地產將迎拐點

李曉

剛剛到來的2014年，沸騰的中國房地產業開局不利，連發悲音。

第一個信號是樓市成交量走低，1月份全國樓市成交一片萎靡，北京等部分一線城市甚至出現“腰斬”現象；進入2月份后，成交依舊低迷。第二個信號是2月底傳出杭州多個地產項目降價15%～20%，并導致業主打砸售樓處。與此同時，以興業銀行為代表的多家商業銀行開始收緊甚至暫停房地產相關貸款。

前不久，有著“任大炮”之稱的華遠地產董事長任志強也一改往日樂觀的口吻，出言警示房地產行業可能面臨銷售增速下滑的風險。王石、王健林等地產界大佬亦發表了對今年樓市不甚樂觀的觀點。

“非常不妙。”萬科董事會主席王石用這4個字來預測2014年的樓市，此前他還針對李嘉誠拋售其在北京、上海的物業，在微博上稱：“這是一個信號，小心了！”

股市更是對房地產板塊表現出異常悲觀的情緒。2月24日，地產股集體遭遇重挫，多只地產股跌停，房地產行業當日全天資金凈流出超過20億元，位居28個申萬一級行業之首。而各家研究機構迫不及待召開電話會議，討論房地產基本面的走勢。

經歷了一年多的上漲后，國內樓市在馬年是否會迎來拐點？

對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭日前在電臺節目中表示，2013年樓市火爆，目前是在高位盤整，2014年可能出現降溫態勢。楊紅旭認為，今年下半年可能出現拐點，也就是房價從漲變為漲不動，甚至有所下跌。

海通證券首席經濟學家李迅雷表示，中國離房價全面回落的日期不遠了。美國上一輪建筑周期2000年見頂，2005年才出現房屋銷量回落，2006年房價才出現下跌，到2009年年初建筑周期觸底。中國2010年建筑業景氣指數與GDP增速均已見頂回落，但2013年政府土地出讓金還創新高，房價繼續高漲，2014年三、四線城市房屋已經供過于求，預期明后兩年，房價或將全面回落。

地產股集體重挫

2月24日，深股市迎來黑色星期一，地產股是引發股指集體大跌的導火線。

由于地產行業一直向好，地產股也一直是A股市場上的“常漲將軍”。2013年三季度以來，不管股價出現如何猛烈的下跌，地產股始終保持上行態勢。但隨著近期部分城市的房價大跌以及部分銀行針對地產開發停貸等不利信息的狼煙四起，包括基金在內的資金短期都開始紛紛回避地產股。

2月24日當天，滬綜指和深成指都大跌，房地產板塊相關個股成為下跌主力，逾百只地產股下跌，上實發展、格力地產、運盛實業、華夏幸福等多只地產股跌停；金融街和華遠地產下跌逾4%；四大地產龍頭也無一例外地大跌，其中，招商地產、保利地產跌逾8%，金地集團下挫逾7%，萬科A跌幅超6%。

香港內房股也未能幸免，當天收盤，綠城中國、融創中國、綠地香港、碧桂園跌幅紛紛超過8%，其余內房股同樣出現大幅下跌。

伴隨著24日的大跌，部分地產股已經“破凈”或瀕臨“破凈”：四大地產龍頭中，萬科A的市凈率為1.08倍，保利地產為0.93倍，金地集團的市凈率為1.11倍，招商地產則為1.01倍。

與地產股向來休戚相關的銀行股當天同樣遭遇重挫，北京銀行、民生銀行、興業銀行、平安銀行、浦發銀行紛紛跌逾3%。

據WIN D統計數據顯示，房地產行業24日全天資金凈流出約20億元，位居28個申萬一級行業之首。其中，保利地產和萬科A的全天資金凈流出分別達到1.96億元和1.38億元。銀行業則緊隨其后，全天資金凈流出達到8.41億元。

在上述藍籌股聚集的行業集體下挫的背景下，上證指數當天下跌1.75%，收于2076.69點，2100點關口宣告失守。由于地產股多在深市上市，深證成指的跌幅更是達到了2.68%。

引發此次股價大跌的利空消息主要是近日傳出杭州有樓盤大幅降價的消息，同時，銀行信貸市場也傳出暫停房貸業務的風聲，而市場上的投資機構者也紛紛發表了不同的看法。

基金業人士對地產股的判斷存在兩種聲音，一是認為地產股短期有風險，需要回避；另一種聲音是房地產行業的動蕩會刺激政府出臺保增長政策，反過來為地產股提供超跌反彈的機會。

一名基金業人士建議，短期來看，地產股做空力量強大，雖然停貸只是局部地區個別銀行針對個別產品的動作，但反映出在利率高企的背景下，市場風險積聚，短期需回避房地產板塊。

銀行收緊房貸

引發地產股大跌的原因之一，是最近有消息稱，興業銀行等開始暫停房地產貸款。

據記者了解，興業銀行春節前就接到通知，要求各營業點停止辦理房地產夾層融資業務和房地產供應鏈融資業務，截止日期為2014年3月底，之后會出臺區別對待政策，新政策出臺后，一些業務會恢復正常。

興業銀行2月24日也發布澄清公告，為進一步優化授信投向，調整資產結構，以更好地服務實體經濟，該行于春節后要求各分支機構做好存量資產梳理及相關市場調研，并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策。“在此之前，本行暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務，所停辦夾層融資業務規模在本行業務中占比極小，對本行經營沒有實質性影響。”。

盡管如此，銀行收緊房貸卻是不爭的事實。

實際上，房地產行業風險已經引發了監管部門的高度重視，銀監會在年初召開的2014年全國銀行業監管工作會議上提出，嚴控房地產貸款風險，高度關注重點企業，繼續強化“名單制”管理，防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。

一名股份制銀行內部人士透露，銀行對房地產行業的信貸政策也較2013年有所收緊，尤其是對三、四線城市住宅和一、二線城市商業地產。據其介紹，由于收益率有限，市面上多數銀行對于開發貸業務并不熱衷，一些城市早已停止為中小房企提供開發貸業務。

雖然目前銀行房地產貸款不良率低于1%，但民生證券研究院副院長管清友判斷：“今年銀行對開發貸依然會是表內貸款嚴格執行名單制管理，總量不增加甚至進一步壓縮，表外非標準化債權資產投向房地產領域的情況也會有所減少。”

業內透露，2014年4月份之后，興業銀行房地產業務新政策將可能允許房地產相關業務繼續進行。相比舊政策，新政策對開展房地產業務很可能會區別對待，區分不同的區域，一、二線城市風險相對較小，業務還會正常開展；三、四線城市風險較大，房地產供過于求，謹慎進入或停止；同時，區分不同的地產開發商規模，根據大型、中型和小型不同的財務狀況而制訂授信額度。其他商業銀行根據自身的信貸結構狀況，也會進行相應的調整并對房地產融資業務進一步細化。

值得注意的是，銀行收緊房貸“銀根”的范圍已經波及首套房屋貸款的利率。據了解，目前首套房貸款利率已基本無折扣，個別銀行還在基準利率的基礎上再上浮5%。春節前后，銀行悉數上調首套房貸利率，以工、農、中、建、交為首的國內商業銀行均上調首套房貸利率至基準利率，春節前的八五折貸款優惠基本絕跡。

部分外資銀行盡管對首套房貸利率還有一定的折扣優惠，但也都附加了一些條件。恒生銀行最近規定，在2月21日之前面簽的客戶，貸款利率為八八折。而2月21日之后的客戶，則升為九二折，但恒生銀行要求，1995年之后建設的房子才可以享受折扣。大華銀行雖然可以提供首套房貸八五折，但要求首套房屋貸款上限為購房價格的50%，達不到普通商品房貸款的上限70%。

銀行貸款一向是支撐房地產行業繁榮的重要因素，收緊購房者的貸款將會使樓市產生連鎖反應。一線城市由于潛在需求大，房屋從成交萎縮到價格回落可能需要很長一段時間；而對于本身人口存量少，同時房地產供應多的三、四線城市，房價泡沫可能被刺破。

房價漲幅放緩

房價漲幅放緩也正在成為事實，甚至在杭州地區有個別樓盤出現降價。

國家統計局發布的1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，1月，70個大中城市的房價漲幅放緩明顯。新建住宅方面，除了上個月的溫州、韶關外，又有哈爾濱、包頭、濟寧、杭州4個城市加入降價隊列，下跌城市數量增至6個。而二手房方面，環比下降城市個數也升至13個，較12月增長8個。

漲幅方面，1月份70個大中城市新建商品住宅價格環比平均漲幅由2013年12月份的0 .51%微降為0.49%。有25個城市的新建商品住宅價格環比漲幅比2013年12月份有所回落。

值得注意的是，一線城市也有放緩跡象。以北京為例，國家統計局發布的2014年1月70個大中城市房價統計數據中，北京新建商品住宅價格指數環比上漲0.5個百分點，漲幅創近15個月新低；而二手住宅價格指數則下降了0.1個百分點，是繼2012年6月開始，二手住宅連漲19個月之后出現的首次下滑。

三、四線城市的樓市更是面臨著整體下滑的趨勢，降價促銷城市不斷增加。據中國指數研究院統計，2014年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌，只有五個城市環比增加。而在房價下跌的城市中，有34個是三、四線城市。

與此同時，少數房地產業曾經畸形繁榮的城市和地區則深陷泥潭，溫州房價已經連續30個月下跌，高端住宅價格幾乎“腰斬”；不僅西部三、四線樓市出現“風險集中區”，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區的多個三、四線城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，1月份房價環比上漲的城市個數減少，漲幅穩中有降。究其原因，一是前期在部分城市加大房地產市場調控力度、努力增加保障性住房供應等一系列政策措施作用下，市場環境和預期相對穩定；二是受信貸條件收緊、庫存壓力減小等因素影響，成交量回落，一些城市房價漲幅進一步收窄。

漲幅收窄的房價卻并未喚起成交量的上升。中原地產研究中心統計數據顯示：受春節假期因素等影響，54個城市成交量出現明顯下調。截至23日，全國主要的54個城市成交量下調13%。

2月17日，相關研究機構發布最新一期的《中國主要城市房地產市場交易情報》顯示，2014年1月份，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數與成交面積的環比、同比均萎縮了四至五成左右。1月份，包括北、上、廣、深四大一線城市在內的43個主要城市，超過九成樓市成交量出現環比下跌，三、四線樓市整體銷量也延續著2013年下半年以來的低迷態勢。據中原地產監測，2014年1月份，25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低；14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。

日前更是傳出杭州樓盤出現短期內價格大幅下調的情況。中原地產市場總監張大偉表示，在經歷持續一年多的暴漲后，市場勢必要理性回歸，在資金面趨緊的情況下，2014年市場出現調整的可能性越來越大。

房企資金壓力大

在融資困難和成交量下滑的背景下，房企的資金壓力越來越大。

經歷了2013 年的快速加杠桿，房地產企業的杠桿率水平已處于歷史高位，這意味著房地產企業在2014年的融資滾動需求仍將處于高位。而商業銀行的行為模式變化無異于同時掐斷了銷售回款、外部融資這兩條路徑。因此，房地產的資金鏈風險將在未來一段時間處于高位，或將成為上市房企業績的隱形“殺手”。

統計數據表明，房地產企業2013年上半年的總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債較2012年年底增加1514億元；在136家A股上市房地產企業中，共有104家企業的資產負債率超過50%，16家已超過80%的高位；房地產業的資產負債率已達71.28%，是過去10年年報的最高值。截至2013年第三季度末，135家房地產上市公司累計負債總額高達2.068萬億元，較上年末（調整后）的1.703萬億元大幅增加了3650億元，增幅達21.43%。

財經評論人葉檀認為，負債率高企的房企未來風險不可測，一旦土地資產不再值錢，預售款下行，則在2014年會有一些中小房地產企業破產。

平安證券分析師周雅婷也表示，就房企資金來源而言，在開發商的開發資金來源中，銀行貸款占比14.1%，自籌資金為38.8%，而相當部分的自籌資金來自信托及銀行的表外融資。

“如果銀行表外和表內同時收縮房地產業務，將對開發商的融資能力產生打擊。”周雅婷稱，“我們發現，在凈負債率最高的公司中，地方融資平臺型企業占據了大部分。在2014年強調地方投資去杠桿和挑戰地方政府債務結構的指導方針下，這些凈負債率較高的公司同時大量利用信托渠道進行融資，風險值得密切關注。”

為了應對可能面臨的更加嚴峻的融資環境與市場挑戰，房企紛紛提前布局，扎堆海外融資。

2014年1月，內地房企掀起了新一輪海外發債融資高潮。據不完全統計，包括萬達集團、中海地產、世茂房地產、合景泰富、佳兆業等在內的20多家內地房企，都在1月份陸續披露境外發債計劃或意向計劃，涉及總額度已超過600億元人民幣。與2013年同期17家企業境外發債420億元的規模相比，資金規模同比增幅已超過四成；而600億元的單月融資規模，已與2012年內地房企通過海外發行債券所獲得的資金總額基本持平。值得注意的是，盡管目前房企海外融資熱情較高，但隨著美國量化寬松政策的逐步退出，海外發債成本的日益上升也將成為不可忽視的考量因素。

業績增但利潤率下滑

房企的另一重壓力是業績增長，但利潤率出現下滑。

據WIND統計，截至2月18日，132家A股上市房企中已有68家發布2013年業績預告。其中，46家實現業績增長，占比約68%，接近已披露業績房企的七成。此外，有11家上市房企出現虧損，大多為中小房企。盡管業績表現不錯，但在銷售業績不斷飛升的背后，卻是利潤率的持續下降。

德勤報告顯示，2012年房地產的凈利潤較2010年下降2.65%，而2013年房地產行業的毛利率較2012年同期下降3%。

德勤報告顯示，房地產企業2012年平均總營收為79.12億港元，2011年為63.48億港元；2012年的凈利潤率比2011年略微增長了0.5%，但比2010年下降了2.65%；權益回報比率從2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%，股本收益率下降模式開始顯現。

2013年前三季度，A股上市房企凈利率為12.8%，較2012年同期分別下降1.0和1.9個百分點；毛利率也持續下降，2013年前三季度，房地產行業毛利率為35.3%，較2012年同期下降3.0個百分點。

“2013年，一線城市房地產市場的成交量和成交價格持續上升，強勁的需求持續為二線城市房地產市場提供抵御政策風險的保障。”德勤中國房地產主管合伙人何錦榮認為，“但是，由于土地、融資、營銷以及勞動力成本的壓力，中國房地產企業未來可能面臨低利潤率的問題。”

北京東方興業投資有限公司董事長王德勇表示，房地產毛利率和凈利潤率都下降，主要原因是成本上升所致，表現在地價上漲、稅收增加，但房價上漲變慢。

地價上漲的確明顯。國土資源部2月11日發布的2013年全國土地價格統計顯示，全國105個主要監測城市的住宅地價為5033元/平方米，同比增長達到了9.0%。中原地產研究中心數據顯示，2013年，北、上、廣、深一線城市土地出讓金突破5000億元，達到了5014億元，相比2012年的2005億元，上漲幅度達到150%。

申銀萬國的一份研究報告認為，2012年以來，大型開發商紛紛以低毛利率的普通住宅為主，其中又以中小套型普通住宅相對暢銷，結果導致開發商的結算項目平均毛利率明顯下滑。此外，2011年第四季度以來的降價項目逐漸參與結算，預計這種毛利率下滑趨勢還將延續。

機構看空

面對地產股的大跌以及目前地產信貸收緊的傳聞，各研究機構甚至召開電話會議，討論樓市拐點。目前來看，大部分機構的觀點是，杭州某樓盤價格下跌反映出區域高庫存風險，銀行停貸消息并非完全真實，但由于2014年商業銀行整體對房地產開發貸將實行總量控制或者略有下降的策略，因而預計全年樓市并不樂觀。

平安證券最新研報認為，銀行對房地產產業鏈風險的關注將引發兩方面的顯著影響，即開發商融資和購房者按揭貸款。從此次該銀行的做法來看，主要集中于房地產夾層融資業務和地產供應鏈業務，首先受沖擊的將是開發商融資。目前，在開發商開發資金來源中，銀行貸款占比為14.1%，自籌資金為38.8%，而相當部分的自籌資金又來自于信托及銀行表外融資，因此，如果銀行表外和表內同時收縮房地產業務，將對開發商一半的融資能力產生打擊。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示，從杭州樓盤房價暴跌，到襄陽樓盤資金鏈破裂與常州樓盤大降價，最后到興業銀行停貸等系列事件，雖然系個案或者是未經證實的舉動，卻引起股市樓市的劇烈振蕩。他認為，市場恐慌情緒一旦蔓延，市場信心必然徹底崩潰，進而加大風險的爆發動力。

申銀萬國投資顧問顧鵬飛認為：“從目前公布的銷售增速數據來看，未來的房地產投資確實存在一定的下行壓力。從基本面來看，房地產投資下行風險是經濟的一大隱憂，在房地產市場負面報道不斷的情況下，短期市場情緒肯定會受到一定沖擊。如果其他需求無法有效對沖的話，房地產行業的負面消息可能將成為影響未來股市走勢的一個不確定因素。”

而國信證券也在最新研報中認為，在缺乏增量資金的情況下，市場向上的空間已經比較有限。考慮到近期市場對于經濟失速、房地產下行、人民幣貶值等風險因素的擔憂加劇，“我們將市場觀點由樂觀調至中性”。

雖然多數機構認為，杭州樓市降價還是個案，尚不構成系統性風險，但也承認該個案將對整個行業預期產生影響。安信證券表示，從有關收緊相關貸款以及杭州項目降價這兩個消息中，我們可以得到四個警示：一是2014年開發商融資會很困難，二是房貸不容樂觀，三是房價會嚴重分化，四是房地產投資不容樂觀。2014年，地產商的盈利已經進入加速探底的過程，這一方面來自于回歸一、二線城市造成的地價飛漲，另一方面來自于房價的上漲困難。此外，資金成本的上升也在吞噬開發商的利潤。安信證券就此判斷，行業將進入大調整周期，因此長期看空地產股。

興業銀行首席經濟學家魯政委近日亦發表題為《資金態勢與房地產業發展》的講話，稱自己首次開始從趨勢上看空房地產。魯政委指出，首先，只要資金放水，什么東西都會往上漲，所以有水是東西往上漂的前提。這幾年房價的快速上漲與整體流動性寬裕有密不可分的聯系。但政府對過去一年政策最重要的一個總結是：不放松，也不收緊。現在市場利率越來越高，隨著經濟規模的增長，很可能相對來說資金還是在勒緊的。從財政的角度，如果實現貨幣不超發，財政必須做相應的配合。如果財政做相應的配合，這就一定會對房地產有影響。

其次，新一屆政府雖然也要“保增長”，但是沒有增加財政預算，也沒有多印鈔票，只是財政把在其他地方花的錢省下來，花到財政需要花的地方，這說明國內資金的格局和趨勢已經發生了變化。同時，美聯儲QE（量化寬松政策）的退出，標志著美國的貨幣政策從過去不斷創新，開始轉向不斷收緊，最終對國內樓市產生巨大沖擊。

“中國的GDP也已經從高點開始回落。GDP在7%左右盤整的時候，房子會持續漲嗎？我相信在未來10年里，站在現在來看，我們的房地產已經是盛世危途。”魯政委直言不諱地稱。武漢科技大學金融證券研究所所長董登新接受大智慧通訊社采訪時表示，房地產企業嚴重泡沫化，而作為資金密集型行業，未來市場流動性的變化將對其產生深刻的影響，房地產業的融資環境將發生本質改變，來自銀行的間接融資的難度和成本都將上升。

經濟學者馬光遠日前亦撰文指出，目前盡管風險凸顯的只有三、四線城市，但就全局而言，2014年房價預期逆轉的可能性極大，房價下跌是大概率事件。唯一擔心的是，已經極度依賴房地產的中國經濟，能否承擔房價下跌的風險。