全球百年房市跌宕風(fēng)云

核心提示：無法改變的人性，將導(dǎo)致泡沫無法避免。我們能思考的是，當(dāng)泡沫破裂的時候，我們該怎么做。

《支點(diǎn)》記者 何輝

無疑，股票市場的泡沫是危險(xiǎn)的，但從無數(shù)歷史經(jīng)驗(yàn)來看，在所有最危險(xiǎn)的泡沫中房地產(chǎn)一直首當(dāng)其沖。它們之間的區(qū)別在于，股市的一次暴跌通常還不足以拖垮銀行系統(tǒng)，但是房地產(chǎn)市場的一次崩盤，卻有可能顛覆銀行業(yè)賴以生存的根基。

20世紀(jì)的100年以來，全球各地輪番上演著各種各樣的房產(chǎn)泡沫悲劇。更要命的是，明明知道泡沫總會破滅，但人們根本抵抗不了大泡沫的誘惑，更不知道泡沫會在哪一天破滅。

“今天不買，明天就買不到了”

上世紀(jì)20年代中期，第一次世界大戰(zhàn)后的美國經(jīng)濟(jì)空前繁榮，建筑業(yè)日漸興盛。20歲左右的雷·克洛克也想在房地產(chǎn)上有所作為，他來到佛羅里達(dá)州一家地產(chǎn)公司當(dāng)起了經(jīng)紀(jì)人。

佛羅里達(dá)州位于美國東南端，氣候溫暖濕潤，無論夏天還是冬天，人們都喜歡到這里度假。那個時候，佛羅里達(dá)的土地均價(jià)較美國其他地方低得多，人們開始在這里購房，隨著需求不斷增加，其土地價(jià)格不斷升溫。

雷·克洛克的生意很快打開了局面。有資料顯示，在1923年至1926年間，佛羅里達(dá)的地價(jià)出現(xiàn)了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達(dá)150萬美元，1925年則高達(dá)400萬美元。

在佛羅里達(dá)州，炒賣房地產(chǎn)變得越來越瘋狂，人們拼命地加入到炒家的行列之中，因?yàn)榇蠹叶伎吹玫剑灰貎r(jià)再上升10%，就能帶來近乎100%的利潤。在那幾年，人們的口頭禪是“今天不買，明天就買不到了”！

所有人都處于極度亢奮中，電梯工、接線員甚至報(bào)童們都開始買樓、買股票了。然而，“上帝欲要讓你滅亡，必先使你瘋狂”，到1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫破滅，房價(jià)大幅下跌，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家自殺，有的則淪為乞丐。這場泡沫引發(fā)了華爾街股市崩盤，最終形成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，史稱美國大蕭條時期。

雷·克洛克跟很多地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一樣，變得一貧如洗。此后，他做了17年的紙杯推銷員。或許正是這樣一段“過山車”式的經(jīng)歷，造就了雷·克洛克敏銳的商業(yè)頭腦，最后他成為大名鼎鼎的“麥當(dāng)勞教父”。

沒有人相信那是泡沫

在經(jīng)歷了美國大蕭條那場災(zāi)難后，其后的數(shù)十年內(nèi)全球沒有再出現(xiàn)類似的大規(guī)模資產(chǎn)泡沫了。直到上世紀(jì)80年代末，一場新的泡沫在日本醞釀，尤其是房產(chǎn)價(jià)格，更是高得離譜。

根據(jù)日本官方對1985-1990年間6大城市的土地價(jià)格的統(tǒng)計(jì)顯示，短短五年內(nèi)地價(jià)漲了3倍。泡沫最嚴(yán)重的1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國全國的土地價(jià)格。

日本繁榮的房產(chǎn)市場，被外界廣泛認(rèn)為是一場泡沫，但在日本國內(nèi)，人們卻并不這么認(rèn)為，他們反而到國外大量投資。1989年10月，日本最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一的三菱地所以2200億日元的天價(jià)買下了美國洛克菲勒中心，完全取得洛克菲勒家族的股權(quán)，成為日本當(dāng)年海外投資的經(jīng)典案例。

洛克菲勒中心是一個由19棟商業(yè)大樓組成的建筑群，由洛克菲勒家族投資興建，1987年被美國政府定為“國家歷史地標(biāo)”。

就在三菱收購洛克菲勒中心的第二年，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)迅速蕭條。幾年后，美國人又低價(jià)把洛克菲勒中心買了回來，三菱總共損失超過10億美元。

日本經(jīng)濟(jì)自此陷入“失去的十年”。到1998年底，日本的房地產(chǎn)價(jià)值縮水了1200萬億日元，經(jīng)濟(jì)也因此遭到重創(chuàng)。

當(dāng)日本還未從危機(jī)的陰影中走出來的時候，房產(chǎn)泡沫又在東南亞的泰國開始膨脹。

從1990年開始，泰國的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房貸款以20%-30%的速度高速增長。1992年，泰國政府又推出了一系列政策推動了土地價(jià)格的上漲。大量開發(fā)商和投機(jī)者都涌入房地產(chǎn)市場，而銀行信貸政策的放任，促成了房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。

1995年，泰國房地產(chǎn)事務(wù)局對曼谷的住房空置率進(jìn)行了一項(xiàng)調(diào)查顯示，當(dāng)時曼谷的空置住宅大約有30萬個，空置率接近14.5%。到1996年，房屋空置率持續(xù)升高，僅辦公樓就有30萬平方米無人問津，空置率達(dá)到50%。

1997年，由于房地產(chǎn)市場不景氣、未償還債務(wù)急劇上升，泰國金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，并且發(fā)生了銀行擠兌事件，最終拉開了席卷東南亞金融危機(jī)的大幕。

“房產(chǎn)泡沫可能成為金融危機(jī)的策源地”

上世紀(jì)三場大危機(jī)，給全球經(jīng)濟(jì)帶來了相當(dāng)深遠(yuǎn)的影響。而不論美國大蕭條時期，還是日本房產(chǎn)泡沫，或是東南亞金融危機(jī)，盡管發(fā)生的背景和原因各不相同，但在中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)中國投資研究中心研究員盧建新看來，這三場危機(jī)都與房產(chǎn)泡沫有著非常緊密的聯(lián)系。

“實(shí)際上，上世紀(jì)發(fā)生的金融危機(jī)還不止這三場。自1980年以來全球就爆發(fā)過17次較為嚴(yán)重的金融危機(jī)，其中13次與房地產(chǎn)泡沫有關(guān)。”盧建新認(rèn)為，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)市場日益成為金融風(fēng)險(xiǎn)高度積聚的重要載體，而房產(chǎn)泡沫甚至可能成為金融危機(jī)爆發(fā)的策源地。

在全球主要國家，房地產(chǎn)都是個人或家庭最重要的資產(chǎn)之一，且跟金融市場緊密相關(guān)，開發(fā)商建房、個人買房都有可能會找金融機(jī)構(gòu)貸款，且數(shù)額巨大，這使得住房市場與金融市場之間形成共生關(guān)系，且房價(jià)波動的風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行體系，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，就有可能會動搖整個金融系統(tǒng)的根基。而金融系統(tǒng)不穩(wěn)定，不僅會對個人和家庭造成巨大損失，還會對一個國家或地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)帶來不可估量的影響。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)具備金融杠桿的作用，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，人們往往放大了房產(chǎn)的投資和抵押功能，忽略了其本身的租住功能，炒房也成了全球所共有的普遍現(xiàn)象。當(dāng)越來越多的人和資金都投入到房產(chǎn)市場中來，房產(chǎn)的價(jià)格極大地偏離了其本身價(jià)值，當(dāng)投機(jī)的味道越來越濃時，房產(chǎn)泡沫也就逐步形成。

“人性導(dǎo)致泡沫無法避免”endprint

如果人們知道泡沫越大風(fēng)險(xiǎn)越大，那么為什么不在泡沫不是很大的時候收手呢？

“我認(rèn)為是無法避免，因?yàn)闊o法改變?nèi)说谋拘浴！鼻叭蚊缆?lián)儲主席格林斯潘在去年底參加一次論壇時表示，人性導(dǎo)致泡沫無法避免，“我們能思考的是，當(dāng)泡沫破裂的時候，我們該怎么做。”

格林斯潘所指的“人性”，準(zhǔn)確來講指的是貪婪和恐懼的本性。渣打銀行北美區(qū)研究主管卡爾弗利長期研究泡沫，他對泡沫與人性的關(guān)系有明確的闡述。他認(rèn)為，在泡沫的周期中，人們不斷地在瘋狂投機(jī)和極度悲觀中迷失自己。

卡爾弗利的研究表明，泡沫的形成通常與“財(cái)富轉(zhuǎn)移”有關(guān)。當(dāng)戰(zhàn)爭、新技術(shù)等一些外部因素改變原有的投資結(jié)構(gòu)時，人們認(rèn)為出現(xiàn)了新的投資機(jī)會。當(dāng)“財(cái)富轉(zhuǎn)移”的效應(yīng)足夠強(qiáng)大時，各股新興投資力量像洪水般匯入急速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)大潮中，推動價(jià)格不斷上揚(yáng)，并制造出更多的獲利機(jī)會。

此時，會有越來越多的人參與到投機(jī)中來，所有人都夢想著可以一夜暴富。在泡沫膨脹到最高點(diǎn)時，甚至街頭老太太都在躍躍欲試。如果這時候有人站出來提醒注意泡沫，基本上沒有多少人會真正相信。

最終，隨著部分投機(jī)者攫取了暴利，使得獲利空間逐步減小，繼而不再有人愿意進(jìn)入到“擊鼓傳花”的游戲中來，市場價(jià)格上漲的速度也開始放緩。直到某一事件突如其來，引發(fā)價(jià)格急劇下跌。此時，恐懼心理使人們不顧一切地拋售資產(chǎn)，泡沫宣告破滅。

歷史總是不斷重復(fù)上演。17世紀(jì)荷蘭郁金香狂潮是如此，21世紀(jì)初互聯(lián)網(wǎng)泡沫是如此，2008年的美國次貸危機(jī)也是如此。

沒有人能預(yù)測泡沫何時會破

人在人性的驅(qū)使下，可能無法停下催生泡沫的腳步，但政府或其他機(jī)構(gòu)有沒有可能在泡沫增大時采取一些防范措施呢？或者說，能不能找到有關(guān)泡沫發(fā)生以及破滅的周期性規(guī)律，并通過一些手段來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

“這基本上很難，很難準(zhǔn)確說出泡沫破滅的時間。”廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，影響房產(chǎn)泡沫的因素非常多，每一次泡沫的形成原因及進(jìn)程不一樣，政府所采用的調(diào)控手段也不一樣，對泡沫的影響程度也就不一樣了。

黃韜還提出，如果把國際上研究泡沫的經(jīng)驗(yàn)來預(yù)測中國房產(chǎn)泡沫，這也不現(xiàn)實(shí)。例如，在美國爆發(fā)次貸危機(jī)后，全球主要國家的房地產(chǎn)市場都受到較大沖擊，按理中國也要跟隨其后。但實(shí)際上，中國房價(jià)在2008年跟隨國際步伐出現(xiàn)短暫下跌后，在2009年受“4萬億刺激政策”的推動反而再次上揚(yáng)，“有專家根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)推算出中國房價(jià)從2012年起就要暴跌50%，但你看看，現(xiàn)在房價(jià)暴跌了嗎？”

盧建新也認(rèn)為“不好準(zhǔn)確判斷”。他說，在數(shù)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)中倒是有一些理論建模，但也很難準(zhǔn)確預(yù)測，“如果真能那么神預(yù)測泡沫，那人們就可以不用工作了，都可以當(dāng)股神。”

中國房產(chǎn)有泡沫嗎？

盡管很難準(zhǔn)確預(yù)測泡沫什么時候會破滅，但業(yè)內(nèi)比較認(rèn)可的一條規(guī)律是，泡沫總會形成，且遲早會破滅。如此看來，在美國、日本、東南亞國家及地區(qū)相繼發(fā)生房產(chǎn)泡沫后，中國的房產(chǎn)是否也會有泡沫？是否也會破滅？

事實(shí)上，近幾年關(guān)于中國房產(chǎn)泡沫的爭議基本未停止過。然而，每次在當(dāng)喊出泡沫即將破滅的同時，房價(jià)就迎來新一輪上漲。時至2014年，這種格局還會繼續(xù)上演嗎？

“有人說當(dāng)前中國房市存在泡沫，將出現(xiàn)拐點(diǎn)，甚至還提出會崩盤，我認(rèn)為都是無稽之談。” 上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認(rèn)為，中國房市整體上不存在泡沫，只是局部地區(qū)、局部時間會出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，但那只是個案，并非主流。

支撐李戰(zhàn)軍“非泡沫論”的主要理由是，中國經(jīng)濟(jì)長期以來是靠投資拉動，而房地產(chǎn)投資又是中國固定資產(chǎn)投資的主力，雖說中國經(jīng)濟(jì)正在轉(zhuǎn)型升級和調(diào)結(jié)構(gòu)，但并非一朝一夕可完成，未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)仍是推動中國經(jīng)濟(jì)增長的主力軍之一。

盧建新的觀點(diǎn)跟李戰(zhàn)軍差不多，他認(rèn)為中國只存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性泡沫。結(jié)構(gòu)性泡沫指的是相對保障房而言，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)泡沫要大一些；區(qū)域性泡沫是指一線城市和一些小縣城的泡沫要大一些。

而黃韜的觀點(diǎn)則要樂觀些，雖然他認(rèn)為當(dāng)前中國房產(chǎn)處于“亞健康狀態(tài)”，但如果真正落實(shí)深化改革的內(nèi)容，如收入分配改革、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等進(jìn)展順利的話，有可能化解中國房地產(chǎn)市場中“不健康的部分”，擠出泡沫，房價(jià)也會回落到合理價(jià)位。（支點(diǎn)雜志2014年4月刊）endprint