我國房地產信托產品主要模式及發展對策

【摘要】房地產行業具有資本密集型特質，其對資金需求量較大。在我國，房地產企業融資渠道相對的單一，另外一方面購房者的住房貸款也來自銀行，房地產行業長期過度依賴于銀行信貸。這種依賴對整個金融行業都是巨大的隱患。在信貸政策緊縮的時候，房地產信托作為新的融資模式受到地產企業和信托機構的青睞。本文主要對目前的信托產品的主要模式進行分析，以及為以后的發展提出建議。

【關鍵詞】房地產信托 模式分析 發展對策

我國的房地產信托在2002年7月信托也重新開展后逐步發展。2003年中國人民銀行出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對地產企業開發的貸款和個人住房貸款雙方面提高了門檻，使得整個行業融資受阻，目光轉向了房地產信托產品，2003年約有70億資金通過信托方式進入房地產領域。2008年房地產信托又獲得了新一輪的發展。07年央行連續加息六次，同時06年銀監會出臺的9條措施包括嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款等使得房地產企業又陷入現金流緊張的局面，房地產信托又一次受到青睞。2008年發行的投向房地產的集合信托產品金額達到272.2億元。2009年186款房地產集合信托產品，募集資金規模總額375億元。2010年，盡管監管層加強了對房地產信托產品的監管，房地產信托產品增長勢頭仍然保持，成立規模數量為397款，金額達到1210.62億元同比增幅為208%。

一、幾種主要模式分析

房地產信托目前主要有兩種模式，一種是物業的擁有者將物業委托給信托公司，由信托公司進行管理；一種是委托人將資金委托于信托公司，由其將資金投入到房地產業管理。我國目前主要采取的是后一種，即房地產資金信托。按照融資的產權關系，又可以將房地產信托分為三類：債權型，股權型以及混合型。具體比較見下：

（一）債權型

1.貸款型信托。銀行貸款類似。信托公司以房地產項目為載體向投資人募資，借款給開發商，開發商到期還本付息。

風險控制：資產抵押包括土地使用權或在建工程；股權質押；第三方擔保。

優點：融資方式簡單，運行成本低。

缺點：認購100萬以上300萬以下的自然人投資人不能超過50個，因此，融資規模存在局限性；對房地產企業自身要求較高：“四證”齊全；自有資本金達到35%；二級以上開發資質；項目盈利能力強。

2.信托集合理財融資模式。商業銀行發行理財產品募集資金，委托信托公司設立單一資金信托，其他與貸款型信托相同。

風險控制：資產抵押包括土地使用權或在建工程；股權質押；第三方擔保。

優點：單筆認購金額低；無投資人購買份數的限制。

缺點：對房地產企業自身要求較高：“四證”齊全；自有資本金達到35%；二級以上開發資質；項目盈利能力強。

（二）股權型

1.股權投資型信托。信托公司收購項目公司的股權，將獲得的經營所得償還信托的本金和收益。

風險控制：信托公司直接或者間接參與房地產企業項目的經營管理；股權質押；資產抵押；第三方擔保；設立獨立賬戶資金監管。

優點：便于資金監控；不受自由資金比例和四證的限制。

缺點：房地產開發周期長和投資者短期獲利性的沖突；資金成本高。

2.信托受益權轉讓型信托。以股權投資方式對房地產企業或項目進行投資（名義股東，不參與日常管理），并對其投資金額而享有相應的信托受益權份額，到期將受益權溢價回購。

風險控制：簽署信托受益權轉讓協議；股權質押；資產抵押；第三方擔保；設置獨立賬戶進行資金監管。

優點：不受自由資金比例和四證的限制。

缺點：對投資者相對風險較高，開發商承擔的資金成本高。

（三）混合型

股權和債權信托方式的組合運用。

風險控制：股權質押加其他債權抵押方式。

優點：方案設計靈活，改善項目資產負債結構。

缺點：交易結構復雜，管理復雜。

二、存在問題以及發展建議

（一）防范兌付風險

從2012年開始，房地產信托到期規模迅速增加，進入兌付密集期。在2013年下半年，已出現了多例房地產信托兌付違約。2013年11月，新華信托發行的山東火炬置業有限公司貸款集合資金信托計劃因違約，進入司法訴訟程序；2013年11月，四川信托因與融資方的借款糾紛，將旗下“錦都置業項目特定資產收益權投資集合資金信托計劃”的合作方，嵊泗縣洋城錦都置業有限公司訴至法庭；2013年7月，五礦國際信托旗下“五礦信托-榮騰商業地產投資基金信托計劃（1、2期）”，因融資方無法到期兌付本息，信托計劃提前終止。

而2014年的情況更加艱難。首先，密集兌付仍在繼續。根據用益信托工作室的統計數據，2014年集合資金房地產信托預計到期總規模為1780.06億元，其中一季度368.48億元、二季度439.15億元、三季度444.61億元、四季度527.82億元。其次，房地產行業整體低迷，房價下行預期影響到土地市場，出現疲軟狀態。在過去的信托產品里，多用土地作為抵押。故面對著到期密集兌付和地產行情的下滑，房地產信托的風險逐漸凸顯。目前，央行表示有序打破剛性兌付，未來信托違約或難再兜底，銀監會下發99號文執行細則也明禁非金融機構推介信托。如何應對這場考驗，一方面需要信托公司做好兌付危機的處理備案。另一方面，也需要監管部門的加強監管。

（二）信托業務轉型，發展REITs

目前存在的信托業務大多是融資模式，即先有項目，再有信托產品，然后銷售給客戶。信托業的增長也歸功于融資信托業務的加速增長。但現在經濟形勢和政策下，實體經濟的融資成本有限，整個信托業都面臨從融資向投資轉型。房地產信托業之前多以信貸類，通道類的業務的被動管理業務為主。隨著融資信托模式規模的縮減，發行主動管理產品是未來的轉型之路。信托公司增強專業管理能力，實現產品升級，基金化甚至是REITS未來發展的方向。

REITS與國內當前主要的房地產信托產品本質的區別就是主要投資與成熟物業資產和管理，而非房地產開發項目。今年5月21日，中信證券推出中信轉向資產管理計劃，是我國國內首支場內交易的房地產投資基金。雖然與標準的REITs 尚有一定差距，但已具備REITs的一些產品特征。基礎資產是中信證券位于北京和深圳核心地帶、配套完善的兩處物業。中信啟航發售規模52.1億元，優先級和次級受益憑證的目標發售規模分別36.5億元和15.6億元，優先級受益憑證固定回報部分的年預期收益率為7%，次級受益憑證實際收益情況取決于未來目標資產的租金和增值情況。優先級與次級投資者均限定為合格機構投資者，優先級最低認購金額500萬元；次級最低認購金額3000萬元。REITs的出現豐富了證券市場的投資品種，對投資起到分流作用，是未來地產金融的方向之一。

在與標準REITs的差異方面，首先，REITs要把大部分收入分配給投資者。例如美國規定稅后收入95%以上都歸投資者所有。而中信啟航則設定了固定的投資回報率。其次，成熟市場的REITs是可以面對公眾投資者的標準化證券產品，中信啟航將投資者限定為合格機構投資者。

要大規模的發展REITs，還有較長的路要走。一方面，需要高質量的物業作為基礎資產。而在國內物業或是硬件不足，或是后期運營管理跟不上。另一方面，配套的政策還未健全。由于要保持REITs的較高收益率，需要相關稅收的優惠政策。而我國的商業地產租金需要交納營業稅、房產稅和所得稅，故目前無法大規模保證產品的收益率。同時，相關的登記制度也待完善。

參考文獻

[1]秦京.房地產信托的模式選擇[J].中國房地產業，2013（04）.

[2]陳怡.我國房地產信托產品的現狀及發展對策[J].房地產金融，2009（04）.

[3]俞薇.我國房地產信托融資模式問題淺析[J].中南財經政法大學研究生學報，2006（05）.

作者簡介：張霄明（1990-），女，漢族，陜西榆林人，畢業于上海交通大學，研究方向：會計與審計。