城中改造下土地利用存在的問題及對策探討

[摘 要] 城中村的土地利用效率低下是我國城鎮化過程中逐漸凸顯的一個重要問題。在城鄉二元結構的機制下，城中村的土地合理集約利用對加快城鎮化建設起著至關重要的作用。本文以下牛村為例，通過對城中村土地利用現狀的綜合分析，并針對其存在的問題進行探討，提出了提高土地集約利用率的相關對策建議。

[關鍵詞] 城中村 改造 土地利用 規劃

[中圖分類號] U412.1+4 [文獻標識碼] A [文章編號] 1003-1650 （2014）03-0011-01

一、平頂山市下牛村改造現狀

1. 概況

下牛村所屬河南省平頂山市衛東區，總占地面積1860畝，其中道路占地18畝，宅基地占地1457畝，其他用地面積385畝。該村地處崎嶇不平、落差較大的山坡地，村內全部為村舍民居，村民所住房屋90%以上的都為平房，整個村落保持著“一戶一院”的格局，土地利用率極其低下。村民所住房屋年久失修，居住條件簡陋。每戶由于缺少科學合理的規劃，亂搭亂建的現象隨處可見。部分村民搬遷至城市中心，造成原有宅基地閑置，大大浪費了寶貴的土地資源。

2. 改造方案

下牛村是以開發商為主導的改造模式，通過掛牌出讓的方式由河南天郡置業有限公司參與改造。根據平頂山市政府下發的相關文件內容，村委會通過四加二工作法，與開發商達成協議。拆遷安置以村委會核實的農村實有宅基地面積為準，按宅基地面積（不含道路）1：1補償新樓房面積。房屋拆遷后補助每戶往返搬家費300元，并且按照房租300元/月為標準。拆遷安置房建成以后，交付村委會統一分配。平頂山市政府通過免收城市基礎設施費等行政事業性收費，經營服務性收費項目按低限減半征收等優惠措施給予政策支持。

二、下牛村改造中的突出問題

1. 整體規劃建設無序，管理機制缺失

城中村建筑格局陳舊造成了土地利用率極其低下的狀況，在與如今的平頂山整體規劃設計相比，顯得格格不入。城中村的人們趨于對利益的追求，大量的私搭亂建，在城中村形成了：“一線天”“握手樓”“貼面樓”等獨特的“風景”[1]。而目前，城中村這一特殊居住群體受到固有的農村集體的行政管制，缺乏政府相應機構的監管，使得村民為了追逐利益而亂搭亂造這一行為處于放任狀態，這不僅嚴重影響了城市的整體景觀，而且對于有限的土地資源造成了極不合理的開發利用。

2. 土地利用不合理，規劃建設混亂

城中村是隨著城市的擴張而遺留下來的未被改造的村落或社區[2]，由于缺少科學的合理規劃，房屋亂搭亂建，隨意的擴張翻蓋，加蓋建筑物層數的現象隨處可見。房屋建筑質量參差不及，而衛生、道路、娛樂用地等基礎性設施用地的比例很小[3]。對于城市的用地結構來說，形不成開發的規模效應，與周圍的設施建筑脫離，就整個城市來看，既破壞了土地利用的整體性，造成了城市土地資源的嚴重浪費，也不可避免的給整個城市的環境改善，良好發展帶來了不良的影響[4]。

3. 土地空間利用效率低

城中村的住宅仍然保留著農村“一戶一院”的住宅場所，而城中村的低層建筑，就決定著房屋容積率低，密度大，住宅之間的房屋間距小，采光率低等一系列問題的產生。從利用空間來看，城中村在用地布局上，凌亂分散，形成了只要有空地，就隨意的搭建房子的惡性現象，這樣就造成土地分割，形成了豆腐塊建筑。一方面，這大大降低了空間利用率，另一方面，它還嚴重影響了人們的生活質量。

三、提高土地集約利用程度的相關對策

1. 制定相關政策，滿足農民需求

就目前來看，現有的法律對征地拆遷補償的標準遠遠低于農民所需，這無疑會激發農民對城中村改造的抵觸心理。面對這樣的狀況，國家應該根據市場需求，合理的評估城中村的經濟價值，依據其區位、周邊環境、以及城市發展的程度，參照同等條件下其他地方的城市價格，制定相關的補償征地政策，本著公平公正的原則，在不損害農民的利益的前提下，對征地補償標準進行合理的定價，規范城鎮化布局建設，促進城鎮化的發展。

2. 統一規劃，合理布局

對于發展目標不同的城中村，要根據其區位的優勢，建筑物的用地要求，合理選擇地理位置，使各類建筑物都能達到最優效益。不論是拆遷重蓋還是移除改造，都要根據城市的整體規劃設計，合理布局。這樣，才能給城市帶來豐富的土地資源，提高城中村的土地利用效率，從而提高了城市的土地利用率，實現了土地的集約化發展。綜上所述，城中村的合理規劃，在使土地分布和結構合理化的同時，也提高了單位面積的產出比，對于城中村土地的集約利用起著關鍵作用。

3. 制定土地集約利用評價體系

政府有關部門可以根據土地利用總體規劃，城市利用總體規劃，城中村利用總體規劃，結合城市的地理環境，土地利用條件制定土地集約利用評價體系。在建設過程中，政府應進行隨時的抽查檢驗，依據土地集約利用評價體系，對于不合格或者違章建設的開發商，給予警告并責令限期整改；對于整改后符合評價體系的開發商，可以繼續對城中村進行開發建設；未通過檢查的開發商，應依法收回其開發資格，將土地的開發經營權轉移給其他開發商。從而保證評價體系有效實施，提高土地的節約利用率。

四、結論

城中村改造是改善市民生活品質、提升城市形象、推動經濟發展的系統工程，從對現有的城中村改造過程中看，土地集約利用對于城中村改造具有至關重要的作用。利用結構的合理與否直接關系到整個城市的發展建設。雖然現如今，城中村面臨著許多問題，提高城中村的土地集約利用程度也受到了許多客觀現實的阻礙。但是，從城市的長遠發展來看，提高城中村土地資源利用率是實現城鎮化不可爭議的重要途徑。面對日益凸顯的人地矛盾，提高土地集約利用率顯得刻不容緩。

參考文獻

[1]林娟，王晶，包喜利.關于城中村的土地利用分析[J].城市規劃，2003（27）：70-72

[2]高峰，董曉峰，侯典安，等.國內城中村研究綜述[J].當代城市研究，2006，（7）：20-23

[3]周哲.長沙市城中村改造的土地集約利用評價研究：[碩士學位論文].四川：四川農業大學，2012

[4]陳慧敏。城中村改造中土地問題研究[J].科學傳播.2010（19）：91-92

作者簡介：張冰楠（1990-） 漢，女，河南省平頂山人，鄭州大學，碩士研究生，研究方向：房地產開發與經營。