農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格評估及權(quán)能使用中的確認

十八屆三中全會《決定》明確：“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營”。農(nóng)民要充分使用和發(fā)揮好中央《決定》中賦予的土地承包經(jīng)營權(quán)各項權(quán)能，核心的問題是要搞好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格評估工作，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)市場價格形成機制。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格評估

資產(chǎn)評估的方法很多，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格評估比較適用的主要有兩種方法。

（一）純收益法。就是將農(nóng)地種植經(jīng)營的收入扣除生產(chǎn)成本和經(jīng)營者應(yīng)得利潤后，剩余部分的土地經(jīng)營純收益作為土地承包經(jīng)營權(quán)出租的租金價格。即：

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)租金價格=土地經(jīng)營純收益=土地種植收入-生產(chǎn)成本-經(jīng)營者應(yīng)得利潤

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格=農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)租金價格/利率

其中，土地種植收入一般為當?shù)卮蠖鄶?shù)農(nóng)戶種植模式下經(jīng)營土地三年平均收入；經(jīng)營者應(yīng)得利潤為投入資本乘以社會平均利潤率。

（二）市場比較法。即以當?shù)剞r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)市場租金價格為基礎(chǔ)，參照實際評估農(nóng)地肥沃程度、所處的地理位置、交通條件、經(jīng)濟環(huán)境、社會因素等進行比較分析，然后評估指定地塊承包經(jīng)營權(quán)租金價格。即：

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)租金價格=當?shù)剞r(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)市場租金價格×K

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格=農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)租金價格/利率

其中，K為特定地塊考慮其特殊因素的折合系數(shù)

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能使用中的地價確認

落實《決定》中賦予的農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)能，關(guān)鍵要推進農(nóng)村土地承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)分置并行，正確處理好農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三者關(guān)系，落實所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，放活經(jīng)營權(quán)，實現(xiàn)好、維護好農(nóng)民對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔保兩項重要權(quán)能。

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的地價確定。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要有出租和入股兩種方式需要對地價進行評估確認。

1.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租價格即租金確定。可采取純收益法和市場比較法相結(jié)合的辦法進行評估確定。如某村農(nóng)民土地主要種植習慣是一年種兩季，一季麥子、一季稻子，兩季平均年純收益1000元。該村某村民將5畝承包地經(jīng)營權(quán)出租給一家庭農(nóng)場經(jīng)營，其地塊緊靠大路邊，地為優(yōu)質(zhì)地，經(jīng)雙方確定折合系數(shù)K為1.1，則其每畝承包地經(jīng)營權(quán)出租價格即年租金為：

每畝承包地經(jīng)營權(quán)出租價格=承包地純收益×K=1000×1.1=1100元

也就是說，該農(nóng)戶可按每年每畝1100元的租金將承包地經(jīng)營權(quán)出租給家庭農(nóng)場經(jīng)營。為保護出租農(nóng)民的合法利益，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租年限可以定長一些，但年租金應(yīng)該隨著市場行情的變化一年一定，或幾年一定，切不能在整個較長的出租期內(nèi)長期不變，損害農(nóng)民利益。

2.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股價格即股金確定。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股應(yīng)計算的股金額，實際就是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格。假定土地流轉(zhuǎn)雙方確認的年利率為8%，則上述農(nóng)戶如將土地承包經(jīng)營權(quán)入股到某農(nóng)地股份合作社經(jīng)營，則其每畝農(nóng)地入股股金應(yīng)為：

每畝承包地經(jīng)營權(quán)股金=承包地經(jīng)營權(quán)租金/利率=1100/8%=13750元

也就是說，該農(nóng)戶可以每畝13750元折價入股給農(nóng)地股份合作社經(jīng)營，參與股金分紅。

（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押擔保中的地價確定。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可抵押擔保價格，實際就是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格。如上述農(nóng)戶每畝承包地經(jīng)營權(quán)價格為：

每畝承包地經(jīng)營權(quán)價格=承包地經(jīng)營權(quán)租金/利率=1100/8%

=13750元

也就是說，該農(nóng)戶可用每畝值13750元額度到金融部門抵押擔保貸款。如農(nóng)戶發(fā)生違約風險，銀行可通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，將該農(nóng)戶承包地經(jīng)營權(quán)收回出租，用承包地經(jīng)營權(quán)租金逐年償還貸款。

（作者單位：江蘇省鹽城市委農(nóng)村工作辦公室）

責任編輯：欣聞