澳洲投資置業不是富人游戲留學生也能“以房養學”

羅遠欣

導語：澳洲買房并非一擲千金。一成首付，七成貸款，在澳洲買套一居室其實也沒想象中那么難。特別是對于家庭較為富裕的留學生來說，購置一套一居室，等到畢業后賣掉或留給自己居住，“以房養學”，可謂一舉多得。

在自貿協定給中國投資客和入境者帶來福音的同時，毋庸置疑，澳洲房產投資市場將借機火熱。一成首付，七成貸款，在澳洲買套一居室也沒想象中那么難。雖然，在澳洲購買房產并不能直接獲取居留權，但對于習慣通過購房增強安全感的中國人來說，在澳洲買房的一個重要目的在于投資。

澳洲的房價市場可控性很強，政府通過住房剛需直接介入，調控房價。所以，企圖通過炒房來換取高回報的做法，在澳洲并不那么奏效。對于低成本的投資者來說，租房是獲得較高投資回報率的方式。

這里的低成本投資者可以是剛剛涉足房地產行業的投資人，也可以是準備在澳洲工作的留學生，甚至一些家境不錯的準留學生們，提前購置一套一居室，在畢業后賣掉或留給自己居住，“以房養學”。

顧名思義，“以房養學”意味著用房產產生的收益來支付留學生活的費用。學生購買住房可以省去留學期間的租房麻煩和房租費用，同時，還可以尋求合租伙伴，以此獲取租金收入；等到學習期滿后，可以根據自己的發展規劃，考慮將房子賣掉或租給別人。

對于這類需求的投資者，因為缺乏經驗，很難從各色房源中鑒別好壞。雖然，如今澳洲房產投資前景一片大好，但面對強大的購買率，投資者不能盲目跟風，為買房而買房。在下準離手前，仍需要了解澳洲房產市場、選房技巧、投資陷阱、可能存在的投資誤區。清楚了這些，方可避免在投資路上少走彎路。

法律做靠山監管體系高效

房地產市場作為澳洲的支柱產業，已具有超過一百年的歷史。市場規模之大、機制之健全，是許多國家所不能媲美的。同時，其房地產法律規范監管體系完善，能充分保護投資者和消費者的權益。

在過去的三十年里，澳洲的獨立屋和公寓價格穩定上漲，飆漲221%，房地產價值平均每七年到九年即可增值翻番。悉尼房價每年平均漲幅達到了6%-7%。

房價這般瘋狂，其實也有跡可循，其最大原因莫過于澳洲房地產投資的門檻低，壓力小。購房時個人購房首付10%，即可與當地居民一樣享受房屋貸款權。除了首付額度、還貸款率的差異，在澳洲投資房產，與在中國相比，最大的區別在于澳洲的房屋屬于永久產權，家族成員之間還可免除遺產稅。

選房標準：推薦CBD區房源

房市穩定、周邊租賃市場火爆、戶型跟景觀是選房時首要考慮的三大要素。

首先，房市穩定是很重要的一點，對于初次嘗試的投資者來說，他們對投資的這個地方并不熟悉，而且所知的信息較為有限，因此，判斷房屋投資市場最直接的方法就是看他的安全性和穩定 性。

其次，周邊的租賃市場也是需要考慮的因素。你可以選擇學校周邊的房源，或者是靠近CBD的房源。雖然，這些區域的住房相對較貴，但是從長遠投資來看，在這里買房的長期投資回報率相對較 高。

但房價的漲幅在一定程度上受到經濟市場的影響，沒有人能保證房價會持續性的高速增長。

最后，房屋景觀設計也是值得考察的因素，很多中國人走了誤區。比如：澳洲當地人喜歡拱形房，而中國人追求方方正正的房子。大部分投資者最終都會選擇在房價漲到一定的時候便轉手出售點他們的房子。但他們轉賣房源時，通常持有澳洲身份的人才能購買他們的房子，因此，不要以中國人的眼光去選擇戶型，選擇朝向，這可能會影響房子的二次銷售。

澳洲CBD是非常符合上訴的條件的，漲幅穩定，二十年來的房價走勢都是比較平穩的，同時，依托其超級火爆的租賃市場以及非常高的租金回報率，這些良好的市場條件都能在很大程度上降低投資者的風險。建議初次投資者應該選擇CBD，例如，墨爾本中央火車車站附近的公寓項目。它的漲幅穩定，房價波動平穩，把此類房源作為首次投資，掉價的風險極低，大量的海外留學生跟當地的上班族都可能成為它的租客。

投資建議：業主保險需要買

即使做好了前期的選房工作，投資房產伴隨著的風險仍不可小覷，更何況房產投資是一個大學問，期間潛在的費用和騙局，稍不注意，就會一失足成千古恨，在收獲的喜悅溢上心頭的時候，也不要被陷阱抹殺了這份好心情。下述的防騙術和購房注意事項，望對大家有所幫助。

留學生這類初次入市的新手在投資前，應該先制定策略。認清個人的負擔能力和經濟水平，制定可行目標。避免盲目投資，做足分析。

通過市政規劃、就業機會、房屋供給、人口因素、公共設施、名校名企、人文景觀這八大關注要素選擇具有升值潛力或增值快的澳洲房產項目。

另外，對于一些費用的收取，我們最好清楚地了解它的來龍去脈，切勿被有心之人忽悠了，繳了莫須有的費用。例如，海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅和增值稅等都需要了解。此外，投資者應該對房產交易所產生的相關稅費有個清晰的了解，仔細權衡稅費成本是否可以承受。

在購房時，一定要購買業主保險，它可以獲得稅收抵扣，價格也并非想象中那么高昂。在發生惡意破壞、意外損壞、租客欠租等問題時，都可獲得賠償。投資者可考慮進行購買，成本低且有保 障。

在澳洲買房不同國內，需要投資者從房產項目的位置、質量、規模、環境和配套設施等方面充分著重考察和了解后，再做判斷。還要根據自身的經濟實力和收益率考慮投資項目，房產投資的路任重而道遠，一般需要七年至十年的時間才看得到回報。因此，在投資房產前，投資者最好擁有大量閑置資 金。

在清楚這些情況以后，至于買什么戶型，在哪里賣，要相信自己的判斷。畢竟適合即是最好。