利率調整對房地產價格波動的顯著性分析

【摘要】房地產業是關系我國國計民生的支柱性產業，利率是一項重要的宏觀調控指標，利率的波動對房地產業有明顯的影響。因此，我們應該加快利率市場化的步伐，同時，結合以市場為導向、推進城市化進程等措施多管齊下治理房地產市場，以使我國房地產市場健康、穩定發展。

【關鍵詞】房貸利率 房地產價格

一、研究背景

我國房貸利率政策首先會影響購房者投入的成本，從而影響房地產市場的需求量，最后達到影響房地產價格的目的。分析我國目前的房地產市場，購房者主要分為兩類：一是自住，即為了改善目前的居住環境而購買房屋；二是投資，即為了等待升值而購買房屋。由于房地產的固有屬性中包含價值量大、使用周期長這一特點，絕大多數消費者沒有一次性付清全款的能力，大都采用按揭方式，即向銀行貸款的方式進行購買。與之類似，對于用于投資的房地產，投資者為了達到投資收益最大化，同樣會通過銀行貸款取得購房金額中的大部分資金。因此，不論用于自住還是投資，銀行貸款為購房者提供了大部分資金，故由此印證了利率變化對房地產價格有著直接且重大的影響。

二、理論基礎

（一）調整長期利率

當長期利率下降時，會導致風險降低，從而增加稅收優惠，這些會降低投資者對于房地產投資收益的要求，進而能夠增加房地產的資產需求量，這就會導致租金不變但房價上漲。

作用機理為：長期利率下降→房地產價格上升→增加開發建設量→市場供給量增加→租金下降但需求上升→最后達到均衡。

（二）調整短期利率

當短期利率上升的時候，會導致融資困難，政府規劃限制會變得更加嚴格，因此致使成本上升，這就會導致新項目開發的獲利水平下降。

作用機理為：短期利率上升→開發所需的成本上升→新開發項目減少→房地產存量的增加值下降→房地產供給下降→租金上升→價格上升。

三、我國利率政策對調控房地產價格效果不明顯的原因分析

一般認為，利率的變化與房地產價格呈反比例關系，這也是央行利用加息手段來控制房地產價格的理論依據。根據實際情況，我們得出短期內利率與房價呈正向關系的結論，房地產價格的非理性的上升，使我國利率政策對房地產價格的調控作用失效。原因是由多方面的產生：

（一）利率政策對房地產價格的抑制作用具有時滯性

如果利率調整的幅度較小，那么對于房地產市場所能夠造成的影響也就微乎其微了，從根本上難以起到使房地產市場繁榮，且控制房價的作用，況且利率政策還存在著時滯性，這使得實施的利率政策手段的并不能立刻達到預期的效果，甚至可能出現結果與預期南轅北轍的現象。

（二）房地產價格上升的主要原因超高的投資回報率

自2002年，房地產業多次被評為我國暴利行業之首，房地產開發企業追逐高額利潤，國際上的房地產企業一般將利潤率控制在5%左右，而我國房地產企業利潤率則高達100%，更有甚者達到200%以上。從數據上我們可以看出，房地產開發企業一年僅在商品住房上的謀取的利潤，相當于當年全國財政收入的四分之一以上。央行上調利息，雖然會增加房地產行業所需的融資成本，但對于有著高額回報率的房地產企業來說，其影響是微不足道的。

（三）難以通過調整利率來控制市場需求

2010年，出現了大家只看不買但房地產價格依然持續上漲的現象，其主要是由于繁榮的市場需求所造成的。隨著我國經濟的快速發展和居民生活水平的不斷提高，我國對于自用住房的消費需求和投資住房的消費需求呈大幅增長。2005年和2006年商品房供不應求，銷售面積遠超竣工面積。2006年，城市人口的快速膨脹帶來了對于房地產的需求。2010年1月5日發表的《2009年中國城市住宅發展報告》指出，我國目前正處于加速城鎮化的階段，未來一段時間內，城鎮人口仍將持續增長，這會導致人口對住房的剛性需求愈發明顯。伴隨著人民幣的升值，更多的資金會流入房地產市場從而造成對房地產的投資需求。針對繁榮的市場需求，由于利率上升而造成的房地產投資成本增加，已經通過提升房地產價格將其轉嫁給購房者從而得到補償。

四、政策建議

房地產業為資金密集型產業，通過調整利率來控制投資于房地產的規模、增長速度以及投資風險，這對于協調房地產業和國民經濟的關系是必不可少的。但對于我國房地產業來講，其超高的投資回報率和特殊的壟斷性會使得單憑調整利率并不足以降低房地產投資，不僅如此，反而會提高真正需要購房的消費者的房貸成本，從而抑制了自用住房的消費。所以，調整房地產價格僅僅依靠利率是遠遠不夠的，仍需要其他宏觀方面的政策性支持。

（一）控制房地產市場供應總量，調整房地產市場供給結構

政府要加大力度干預，調整房地產市場供給結構。繼續開發建設廉租房以及經濟適用房，從而確保中低收入家庭的購房需求。與此同時政府也要加大房地產的供給量，根據地價調節供應量，合理制定出土地供應計劃，在適當的范圍內增加土地供給量以達到供給量與國民經濟增長水平、人均可支配收入增長水平相互適應的目的。

（二）適當提高人均收入，擴大就業水平，解決住房難問題

隨著城市化進程持續加快，預計城市人口密度將會上升，帶來的后果將會是房價的上升，所以政府要采取措施以保障中低收入群體的住房問題，主要手段即為擴大就業范圍，提升工資水平，建立完善的人工福利制度，擴大財政性政策支出，在稅收等政策方面扶持中低收入者，從而增強居民的購房能力。

（三）改革利率機制，使得利率市場化

利率政策是否能夠調整房價調控，取決于整個房地產市場的規范性以及利率傳導機制的順暢與否。就當前情況而言，國家扮演著調控利率的角色，低利率水平無法達到抑制房地產價格的作用。為了達到有效調節利率的目的，將加息政策與利率市場化改革同步進行，雙管齊下，這樣才能使利率能夠真正地發揮其影響房地產的投資風險，投資成本和投資收益的作用。

（四）借鑒國外先進經驗，充分發揮利率的杠桿作用

通過利率政策調整房地產價格，過程中要汲取外國的先進經驗并結合我國當前國情，而且我們還要結合利息政策的時滯性這一特殊屬性，以使國家能夠將利率政策對房地產市場的調控作用發揮至最大效應，從而起到控制房價的作用，使房地產價理性回歸。

從長遠來看，利率的調整是指通過中長期貸款利率所能夠產生的影響，進而對房地產市場價格產生的影響，政府要營造一個順暢的利率傳導機制，因為房地產市場的是否以及利率傳導機制是否順暢，都決定了利率政策對房價調控效果的顯著程度。因此，政府需要采取合理手段進一步規范房地產市場并且繼續推入利率市場化的改革進度從而改善利率傳導機制，以達到通過利率手段來維持房地產市場穩定、持續、健康發展的目標。

參考文獻

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[2]郭樹華，袁天昂，王俐嫻.利率與房地產市場互動關系的實證研究1998-2008年[J].區域金融研究，2010，NO.1：46～50.

作者簡介：薛叔同（1989-），女，天津人，2012級產業經濟學碩士研究方向：產業經濟學財政。