房地產(chǎn)拐點來了嗎？

何輝+袁陽平

核心提示：從2003年開始，一講到“調(diào)控”，大家直覺想到的便是壓制房價上漲、限制購房資格，而未來，房地產(chǎn)調(diào)控的重心將有可能指向“救市”。

《支點》記者 何輝 袁陽平

嘉賓：

蔡為民 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長

高海燕 深圳市都會城市研究院院長

陳潛峰 天下置業(yè)集團董事長

董登新 武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長

在2014年的全國“兩會”上，《政府工作報告》對房市調(diào)控用了一個新名詞：分類調(diào)控。即針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

為什么今年跟往年不一樣要特別強調(diào)分類調(diào)控？該怎樣對城市進行分類？還是否需要“限購”？2014年中國房價會漲還是會跌？帶著這些問題，本刊特邀四位知名專家，從不同角度探討中國房地產(chǎn)的當下及未來。

泡沫有多大？

《支點》：從去年底開始，有關(guān)中國房產(chǎn)泡沫論的聲音越來越多，甚至有專家表示中國房價下跌50%都很正常。但也有人看好房市，認為還能再漲10年。中國房市走到今天，究竟有無泡沫？

陳潛峰：目前高房價主要受高地價、貨幣政策預(yù)期放款以及市場供應(yīng)不足等因素影響，未來房價上漲的預(yù)期依然較強。當房價上升速度長期快于居民收入的增長速度時，泡沫便會產(chǎn)生，只要存在泡沫，就有可能會破滅，這只是時間問題。一旦房價再次瘋漲將可能失控而致泡沫破滅，會給社會造成不穩(wěn)定因素。

董登新：從資本的角度來說，當前中國的房地產(chǎn)市場不是撐不撐得住的問題，而是資本鏈相當脆弱，隨時有垮掉的風(fēng)險。受放貸收緊等政策影響，對很多開發(fā)商來說，現(xiàn)階段主要通過私募等民間借貸方式融資，其利息一般在20%-30%之間，成本較高，融資壓力大。為了支撐整個資金鏈，他們往往是“短借長用”，“拆東墻補西墻”，但這種支撐不具備可持續(xù)性。我所認識的一些朋友，以前他們的資金或多或少會參與到房地產(chǎn)項目中，但現(xiàn)在他們開始陸續(xù)撤離樓市，改投其他項目。

《支點》：中國地域?qū)拸V，如果說有房產(chǎn)泡沫的話，不同地方的表現(xiàn)應(yīng)不一樣，具體對一二三四線城市來講，出現(xiàn)泡沫時會有哪些特征？

蔡為民：受限購政策、高通脹等因素影響，從2011年起，中國房市呈分化態(tài)勢。當通脹嚴重時，大量避險資金選擇進軍沒有限購政策的三四線城市房地產(chǎn)，當?shù)卣畬Y金的到來也持歡迎態(tài)度，開始大量賣地，開發(fā)商拼命蓋樓。此時，三四線城市的房產(chǎn)走向非理性繁榮態(tài)勢，其中大部分交易是為了投機，為了賺快錢。這種狀況下，房產(chǎn)嚴重過剩，而要消化這些過剩的房產(chǎn)需要時間。糟糕的是，對很多三四線城市來說，需求已經(jīng)很少了，但供應(yīng)還是源源不斷。很多人問，三四線城市的房產(chǎn)會跌多少？我認為，跌多少并不是問題的核心，關(guān)鍵要問需求在哪里，這比房價跌多少更可怕。

二線城市的情況和三四線城市不同。最近杭州房價下跌，但值得注意的是，一旦下跌15%-20%，就馬上有需求跟上，這說明二線城市仍然是有需求的，只不過這類需求還在觀望。換句話說，二線城市的房產(chǎn)，表面上看似是無效需求，但只要價格下降，就會出現(xiàn)有效需求。如果宏觀經(jīng)濟沒有太大波動，二線城市房價至少可以穩(wěn)定到今年下半年。

而對一線城市來說，有效需求比二線城市更旺盛，相信今年內(nèi)其房價應(yīng)該不會有大問題。

陳潛峰：相信很多人還在翹首等待“房市雪崩”的那一刻。曾經(jīng)，“房市泡沫”、“房市發(fā)燒”、“房市綁架中國經(jīng)濟”等言論頻頻見諸報端，但我認為中國房市特別是三四線城市房價崩盤的可能性不大，理由有三點：一是隨著中國城鎮(zhèn)化進程日漸加快，城市人口將進一步增加，這必定會帶來住房剛性需求的增加；二是隨著三四線城市工業(yè)園的興建，外資引入進一步擴大，當?shù)亟?jīng)濟必定迎來新一輪增長，同時也將帶來就業(yè)市場的拓寬，這將會直接推動房價上升；三是金融危機和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移會推動大批農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，拉動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，進而刺激房市。

高海燕：短期內(nèi)中國房市的風(fēng)險還是三四線城市全面過剩所帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險，理論上崩盤風(fēng)險較大。但事實上，中國投資者和置業(yè)者很容易被“宏大敘事”和“神話”所左右，風(fēng)險總能持續(xù)運行。2014年，三四線城市在城鎮(zhèn)化“故事”的刺激下預(yù)計還能帶病運行，至于以后能持續(xù)多久，目前還難以預(yù)測。

QE退出致房價下跌？

《支點》：隨著美國經(jīng)濟復(fù)蘇和美聯(lián)儲逐步退出量化寬松政策，過去5-6年全球低利率時代有可能終結(jié)，這將導(dǎo)致資本加速撤離新興市場，這種變化是否會影響到中國房市？

高海燕：中國的房地產(chǎn)市場是很奇怪的，往往處于非全球化狀態(tài)。這些年來，宏觀調(diào)控政策在一定程度上“意外”地“保護”了房地產(chǎn)市場沒有能進入市場調(diào)整的空間。因此，國際大環(huán)境的變化對中國房市的影響不會很大，保持現(xiàn)狀仍將是中國房市短期內(nèi)的基本態(tài)勢。

陳潛峰：貨幣政策緊縮或放松，對房價的上漲和下跌會產(chǎn)生一定影響，但并不是決定性因素，政府的貨幣杠桿短期內(nèi)會對房價有影響，但“無形之手”即市場的杠桿調(diào)節(jié)會更有效。近幾年來，政府一直加大調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場卻持續(xù)火爆，這就是最好的例證。

董登新：談中國房市，一個不能忽視的問題是，社會的慣性預(yù)期太大。大部分民眾都不相信房價會跌，在他們心里只有一個信念，買房肯定會漲。這其實也與中國目前投資渠道過窄有關(guān)，買黃金，黃金跌，買股票，股票跌，還能買什么呢？只能買房。事實上，這么多年來，房價也的確一直往上漲，從客觀上強化了人們“想投資就買房”的心理預(yù)期，這種預(yù)期會進一步刺激房價上漲。

是“調(diào)控”還是“救市”？

《支點》：近年來政府出臺多項政策調(diào)控房價，實際效果卻不理想，被網(wǎng)友戲稱為“十調(diào)九漲”。能預(yù)測下今年提出的分類調(diào)控政策會出現(xiàn)什么樣的效果嗎？

蔡為民：兩年前，我曾說過一句話，限購措施松綁之日，就是房市崩盤之時。當然這句話有夸張的成分，其背后的意思是說，當房產(chǎn)要限購的時候，說明需求還是很旺盛，如同交通管制一樣，當要實施交通管制的時候，說明交通流量是比較大的。而當流量不夠大的時候，是否還需要管制呢？現(xiàn)在房市也是一樣，到了很多人在觀望、需求量不大的時候，所謂的調(diào)控也就沒有多大意義了。endprint

其實調(diào)控一直存在兩種意思與功能——調(diào)漲與調(diào)降。從2003年開始，房市以價量齊揚的狀態(tài)居多，因此一講到“調(diào)控”，大家直覺想到的便是壓制房價上漲、限制購房資格，而未來，房地產(chǎn)調(diào)控的重心將有可能指向“救市”。

董登新：近年來的大多數(shù)調(diào)控政策都是行政管制手段，到現(xiàn)在已用到極致，如果再嚴的話，那只能限制房產(chǎn)交易了。未來若還要調(diào)控房價，應(yīng)該轉(zhuǎn)換思路。比如對一二線城市來說，現(xiàn)在的狀況更多的是價格泡沫，而三四線城市則更多的是產(chǎn)能泡沫，所以要針對不同城市進行分類調(diào)控。

高海燕：分類應(yīng)該是沿著供應(yīng)和需求兩端進行調(diào)控。既要確保在土地、中小型商品住房以及共有產(chǎn)權(quán)住房上供應(yīng)的充分度，又要保持對需求的管理，特別是對投資性需求的壓制。短期內(nèi)應(yīng)該還是會強化行政和市場這兩個手段。行政上主要是促進保障性住房建設(shè)，市場上要強化建設(shè)和供應(yīng)。分類調(diào)控的另一層含義，還體現(xiàn)在城市不同調(diào)控方法也不同，即一、二、三線城市的政策取向和力度會略有不同。一線城市和房價升幅過快的二線城市主要突出“供”和“堵”，三線城市則要強調(diào)“疏”。

還會有“黃金十年”嗎？

《支點》：隨著中國新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，物流、醫(yī)療、公共物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)等非住宅房產(chǎn)開發(fā)正日益走熱。未來中國房市是否和一些專家預(yù)測的一樣，還有10到20年的好光景？

高海燕：房地產(chǎn)如果跳出單一以地生財?shù)奶卣?，轉(zhuǎn)型到以服務(wù)生財?shù)哪Ｊ剑蔷瓦€會有更長的好光景。創(chuàng)造客戶價值是一種專業(yè)能力，相信這在未來是決定房地產(chǎn)開發(fā)商能力的標尺。

房地產(chǎn)開發(fā)商在未來也會分化，強者恒強，弱者離場。特別是中國逐步走上經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型之路后，地方政府對城市營運和產(chǎn)業(yè)營運的需求將越來越迫切，這顯然不是實力弱小的開發(fā)商的“戰(zhàn)場”。另一方面，隨著置業(yè)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品與生活方式之間關(guān)系的關(guān)注度、理解力和需求度的上升，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)“簡單、直接、粗暴”的發(fā)展模式顯然也不可持續(xù)。

陳潛峰：如果以10年為一個時代的度量尺碼，下一個10年對中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)來說，都將值得期待。對于不動產(chǎn)投資人士，到底是投資“機會”，還是投資“趨勢”？毫無疑問，機會固然不可忽視，但趨勢更值得信賴。未來中國將呈現(xiàn)四大趨勢：一是中國經(jīng)濟從10%的“超高增長”進入“七上八下”的次高速增長，以及小顛簸的穩(wěn)態(tài)增長，而房地產(chǎn)業(yè)也從超高增長轉(zhuǎn)為中低速增長；二是房地產(chǎn)市場格局由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場；三是新一屆中央政府不會放松對房地產(chǎn)的調(diào)控，調(diào)控成效將在吸取以往教訓(xùn)中逐步得到扭轉(zhuǎn)；四是住宅市場的屬性將從商品時代轉(zhuǎn)入商品時代與產(chǎn)品時代并重的格局。

我對中國未來的房市仍然有信心，主要是基于兩個方面的原因。一是與西方發(fā)達國家相比，中國的城鎮(zhèn)化率差距在40%-50%左右，未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求空間廣闊，至少還需要20年，且每年將有3000萬人口從農(nóng)村遷入城市；二是在新型城鎮(zhèn)化背景下，中國房地產(chǎn)不再是狹義的市場，而是包含了居住、社交、購物、休閑、康體、旅游、養(yǎng)生等與人的生活相關(guān)的廣義市場，同時也包括工業(yè)、產(chǎn)業(yè)等與生產(chǎn)相關(guān)的部分，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)將更加豐富多彩。（支點雜志2014年4月刊）endprint