征收房產稅對房價的影響分析

【文章摘要】

近年來，我國房價居高不下，對此，很多學者建議盡快推出房產稅，認為房產稅可以起到抑制房價的作用。本文基于稅負歸宿理論的視角，分析征收房產稅對房價的影響，并得出征收房產稅會促使房價上漲的結論。

【關鍵詞】

房產稅；稅負轉嫁；房價

隨著房地產經濟的高速發展，房地產業已成為國民經濟的重要支柱產業。但近年來，我國房地產呈現市場過熱、房價呈持續攀高的趨勢，北京上海廣州等一些大城市，城市中心區的房價已達3萬，對我國的民生和社會經濟都造成了嚴重影響。我國房地產方面的稅費主要集中于開發和流轉環節，對房地產保有環節的課稅卻很少，于是很多學者提出建議希望可以盡快推行房產稅，運用房產稅的稅收杠桿作用影響房地產市場，抑制房價持續走高。但是有的學者認為，房產稅并不能抑制房價，反而會促使房價的上漲。開征房產稅作為一種稅收政策，帶來的不是一種影響，而是一系列的效應。任何一種稅收政策的作用點都取決于稅負歸宿的分布，本文從稅負歸宿理論的視角出發，以局部均衡分析為主，分析了開征房產稅對房價的影響，并提出相關建議。

1 稅負歸宿與供求彈性

稅收轉嫁與稅收歸宿是賦稅理論的重要組成部分。稅收轉嫁，是指直接納稅人通過各種途徑把自己繳納的稅收轉移給其他人承擔，以達到減輕商品課稅后自己所承擔的稅收負擔，其分配并非取決于供求雙方的意愿大小，而是決定于商品的供求彈性。自由競爭市場上，商品買賣雙方的反應和議價能力決定了商品的供求彈性。

商品的需求彈性小于供給彈性時，一旦對該商品征稅而引起價格發生變動時，需求量的變動幅度會小于供給量的變動幅度。此時，供給者對價格的反應較需求者更大，稅負前轉比較困難，會更多地由消費者承擔。反而言之，商品的需求彈性大于供給彈性時，一旦對該種商品征稅而引起價格發生變動，商品需求量的變動幅度大于供給量的的變動幅度。此時，需求者對價格變化的反應更大，稅負后轉比較容易，會更多地由供給者承擔。

總之，商品稅負轉嫁的形式和規模主要取決于商品供求彈性的大小。

2 房產稅稅負歸宿理論

房地產作為一種特殊的商品，對其征稅后的稅負歸宿問題一直備受關注。學術界對房產稅的稅負歸宿存在三種不同的觀點：傳統觀點、收益論和新論。

2.1 傳統觀點

該觀點認為，房屋的供求曲線和供求彈性共同決定了房產稅的稅負歸宿。該理論的基本假設為：房屋的供給曲線是一條平行于橫軸的直線，其供給具有完全彈性；在分析時采用局部均衡模型，忽略相關市場的影響，只考察單一市場的價格變化。根據上面的分析可知，稅負歸宿取決于商品的供求彈性的大小。根據傳統觀點的基本假設可知，房屋的供給曲線是一條水平線，其供給具有完全彈性，此時，房屋的供給彈性遠遠大于需求彈性，房產稅稅負前轉比較容易，會更多地由消費者承擔。

2.2 受益論

該理論認為房產稅具有有償性和自愿性的特征，不應該視為一種稅，而應定義為一種享受公共服務的“使用費”。該理論的基本假設為：存在一個社區體系，該體系中不同的社區提供不同水平的公共服務，并收取不同水平的房產稅；居民可以根據自己的喜好和支付能力自由選擇居住的社區。收益論下，如果人們更加關心自己所享受的公共服務，那么房產稅對房價的抑制作用就可能減弱。

2.3 新論

該理論認為房屋是生產要素之一，對其征收的房產稅，應定義為一種資產稅。該理論采用了一般均衡的分析方法，充分分析了宏觀經濟中的各種影響因素，并得出了與傳統觀點不同的結論。稅率相同時，房屋所有者將承擔稅負，這一點與傳統觀點一致。新論對差別稅率的情形進行了分析，并認為，如果資產具有流動性，資產將從高稅區流向低稅區。

3 我國開征房產稅對房價的影響分析

對于住房的供給和需求者而言，不同的稅負轉嫁將對房價產生不同的影響，住房作為一種特殊的商品，其稅負轉嫁也主要決定于供求雙方的價格彈性。目前，伴隨著經濟的快速發展和城市化進程的不斷推進，我國住房市場剛性需求所占比例較大，供不應求的整體局面暫時難以改變。

住房市場包括新建住房的一級交易市場和二手住房的二級交易市場。在征收房產稅的情況下，一級市場新建住房的開發商會改變其價格預期，從而引發住房供給數量的波動。從反應時間長短看，征稅改變生產者的決策調整其生產。企業通常會選擇減緩工程進度、延期開盤等策略，這些策略都會減少住房的供給數量，使供給彈性變大。在住房的供給彈性大于需求彈性的情況下，稅負的增加將由供應方轉嫁到需求方，造成住房價格的上漲。

對于二級市場的供應者而言，住房價格的自由浮動是實現稅負轉嫁的前提條件。我國二手房交易市場化程度高，對其所得征稅，住房價格會隨之變動。因此，從定價方式上看，二手房交易具備稅負轉嫁的條件。以國內一線城市的二手房交易市場為例，二手房市場需求膨脹而供給相對有限，住房需求難以得到充分滿足，此時，若征收房產稅，供給彈性大于需求彈性，稅負會轉嫁到購房者一方，抑制房價的目的難以達到。

總之，我國住房市場是典型的賣方市場，住房的供給彈性要遠大于需求彈性。若推出房產稅，由于稅負轉嫁效應的存在，勢必會進一步促進房價的上漲，增加購房者的負擔。

4 結論與政策建議

我國正處于經濟社會的轉型時期，任何政策的推出都帶有不確定因素。現階段，應將房產稅的功能定位于通過對房產保有環節的征稅形成有利的稅收杠桿，促進地方政府職能的轉變，減輕政府對土地財政的過度依賴。根據上面的分析，我們得出開征房產稅會促進房價的上漲，這一方面會使住房持有者的負擔加重，引起已購住房者不滿；另一方面又會引起潛在購房者的不滿。如果政府試圖單純通過開征房產稅來抑制房價的上漲，顯然是難以到達目的的。就當前情況而言，改革目前的土地招拍掛制度，運用政府手段降低建設住房的成本，刺激住房的開發供給，改善住房供不應求的現狀，可從一定程度上抑制房價的上漲。但若要實現房價的合理回歸，還原住房市場的健康發展，不僅僅要依靠政府的調控，更要依靠市場的調節作用。在政府堅持抑制住房投資投機性需求、推行推進保障性安居工程建設的同時，還應還原市場自身的調節作用，更加有效地解決住房市場的供求矛盾。

【參考文獻】

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【作者簡介】

劉朝霞，女，1991年2月8日，山東省菏澤市鄄城縣，漢族，河北經貿大學稅務專業研究生。