簡述房地產開發項目招標及其風險規避

引言：房地產開發項目的招投標成為實現各種資源進入房地產項目建設的關卡，成為保證房地產開發項目順利穩步進行的重要因素。因此房地產項目招投標工作的好壞直接決定房地產項目開發的質量、進度、造價目標實現。

一、房地產開發項目招投標的原則

房地產開發項目招投標活動務必公開、公平、公正、誠實信用，評標必須遵循公平公正擇優的原則，才能為房地產項目選擇優秀的投標人，也才能保證房地產開發項目的質量。

公開原則是指招標信息，招標程序公開透明，即發布招標公告，申請人的資格預審，發放招標文件，現場踏勘，答疑澄清，開標、公開中標結果等，是每一個投標人均獲得同等的信息，知悉招標的一切條件和要求。

公平原則是指給予所有投標人的機會是平等的，投標人享有同等的權力，并履行同等的義務，招標人不歧視任何一方。

公正原則是指評標時按照招標文件中公布的標準，對所有投標人科學評審，擇優選擇中標人。

誠實信用原則是要求投標人應以誠實、善意的態度行使權利和履行義務，以維持雙方的合法利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。

二、房地產開發項目招投標程序

1、招標準備。組建房地產開發項目招標工作班子，制動招標工作計劃，做好房地產建設項目報建工作。

2、確定招標采購的方式招標方式包括公開招標和邀請招標兩種，公開招標是招標人以招標公告的方式邀請不確定的法人或其他組織投標，邀請招標是招標人以投標邀請書的方式，邀請特定的法人或其他組織投標。

3、發售資格預審文件并對申請人進行審查。

4、編制招標文件向潛在投標人發售，招標文件是投標人編制投標文件的主要依據，其主要內容包括，招標項目的工程概況和技術要求，投標人的資格標準，投標報價的要求，和評標以及擬簽訂合同的主要條款。

5、組織現場踏勘，召開標前會議?，F場踏勘是投標人到招標的工程項目現場踏勘以便了解實施場地和周圍環境情況，核對招標文件中的有關資料和數據以加深對招標文件的理解，對投標項目的難易程度做出判斷，對投標策略和報價做出正確的決策等。標前會議是招標人按招標須知規定的時間和地點召開的會議，招標單位除介紹工程概況外，還對招標文件中必要性的修改內容給予補充和說明，對投標人提出的問題和會議上即席提出的問題予以解答。

6、澄清答疑。招標人對已發出的招標文件認為有必要澄清或修改的。或解答潛在投標人提出疑問，應當按招標文件規定的時限，以書面形式通知所有招標文件的收受人。

7、投標文件要求。招標文件須對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應，投標文件應按時送達指定地點，否則招標人，將不予受理。

8、開標。開標時由投標人或代表檢查投標文件的密封情況，確認無誤后，再由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱，投標價格等主要內容，對開標過程應進行記錄，并存檔備查。

9、評標。由評標委員會分初步評審和詳細評審兩個階段進行，初步評審時，首先檢查投標文件的有效性，在對有效文件進行審查，列投標文件的偏差和屬性，凡屬于重大偏差，或未實質性響應的投標文件，均作出廢標處理，凡屬于細微偏差，則書面要求投標人在評標結束前予以書面補正，詳細評審時對初步評審確定的合格投標文件，按照招標文件規定的評標辦法進行評定，確定各投標人的排列次序并簽署書面評標報告，推薦1名～3名中標候選人。

10、定標。招標人根據評標委員會推薦的中標候選人的排序依法確定中標人，招標人也可委托評標委員會直接確定中標人。

11、招標結果處理。招標結果按如下程序處理，公示，發中標通知書，向招投標管理部門提交項目招投標過程情況報告進行備案。

12.協助招標人與投標人簽訂書面合同。

三、房地產開發項目招投標風險

1、招投標業務流程管理風險。招標流程具有規范性，房地產項目招標部門對最新的流程或最新政策及法規缺乏了解，仍按原流程進行操作，就會在操作中出現疏漏或錯誤，導致招標失敗或遭投訴。

2、招標文件含有傾向性條款，或以不合理的條件限制和排斥潛在投標人，或設定妨礙投標人之間競爭的條件，或提高投標人的門檻等問題，導致違規招標而是招標失敗。

3、招標人在確定中標人前，與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判，違法透露有關招標投標的情況或泄露標底，導致違法和招標失敗。

4、招標文件應明確投標人必須保證投標文件的全部資料真實可靠，并接受招標人進一步審查的要求。經查證，由于投標人隱瞞自身真實情況弄虛作假而中標導致的中標無效。

5、當一個項目受多個政府主管部門同時監管，由于各主管部門管理程序和方法不盡相同而招標代理機構未能及時全部溝通時，導致因違反某主管部門招標程序而受到處罰或重新招標。

四、防范和規避風險的措施

1、嚴格按照招標法及相關法律法規的招標規定，按招標流程履行職責，完備招標過程的各項手續。

2、樹立自我保護意識，嚴格遵守和執行各項保密制度，在規定的實現內不向任何人泄露其招標秘密。

3、在招標文件中規定投標人不得與招標人或其他潛在投標人串通投標而損害國家利益、社會或他人利益等相關條款，明確投標人弄虛作假或串通投標應承擔的法律責任。還可以向有關單位查詢潛在投標人的資信，避免有不良記錄的潛在投標人進入。

4、在評標環節中按有關要求組建評標委員會；嚴格執行評標程序、方法標準，認真比選，對已發生的問題進行主動溝通，及時妥善解決。

五、結論

綜上所述，做好房地產項目招投標，合法合規的展開招投標工作，規避相關風險，為房地產項目開發后續工程進展打下良好的基礎，是整個房地產開發項目管理的關鍵環節。

參考文獻

[1]陸小軍，招標代理實務風險規避淺談，《建設監理》，2012.1.

[2]王秀燕，工程招投標與合同管理，北京機械工業出版社，2011.1.

（作者單位：淮北礦業地產有限責任公司）

作者簡介

紀樹楠（1981.7-） 安徽淮南人，中級經濟師，現任策劃部副部長，主要從事房地產項目報建規劃、招標合同等工作。