住宅“眾籌”試驗(yàn)

魏洪磊

市場(chǎng)價(jià)格2萬元/平方米的房子，如果能夠以1.5萬元/平方米的價(jià)格買到，你會(huì)動(dòng)心嗎？

而且，它不是經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房，也不是風(fēng)靡北京的自住型商品房，而是普通商品房。

這個(gè)看上去很美的低價(jià)購(gòu)房計(jì)劃，已經(jīng)在石家莊變成現(xiàn)實(shí)。河北開發(fā)商眾美集團(tuán)試圖以眾籌模式，將房地產(chǎn)漫長(zhǎng)的鏈條一一呈現(xiàn)，大幅削減成本，還原真實(shí)房?jī)r(jià)。

這種合作建房模式的核心在于，買房人直接參與到土地購(gòu)買過程中，繞開預(yù)售制。

但在成功拉低房?jī)r(jià)兩成的同時(shí)，它行走于“金融創(chuàng)新還是非法集資”的爭(zhēng)議之中。

“但凡新事物，總會(huì)介于監(jiān)管邊緣，探索一下總是有益的。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志說。

“我們希望將這種開發(fā)模式帶到北京。住建部已經(jīng)看過我們的匯報(bào)材料，也希望我們先行先試。”眾美集團(tuán)副總裁陳峰表示，這種“類眾籌”模式不僅動(dòng)了開發(fā)商的奶酪，更牽涉銀行和地方政府部門的利益，也考驗(yàn)普通購(gòu)房人的認(rèn)知，眾美的試驗(yàn)之路還很長(zhǎng)。

合作建房升級(jí)版

盛夏之時(shí)，石家莊眾美城迎來第三次開盤。

2010年3月，眾美集團(tuán)通過招拍掛，以6.33億元的價(jià)格取得眾美城土地開發(fā)權(quán)，并于2010年12月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2014年12月交房入住。這個(gè)項(xiàng)目的110萬平方米建筑面積中，有33萬平方米屬于定制項(xiàng)目。6.33億元土地款全部來自定制項(xiàng)目部分。

所謂定制，即先確定買房人是誰，再和買房人商量做怎樣的產(chǎn)品。買房人除參與籌資拿地外，還可對(duì)項(xiàng)目承建方進(jìn)行考察、參與原材料采購(gòu)、清查資金流向、參加工程辦公例會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)勘查項(xiàng)目進(jìn)度、參與配套設(shè)施建設(shè)，等等。幾乎涵蓋地產(chǎn)項(xiàng)目的全部流程。“這種合作是全方位的合作，買房人可以參與到所有環(huán)節(jié)，人人都是開發(fā)商。”眾美人士說。

定制也體現(xiàn)在戶型上。比如河北師范大學(xué)的客戶希望戶型設(shè)計(jì)中加入書房，河北省科技廳普遍要求大戶型，而中石油員工則多要求小戶型。這些要求，分別通過各個(gè)單位的統(tǒng)一協(xié)調(diào)人反映給眾美。

這一模式要提前敲定“優(yōu)質(zhì)”購(gòu)房客戶。在其第一個(gè)合作建房項(xiàng)目鳳凰城建設(shè)初期，引入河北國(guó)家電網(wǎng)作為合作客戶，解決了項(xiàng)目建設(shè)之初周邊沒有開發(fā)建設(shè)、供電缺乏等問題。

眾美城更是如此。比如，其引入裕華區(qū)政府以解決項(xiàng)目拆遷、市政道路配套改善、取地等問題；引入河北師范大學(xué)，可以同時(shí)引入師大的幼兒園和小學(xué)，完善項(xiàng)目教育配套；與中石油河北分公司進(jìn)行合作，是考慮到中石油作為網(wǎng)絡(luò)型客戶具有全國(guó)性優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在已有其他地區(qū)的中石油公司表示愿意與眾美進(jìn)行合作建設(shè)。

盡管這種模式很小眾，但敢吃螃蟹者收獲的是低房?jī)r(jià)。“扣除所有成本，我們的利潤(rùn)率只有3%，整個(gè)鏈條對(duì)于購(gòu)房者來說是全透明的。”眾美集團(tuán)副總裁陳峰說。

以眾美城一期的價(jià)格為例，其售價(jià)為2300元/平方米，而當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)為3200元/平方米。后期項(xiàng)目?jī)r(jià)格有大幅提升，仍然比市場(chǎng)價(jià)格低20%左右。

“這種類眾籌模式，與以往零星的合作建房有明顯的不同。”陳峰說。這種模式并不針對(duì)個(gè)人，而是有購(gòu)房能力的團(tuán)體，其博弈能力與風(fēng)險(xiǎn)控制均有保障。

雙重爭(zhēng)議

從第一個(gè)項(xiàng)目算起，眾美的合作建房經(jīng)驗(yàn)已有10年之久，但大本營(yíng)一直在石家莊。2011年眾美進(jìn)京，打算將這一模式推廣時(shí)，爭(zhēng)議也隨之而來。

首先被觸及的是房地產(chǎn)預(yù)售制。按照傳統(tǒng)模式，開發(fā)商需要先拿地，再開工建設(shè)，最后銷售（預(yù)售）。但眾美模式將銷售環(huán)節(jié)前置，先找到客戶，通過預(yù)售共同籌資，然后拿地，再開工建設(shè)。

預(yù)售的實(shí)質(zhì)是，正在開發(fā)建設(shè)的房屋在五證（如規(guī)劃許可證、土地證等）齊全后，預(yù)先出售給購(gòu)房者。眾美在土地尚未取得之際就開始銷售，與現(xiàn)行預(yù)售制度不符。

“這也是住建部，包括北京建設(shè)部門比較矛盾的地方。”眾美人士說，“最后主管部門認(rèn)為這是個(gè)好模式，希望我們先嘗試，能不能推廣要視結(jié)果而定。”

第二個(gè)爭(zhēng)議來自融資方式。以眾美在石家莊的嘗試為例。其融資動(dòng)作為，首先由購(gòu)房人成立委托建房小組（簡(jiǎn)稱委建小組），在河北銀行開設(shè)對(duì)公賬戶。眾美集團(tuán)，以及作為第三方的金融租賃公司，也在河北銀行開設(shè)賬戶。

隨后，合作單位的個(gè)人購(gòu)房者先期繳納房款的30%或50%，剩余部分由河北銀行提供工資消費(fèi)循環(huán)貸或其他無貸款住房為抵押物的貸款，放入委建小組對(duì)公賬戶。

購(gòu)房款的運(yùn)用因項(xiàng)目而異。如已經(jīng)完成的現(xiàn)代城項(xiàng)目，首付的30%用于拿地；后面的工資消費(fèi)循環(huán)貸分批次下來，用于項(xiàng)目的拆遷、建設(shè)。

開發(fā)商拿地之后，由委建小組賬戶劃轉(zhuǎn)到河北省金融租賃公司賬戶。金融租賃公司將款項(xiàng)作為委托借款，即時(shí)劃轉(zhuǎn)到眾美與合作建設(shè)單位的共管賬戶。進(jìn)入共管賬戶后，眾美若需運(yùn)用款項(xiàng)，需經(jīng)每個(gè)合作建設(shè)單位同意，由每個(gè)單位蓋章再加上銀行蓋章才可動(dòng)用款項(xiàng)。

陳峰告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，眾美從不直接收客戶的錢，而是走金融通道。目前有兩種方式，其一是有限合伙的形式，但受到人數(shù)和金額的限制；其二是通過信托和資管計(jì)劃。“這一塊國(guó)家是放開的，但必須通過有牌照的金融機(jī)構(gòu)。”

眾美為此需要額外支付1%?2%的通道費(fèi)，但所有的做法都是為了繞開非法集資。這種金融創(chuàng)新在眾美的大本營(yíng)石家莊，已經(jīng)得到主管部門的支持，眾美和石家莊金融監(jiān)管部門如銀監(jiān)局，有密切合作。

眾美集團(tuán)融資部主管裴培表示，在石家莊這樣的小城市，并無太多其他理財(cái)渠道。如果能用4000元買到6000元的房子，大家都可以接受。

降價(jià)試驗(yàn)田

眾美的合作建房并非新事物，伴隨房?jī)r(jià)飆升，各類組織都曾有過類似嘗試，之所以未能形成規(guī)模，其一是經(jīng)濟(jì)模式不劃算，另一個(gè)是組織上有困難。

“眾美做的，其實(shí)是一個(gè)兜底的事情。個(gè)人是沒有這個(gè)能力去做的。”陳峰說。北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志也認(rèn)為，“它的拿地主體是合法的，每一環(huán)節(jié)都有制約，因而對(duì)買房人有保障”。

業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)的房?jī)r(jià)構(gòu)成模型，土地價(jià)格占40%?60%，建安成本10%，稅費(fèi)占10%?20%，財(cái)務(wù)成本10%，開發(fā)商利潤(rùn)為5%?0%。

土地價(jià)格、建安成本無法削減，變量在于稅費(fèi)。按照現(xiàn)行制度，土地增值稅是大頭，增值部分的30%?60%都要拿去繳稅。“這意味著并不是不是房?jī)r(jià)越高越賺錢。”陳峰說，“買房人多花的錢，最終不會(huì)到開發(fā)商手里。”

按照眾美的邏輯，稅費(fèi)和利息是降房?jī)r(jià)的兩個(gè)關(guān)鍵。“這也意味著這種模式不會(huì)受到地方政府和銀行的歡迎。”眾美人士說。

舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，目前買房人的貸款利息7%，企業(yè)貸款利息10%?15%，如果企業(yè)和買房人聯(lián)合拿地，這兩塊利息都能省下來。“土地的資金成本可以很少，甚至沒有。”

最大的擔(dān)憂來自風(fēng)險(xiǎn)控制，以及買賣雙方不確定的信任感。買房人的風(fēng)險(xiǎn)可以借助金融通道來解決，那么開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)如何管控？

按照眾美的邏輯，一塊100畝的土地，其中50畝用于定制開發(fā)，利潤(rùn)率只有3%左右，“幾乎是同股同權(quán)的概念”。而剩下的50畝，則靠商業(yè)綜合體或者更高端的住宅來平衡。

“我們就是一家微利公司。”陳峰表示，眾美看重的，并非依靠傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)來賺錢。“坦白說，我們已經(jīng)錯(cuò)過了那一波行情。”眾美更希望成為社區(qū)生活服務(wù)商，房子只是切入點(diǎn)，針對(duì)老人和兒童的社區(qū)服務(wù)才是重心。

盡管眾美的石家莊經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)夠豐富，但北京卻是一個(gè)全然不同的市場(chǎng)。眾美人士告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，兩年前，眾美已經(jīng)和北京某著名高校2000戶職工談妥，并敲定了北京郊區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目。待到融資時(shí)，和中信合作的20億元集合信托計(jì)劃未能通過銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。后改為有限合伙制，學(xué)校工會(huì)方面又顧慮重重，最終這一項(xiàng)目擱淺。

“突破現(xiàn)行政策確實(shí)不容易。”陳峰說，眾美的嘗試打破了地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式和融資模式，既需要得到主管部門的認(rèn)可，又面臨普通購(gòu)房人的種種疑問，

陳志認(rèn)為，從三線城市石家莊殺入北京，市場(chǎng)的變化更為劇烈，只有探索更好的眾籌模式，在路徑設(shè)置、權(quán)利義務(wù)的保障上更明確，眾美或可避免“橘生淮南”的尷尬。