利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格波動的顯著性分析

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系我國國計民生的支柱性產(chǎn)業(yè)，利率是一項重要的宏觀調(diào)控指標(biāo)，利率的波動對房地產(chǎn)業(yè)有明顯的影響。因此，我們應(yīng)該加快利率市場化的步伐，同時，結(jié)合以市場為導(dǎo)向、推進(jìn)城市化進(jìn)程等措施多管齊下治理房地產(chǎn)市場，以使我國房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房貸利率 房地產(chǎn)價格

一、研究背景

我國房貸利率政策首先會影響購房者投入的成本，從而影響房地產(chǎn)市場的需求量，最后達(dá)到影響房地產(chǎn)價格的目的。分析我國目前的房地產(chǎn)市場，購房者主要分為兩類：一是自住，即為了改善目前的居住環(huán)境而購買房屋；二是投資，即為了等待升值而購買房屋。由于房地產(chǎn)的固有屬性中包含價值量大、使用周期長這一特點，絕大多數(shù)消費者沒有一次性付清全款的能力，大都采用按揭方式，即向銀行貸款的方式進(jìn)行購買。與之類似，對于用于投資的房地產(chǎn)，投資者為了達(dá)到投資收益最大化，同樣會通過銀行貸款取得購房金額中的大部分資金。因此，不論用于自住還是投資，銀行貸款為購房者提供了大部分資金，故由此印證了利率變化對房地產(chǎn)價格有著直接且重大的影響。

二、理論基礎(chǔ)

（一）調(diào)整長期利率

當(dāng)長期利率下降時，會導(dǎo)致風(fēng)險降低，從而增加稅收優(yōu)惠，這些會降低投資者對于房地產(chǎn)投資收益的要求，進(jìn)而能夠增加房地產(chǎn)的資產(chǎn)需求量，這就會導(dǎo)致租金不變但房價上漲。

作用機(jī)理為：長期利率下降→房地產(chǎn)價格上升→增加開發(fā)建設(shè)量→市場供給量增加→租金下降但需求上升→最后達(dá)到均衡。

（二）調(diào)整短期利率

當(dāng)短期利率上升的時候，會導(dǎo)致融資困難，政府規(guī)劃限制會變得更加嚴(yán)格，因此致使成本上升，這就會導(dǎo)致新項目開發(fā)的獲利水平下降。

作用機(jī)理為：短期利率上升→開發(fā)所需的成本上升→新開發(fā)項目減少→房地產(chǎn)存量的增加值下降→房地產(chǎn)供給下降→租金上升→價格上升。

三、我國利率政策對調(diào)控房地產(chǎn)價格效果不明顯的原因分析

一般認(rèn)為，利率的變化與房地產(chǎn)價格呈反比例關(guān)系，這也是央行利用加息手段來控制房地產(chǎn)價格的理論依據(jù)。根據(jù)實際情況，我們得出短期內(nèi)利率與房價呈正向關(guān)系的結(jié)論，房地產(chǎn)價格的非理性的上升，使我國利率政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控作用失效。原因是由多方面的產(chǎn)生：

（一）利率政策對房地產(chǎn)價格的抑制作用具有時滯性

如果利率調(diào)整的幅度較小，那么對于房地產(chǎn)市場所能夠造成的影響也就微乎其微了，從根本上難以起到使房地產(chǎn)市場繁榮，且控制房價的作用，況且利率政策還存在著時滯性，這使得實施的利率政策手段的并不能立刻達(dá)到預(yù)期的效果，甚至可能出現(xiàn)結(jié)果與預(yù)期南轅北轍的現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)價格上升的主要原因超高的投資回報率

自2002年，房地產(chǎn)業(yè)多次被評為我國暴利行業(yè)之首，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追逐高額利潤，國際上的房地產(chǎn)企業(yè)一般將利潤率控制在5%左右，而我國房地產(chǎn)企業(yè)利潤率則高達(dá)100%，更有甚者達(dá)到200%以上。從數(shù)據(jù)上我們可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一年僅在商品住房上的謀取的利潤，相當(dāng)于當(dāng)年全國財政收入的四分之一以上。央行上調(diào)利息，雖然會增加房地產(chǎn)行業(yè)所需的融資成本，但對于有著高額回報率的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其影響是微不足道的。

（三）難以通過調(diào)整利率來控制市場需求

2010年，出現(xiàn)了大家只看不買但房地產(chǎn)價格依然持續(xù)上漲的現(xiàn)象，其主要是由于繁榮的市場需求所造成的。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，我國對于自用住房的消費需求和投資住房的消費需求呈大幅增長。2005年和2006年商品房供不應(yīng)求，銷售面積遠(yuǎn)超竣工面積。2006年，城市人口的快速膨脹帶來了對于房地產(chǎn)的需求。2010年1月5日發(fā)表的《2009年中國城市住宅發(fā)展報告》指出，我國目前正處于加速城鎮(zhèn)化的階段，未來一段時間內(nèi)，城鎮(zhèn)人口仍將持續(xù)增長，這會導(dǎo)致人口對住房的剛性需求愈發(fā)明顯。伴隨著人民幣的升值，更多的資金會流入房地產(chǎn)市場從而造成對房地產(chǎn)的投資需求。針對繁榮的市場需求，由于利率上升而造成的房地產(chǎn)投資成本增加，已經(jīng)通過提升房地產(chǎn)價格將其轉(zhuǎn)嫁給購房者從而得到補償。

四、政策建議

房地產(chǎn)業(yè)為資金密集型產(chǎn)業(yè)，通過調(diào)整利率來控制投資于房地產(chǎn)的規(guī)模、增長速度以及投資風(fēng)險，這對于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系是必不可少的。但對于我國房地產(chǎn)業(yè)來講，其超高的投資回報率和特殊的壟斷性會使得單憑調(diào)整利率并不足以降低房地產(chǎn)投資，不僅如此，反而會提高真正需要購房的消費者的房貸成本，從而抑制了自用住房的消費。所以，調(diào)整房地產(chǎn)價格僅僅依靠利率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，仍需要其他宏觀方面的政策性支持。

（一）控制房地產(chǎn)市場供應(yīng)總量，調(diào)整房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)

政府要加大力度干預(yù)，調(diào)整房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)。繼續(xù)開發(fā)建設(shè)廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房，從而確保中低收入家庭的購房需求。與此同時政府也要加大房地產(chǎn)的供給量，根據(jù)地價調(diào)節(jié)供應(yīng)量，合理制定出土地供應(yīng)計劃，在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)增加土地供給量以達(dá)到供給量與國民經(jīng)濟(jì)增長水平、人均可支配收入增長水平相互適應(yīng)的目的。

（二）適當(dāng)提高人均收入，擴(kuò)大就業(yè)水平，解決住房難問題

隨著城市化進(jìn)程持續(xù)加快，預(yù)計城市人口密度將會上升，帶來的后果將會是房價的上升，所以政府要采取措施以保障中低收入群體的住房問題，主要手段即為擴(kuò)大就業(yè)范圍，提升工資水平，建立完善的人工福利制度，擴(kuò)大財政性政策支出，在稅收等政策方面扶持中低收入者，從而增強居民的購房能力。

（三）改革利率機(jī)制，使得利率市場化

利率政策是否能夠調(diào)整房價調(diào)控，取決于整個房地產(chǎn)市場的規(guī)范性以及利率傳導(dǎo)機(jī)制的順暢與否。就當(dāng)前情況而言，國家扮演著調(diào)控利率的角色，低利率水平無法達(dá)到抑制房地產(chǎn)價格的作用。為了達(dá)到有效調(diào)節(jié)利率的目的，將加息政策與利率市場化改革同步進(jìn)行，雙管齊下，這樣才能使利率能夠真正地發(fā)揮其影響房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，投資成本和投資收益的作用。

（四）借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗，充分發(fā)揮利率的杠桿作用

通過利率政策調(diào)整房地產(chǎn)價格，過程中要汲取外國的先進(jìn)經(jīng)驗并結(jié)合我國當(dāng)前國情，而且我們還要結(jié)合利息政策的時滯性這一特殊屬性，以使國家能夠?qū)⒗收邔Ψ康禺a(chǎn)市場的調(diào)控作用發(fā)揮至最大效應(yīng)，從而起到控制房價的作用，使房地產(chǎn)價理性回歸。

從長遠(yuǎn)來看，利率的調(diào)整是指通過中長期貸款利率所能夠產(chǎn)生的影響，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生的影響，政府要營造一個順暢的利率傳導(dǎo)機(jī)制，因為房地產(chǎn)市場的是否以及利率傳導(dǎo)機(jī)制是否順暢，都決定了利率政策對房價調(diào)控效果的顯著程度。因此，政府需要采取合理手段進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場并且繼續(xù)推入利率市場化的改革進(jìn)度從而改善利率傳導(dǎo)機(jī)制，以達(dá)到通過利率手段來維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展的目標(biāo)。

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作者簡介：薛叔同（1989-），女，天津人，2012級產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)財政。