農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估及權(quán)能使用中的確認(rèn)

十八屆三中全會(huì)《決定》明確：“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長(zhǎng)久不變，在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)”。農(nóng)民要充分使用和發(fā)揮好中央《決定》中賦予的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)各項(xiàng)權(quán)能，核心的問(wèn)題是要搞好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估工作，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估

資產(chǎn)評(píng)估的方法很多，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估比較適用的主要有兩種方法。

（一）純收益法。就是將農(nóng)地種植經(jīng)營(yíng)的收入扣除生產(chǎn)成本和經(jīng)營(yíng)者應(yīng)得利潤(rùn)后，剩余部分的土地經(jīng)營(yíng)純收益作為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的租金價(jià)格。即：

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租金價(jià)格=土地經(jīng)營(yíng)純收益=土地種植收入-生產(chǎn)成本-經(jīng)營(yíng)者應(yīng)得利潤(rùn)

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格=農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租金價(jià)格/利率

其中，土地種植收入一般為當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)農(nóng)戶種植模式下經(jīng)營(yíng)土地三年平均收入；經(jīng)營(yíng)者應(yīng)得利潤(rùn)為投入資本乘以社會(huì)平均利潤(rùn)率。

（二）市場(chǎng)比較法。即以當(dāng)?shù)剞r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)租金價(jià)格為基礎(chǔ)，參照實(shí)際評(píng)估農(nóng)地肥沃程度、所處的地理位置、交通條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)因素等進(jìn)行比較分析，然后評(píng)估指定地塊承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租金價(jià)格。即：

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租金價(jià)格=當(dāng)?shù)剞r(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)租金價(jià)格×K

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格=農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租金價(jià)格/利率

其中，K為特定地塊考慮其特殊因素的折合系數(shù)

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)能使用中的地價(jià)確認(rèn)

落實(shí)《決定》中賦予的農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能，關(guān)鍵要推進(jìn)農(nóng)村土地承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分置并行，正確處理好農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三者關(guān)系，落實(shí)所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，放活經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好農(nóng)民對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保兩項(xiàng)重要權(quán)能。

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的地價(jià)確定。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主要有出租和入股兩種方式需要對(duì)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估確認(rèn)。

1.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)格即租金確定。可采取純收益法和市場(chǎng)比較法相結(jié)合的辦法進(jìn)行評(píng)估確定。如某村農(nóng)民土地主要種植習(xí)慣是一年種兩季，一季麥子、一季稻子，兩季平均年純收益1000元。該村某村民將5畝承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給一家庭農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，其地塊緊靠大路邊，地為優(yōu)質(zhì)地，經(jīng)雙方確定折合系數(shù)K為1.1，則其每畝承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)格即年租金為：

每畝承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租價(jià)格=承包地純收益×K=1000×1.1=1100元

也就是說(shuō)，該農(nóng)戶可按每年每畝1100元的租金將承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給家庭農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。為保護(hù)出租農(nóng)民的合法利益，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租年限可以定長(zhǎng)一些，但年租金應(yīng)該隨著市場(chǎng)行情的變化一年一定，或幾年一定，切不能在整個(gè)較長(zhǎng)的出租期內(nèi)長(zhǎng)期不變，損害農(nóng)民利益。

2.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股價(jià)格即股金確定。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股應(yīng)計(jì)算的股金額，實(shí)際就是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格。假定土地流轉(zhuǎn)雙方確認(rèn)的年利率為8%，則上述農(nóng)戶如將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股到某農(nóng)地股份合作社經(jīng)營(yíng)，則其每畝農(nóng)地入股股金應(yīng)為：

每畝承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)股金=承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金/利率=1100/8%=13750元

也就是說(shuō)，該農(nóng)戶可以每畝13750元折價(jià)入股給農(nóng)地股份合作社經(jīng)營(yíng)，參與股金分紅。

（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保中的地價(jià)確定。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可抵押擔(dān)保價(jià)格，實(shí)際就是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格。如上述農(nóng)戶每畝承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格為：

每畝承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格=承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金/利率=1100/8%

=13750元

也就是說(shuō)，該農(nóng)戶可用每畝值13750元額度到金融部門抵押擔(dān)保貸款。如農(nóng)戶發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)，銀行可通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，將該農(nóng)戶承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)收回出租，用承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金逐年償還貸款。

（作者單位：江蘇省鹽城市委農(nóng)村工作辦公室）

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