南方公元：來自事業合伙人的一線報告

費戈 陳識

廣州萬科公司位于南沙區的南方公元項目，是萬科集團的第一個跟投項目，認購率達7倍之多，是迄今為止認購倍數最高的項目。該項目今年十一開盤，首期推出356套房，15天不到就賣了326套，去化率近92%。

對于跟投制度實施之后操盤的巨大變化，該項目壹團隊負責人楊其祥深有體會：“房地產行業設計、采購、工程、營銷等部門往往分工明確，一般只專注于自己的部分，并采用只考慮該部分的最優方案。但是這些環節其實都是環環相扣的，比如設計追求的最完美往往在采購上認為成本過高，采購精美的材料又可能導致工程的延長，工程延期會嚴重影響銷售。過去常常各部門之間會扯皮，實行項目跟投之后，這些部門更愿意以一個團隊向共同的目標努力了。”

在基本每個參與項目的員工都跟投之后，楊其祥最大的感受是大家對項目的積極性高了很多，從過去完成公司給的任務變成積極主動尋找更優方案：“公司對開盤前示范區的任務是做一條路，直接走到售樓處就可以了。但是大家多次討論后，覺得完全可以根據項目所在的環境，設計一個沿街公園，再做一個英式商業風情街，后來還多加了一個泳池。這些方案在成本上沒有太大影響，主要是增加了與政府和當地居民溝通等事情，出圖的時間很急，在有限時間內大大增加了工作量。整個示范區我們做了3萬多平米，廣州還從來沒做過這么大的商業區。”南方公元被評為廣州市南沙區的綠色施工示范項目。楊其祥認為，沒有項目跟投制度，整個項目很難達到這樣的效果。

在設計、采購與施工的協調關系上，南方公元項目采用瀝青玻纖瓦就是個很好的例子。該項目英式風情商業街為斜屋頂，原設計是采用水泥瓦，屬于目前行業內標準動作。但是水泥瓦有幾個問題，首先是價格很高、質量一般。更重要的是受中國勞動力因素制約，水泥瓦的施工周期很長，與快速完工的目標不一致。另外施工質量不易控制，不少項目就曾出現過瓦片墜落，不但面臨耗時耗錢的返工問題，還帶來一定程度安全隱患。

有了跟投制度之后，團隊的各個部門主動配合設計部門，開始尋找替代方案。楊其祥告訴《21CBR》記者：“針對斜屋面的問題，我們想到國外的獨棟HOUSE基本都是斜屋面，肯定有非常多的替代方式。一查，果然有。國外大面積運用的叫做瀝青玻纖瓦，屬于粘貼型施工，成本只是國內水泥瓦的三分之一，各方面都滿足我們的要求。采購的同事馬上尋找資源，后來不但找到合適廠家，還去應用過這種工藝的樓盤考察有沒有使用風險。南方公元項目大膽采用這一新工藝，不單降低了費用和后期客戶風險，還大大縮短了工期，有利保障了示范區施工。”

到了營銷環節，項目跟投帶動的積極性更是不言而喻。按照萬科一線公司內部的說法，以前大家也關心營銷，但更多是停留在聊天層面，銷售主要還是營銷部門的事情。但是現在員工成為項目的股東之后，由于事關切身利益，產品定位、新項目的預期收益情況、資金回流情況、風險控制等已不止是員工的飯后談資。以南方公元項目為例，員工們會主動在微信好友圈刷刷屏推廣項目，不同部門出去見客戶談合作的時候，也留意一下該企業是不是項目目標客戶。很多同事會在與大型企事業和政府單位交流中介紹一下項目的特殊賣點。跟投制度令“人人都是銷售”，廣汽、立白、中船等匯集南沙剛需客戶的企業都接觸洽談過，項目首次開盤時企業客戶占了50%。