淺析房地產(chǎn)景觀設計全程化管理

段春晶　杜傳亮

摘要：隨著中國房地產(chǎn)市場的日趨成熟，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始意識到景觀設計的重要性。景觀設計的品質(zhì)直接決定著房產(chǎn)品的品質(zhì)，然而大多數(shù)半路出家的開發(fā)商的景觀設計管理能力比工程管理和營銷管理的專業(yè)能力薄弱得多。作為地產(chǎn)公司的景觀設計管理者，筆者結合自身景觀設計管理和工程管理的工作經(jīng)驗，闡述對地產(chǎn)開發(fā)商景觀設計管理的認識和理解，提出景觀全程化管理的概念和實現(xiàn)的方法，以更好地指導以后的景觀設計管理工作。

關鍵詞：房地產(chǎn)；設計管理；景觀；全程化

中圖分類號：TU986

文獻標識碼：A

文章編號：1671-2641（2014）02-0000-00

Abstract： With the growing of the real estate market ， the landscape design has attracted more attentions of the developers. Also the landscape design determines the quality of the real estate， but actually without solid foundation， the developers capabilities of landscape design management is much weaker than project management and marketing management. As a staff of landscape design management， the author elaborates the awareness and understanding of the landscape ， proposes the concept of entire process management and comments how to realize it. This paper is beneficial for the future management of landscape design.

Key words： Real estate；Design Management；Landscape ； The entire process

引言

景觀設計管理作為房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的一個分支，管理的主要范疇是室內(nèi)空間以外的空間及場地，適用于公司開發(fā)項目的景觀產(chǎn)品及設計管理工作從規(guī)劃、方案開始到景觀工程實施完成的全過程。景觀品質(zhì)定位必須服從于產(chǎn)品本身定位，并同時與其他專業(yè)品質(zhì)相匹配。獨特的景觀設計創(chuàng)意以及嚴格專業(yè)的景觀管理是營造標志性景觀的重要保證。

1 房地產(chǎn)景觀設計管理現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)開發(fā)的實踐中，常常會碰到“一個好的景觀設計方案，為營銷預設了賣點和賣相”或“一個設計方案害死一個項目”的情況。為什么會出現(xiàn)后一種情況呢？究其原因，大致有兩種，一種是設計師自己沒有專業(yè)能力，做出水平低下的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，聽不進專業(yè)意見，導致項目失敗，而由設計師承擔罪名。

目前房地產(chǎn)景觀管理主要存在三種常規(guī)管理模式：第一種模式為外包式，開發(fā)商直接將景觀設計工作委托給建筑設計總包單位，而建筑總包單位又分包給一些小的設計工作室或私人。開發(fā)商自身參與少或不參與，主要通過經(jīng)濟手段對合作單位進行管控，這種模式約束性差，管理要求低或可實施性較差，在小型規(guī)模開發(fā)商中較為多見；第二種模式為內(nèi)銷式，開發(fā)商自己內(nèi)部設立專門的設計部門和管理部門進行設計和管控，這種模式的開發(fā)商大多以標準化快速開發(fā)為主，第三種模式為內(nèi)控式，開發(fā)商設置專業(yè)管理部門，有對應專業(yè)的管理人員對景觀設計各階段進行分解，有針對性地向合作單位進行分包。除經(jīng)濟技術手段外，還通過設計任務書引導、經(jīng)驗交流等方式對合作單位進行管控，互動性較強。這是一種普遍的房地產(chǎn)開發(fā)設計管理模式。

2 景觀全程化管理的提出與實現(xiàn)

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雖然已開始重視景觀設計管理的作用，但在大多數(shù)公司的做法中，景觀設計管理在整個設計管理體系中仍處于從屬地位，而且設計管理的重點僅僅是對設計成果的管理，缺乏設計前期項目策劃的參與、設計過程中成本的控制以及后期實施的現(xiàn)場管理。景觀全程化管理可以很好地解決這一問題。

如何實現(xiàn)景觀全程化管理，筆者認為應該從景觀前期策劃、景觀設計品質(zhì)控制、景觀成本控制三大方面進行統(tǒng)籌。

2.1 全程化中的景觀前期策劃

前期策劃的價值在于“設計成果為整個項目設計工作提供方向性決策” [1]。景觀設計前期，景觀設計管理工作者需要分別從業(yè)主和開發(fā)商兩個角度進行策劃。

2.1.1從業(yè)主角度出發(fā)的居住區(qū)景觀策劃分析 業(yè)主是居住區(qū)景觀的最終使用者，其需求直接影響著產(chǎn)品的設計。從業(yè)主角度出發(fā)的居住區(qū)景觀策劃主要從目標客戶及客戶需求出發(fā)，分析客戶對景觀的敏感點，進而推斷出合適的項目品牌、產(chǎn)品類型及景觀設計重點。參考萬科住宅產(chǎn)品分類，現(xiàn)行居住區(qū)主流市場可分為首次置業(yè)、首次改善、再次改善和活躍空巢四大類型，豪宅與商務住宅暫不在考慮范圍。不同的市場分類針對不同的客戶群體，再進一步分析其人口構成比例（見表1），判斷業(yè)主對景觀功能的需求（見表2）及景觀敏感點排序（見表3）。

2.1.2從開發(fā)商角度出發(fā)的居住區(qū)景觀策劃分析 開發(fā)商是居住區(qū)的建造者，以綜合效益最大化為目標。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，與景觀相關聯(lián)的工作有開發(fā)、設計、成本、營銷、工程、物業(yè)、客服等，不同部門工作綜合交錯，不同部門既是景觀使用者，也是受益者。站在開發(fā)商的立場進行景觀策劃分析主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：

1）項目周邊環(huán)境分析。主要通過調(diào)查項目周邊場地現(xiàn)狀、類似項目現(xiàn)狀、資源狀況、日照、風向等，分析地段優(yōu)劣勢，比較周邊競爭項目的景觀優(yōu)劣勢，挖掘增值潛力。

2）地塊現(xiàn)狀分析。主要對自然條件現(xiàn)狀和歷史人文進行分析。通過分析項目用地規(guī)模、容積率、綠化率得知景觀發(fā)揮空間，分析對產(chǎn)品開發(fā)的影響。調(diào)查項目地區(qū)的歷史文脈特征、文化背景、生活習慣等，考慮在設計中注入當?shù)貧v史人文，豐富文化內(nèi)涵和項目個性。

3）項目已有建筑規(guī)劃分析。通過重點分析紅線范圍、道路開口、規(guī)劃地勢高差、地下室范圍、人防消防規(guī)劃、產(chǎn)品布局、結構荷載、配套設施等制約因素，針對優(yōu)化規(guī)劃設計提出可行性建議，擴大景觀可發(fā)揮空間。

4）物業(yè)管理方式分析。主要包括人車流線分析、停車設施規(guī)劃分析、無障礙設計、圍閉系統(tǒng)分析。滿足合理的人車分流，在尊重行人和尊重駕車人之間獲得一種平衡；滿足除消防無障礙之外的殘疾人、老年人等特殊群體的無障礙設計；滿足小區(qū)的圍合管理，強調(diào)品質(zhì)感和安全性。

景觀成本分析主要考慮如何用有限的成本獲取滿足目標需求的最大效益，提高景觀質(zhì)量所帶來的溢價。

2.2 全程化中的設計品質(zhì)控制

景觀設計階段是整個景觀設計管理過程的重要階段，一般來說，設計費只占項目總投資的1%左右，但設計工作對工程造價的影響程度可達75%以上。景觀設計好壞直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費者的要求，也就決定了產(chǎn)品的溢價。高品質(zhì)的設計是開發(fā)項目盈利的基本保障。

景觀全程化管理中應該如何控制設計的品質(zhì)，筆者結合自身工作經(jīng)驗總結為以下五點：

2.2.1選擇好的設計單位 首先要深入考察并確定一個好的設計公司。這個公司必須要有懂專業(yè)且具備景觀設計能力的人來掌控項目。開發(fā)商在設計合同中可要求設計公司明確主要設計人員。

2.2.2控制景觀設計介入的時間 一般在項目規(guī)劃階段就應該讓景觀設計公司介入，這樣可以進行概念上的溝通。在規(guī)劃過程中，譬如進行路網(wǎng)與建筑布局時，景觀專業(yè)就應該從景觀結構、視線組織等角度為規(guī)劃和建筑提供建議，從而實現(xiàn)景觀價值最大化。

2.2.3制定明確的設計任務書 設計任務書是設計的輸入，要想有好的設計輸出，必須要有充分的設計輸入。景觀設計任務書除了應明確項目背景、設計范圍、項目經(jīng)濟技術指標、設計建議及成果要求外，還應該將以下內(nèi)容明確并編入其中：公司最高領導層的規(guī)劃意見、營銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預算部門提出的初步成本建議以及項目現(xiàn)場管理部門提供的勘測報告等。這樣既可避免設計人員重復工作，又基本保證了最終景觀效果得到開發(fā)商的認可。

2.2.4及時有效的設計過程控制 首先是關鍵節(jié)點控制。在設計開始實施前，由設計部門與公司領導擬定該設計項目的關鍵節(jié)點計劃；在關鍵節(jié)點，設計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與研討會，碰到不確定性問題時應即時征詢規(guī)劃部門意見，及時解決問題。其次是日常跟蹤。在設計過程中，應該有專業(yè)的景觀設計管理人員及時跟蹤，及時掌握設計動態(tài)，避免設計偏離目標，造成返工。最后是過程記錄。在與設計單位的溝通交流過程中，隨時隨地做好詳細的記錄，便于項目完結后進行統(tǒng)計分析，避免類似問題的重復發(fā)生，也便于對設計單位的考核管理。

2.2.5設計成果評審 設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設計評審是房地產(chǎn)企業(yè)對設計單位提交的成果的最后一次把關，這一次把關很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少。

2.3 全程化中的景觀成本控制

景觀成本，可理解為景觀單方造價，即以景觀實際建造的占地面積為單位（㎡）的造價。包括項目景觀設計費用、景觀工程費用、資源和環(huán)境保護或修復費用、后期維護和管理費用，即項目景觀的生命周期成本[2]。在景觀規(guī)劃階段，成本部門根據(jù)項目成本、市場地位、銷售均價分析提供景觀限額設計指標，景觀設計公司按照造價限額進行滿足技術要求的景觀設計。景觀成本控制的目的是如何在有限的成本內(nèi)獲取滿足目標需求的最大效益，提高景觀所帶來的溢價。主要做法是通過確立客戶敏感區(qū)域，根據(jù)敏感度排序重新分配成本，估算不同區(qū)域的景觀面積、分配后的單方造價，總體概算是否滿足全區(qū)限額要求。控制景觀成本的三大原則有控制硬景比例、控制低造價的景觀面積、控制大喬木數(shù)量，還有控制水景的形態(tài)和面積、小品的數(shù)量、材料基礎的選用、栽種密度等。控制硬景軟景比例為3：7，以此原則檢驗景觀設計方案。控制草坪、地被、硬景非石材面積大于53%。控制單棵喬木覆蓋面積大于40㎡，特大喬木數(shù)、大喬木數(shù)、中小喬木數(shù)比例為1：2：7，不同季節(jié)效果常綠喬木數(shù)與落葉喬木數(shù)比例為1：3～4，以此兩項原則檢驗擴初設計。

3 總結

居住區(qū)景觀策劃首先通過項目資料收集及場地踏勘，再基于使用者和建造者需求考慮，綜上所述，房地產(chǎn)景觀設計管理是一項涉及眾多學科的綜合性工作，管理者不僅要具備專業(yè)設計知識，更要具備一定的施工管理經(jīng)驗和成本管理意識。本文重點考慮了兩個角度：從業(yè)主角度出發(fā)分析業(yè)主對住區(qū)景觀的敏感點和景觀需求，進行景觀功能配套分析；從開發(fā)商角度出發(fā)對各相關部門需求關注點，以及項目現(xiàn)狀、物業(yè)管理方式、景觀成本等方面進行分析；并通過分析客戶敏感區(qū)域對景觀成本進行有效級配，由此實現(xiàn)景觀全程化管理。景觀全程化管理是現(xiàn)階段房地產(chǎn)設計管理者應該掌握并運用的一套管理思路。管理者應該在掌握這套思路的基礎上加強同各個相關部門的橫向聯(lián)系，協(xié)力提升房地產(chǎn)景觀產(chǎn)品的品質(zhì)。

參考文獻：

[1]李麗媛. 基于目標系統(tǒng)的景觀策劃方法研究[D]. 武漢：武漢理工大學，2012.

[2]鄒巨龍. 珠三角居住區(qū)低成本景觀設計研究[D]. 廣州：華南理工大學，2011.