賈康：房市全面崩潰是危言聳聽

在各種因素作用下，3月以來全國主要城市房價正在降溫，業內認為今年我國房市下行壓力逐漸顯現。與此同時，出現了兩種截然相反的觀點：一些人認為目前狀態不過是過去10年中“短期停滯——強烈反彈”的又一次重演；而不少普通百姓則更愿意相信房市“崩盤說”，房價馬上會“大跳水”。對于第一種觀點，作為國家財政部財經專家的賈康并沒有完全否定，認為政府調控思路的進步正在降低強烈反彈的可能性；而對于第二種觀點，他說是非理性的。

城鎮化是房價長期上漲的推手

對于大多數買不起商品房的人來說，在經歷了10年飛速飆升的房價煎熬之后，相信“房價大跳水”顯然要比探究房價下不去的原因更容易。但愿景的實現需有理論和數據支撐。賈康稱目前還沒看到任何有說服力的論據證明城鎮房價會普遍迅速回調。

記者：您認為目前房價下行壓力會導致“全面崩潰”嗎？

賈康：說全面崩潰是危言聳聽。不能看到個別城市某些樓盤價格下降，就得出樓市全面崩潰的結論。正常市場是允許價格波動的，應體現出一定的市場風險。而我們前些年的表現似乎是單邊市，結果大家誰也不覺得有風險，很多人肆無忌憚地在里面炒。現在出現市場分化，正好是一個矯正的契機。

記者：樓市不會崩潰說有依據嗎？

賈康：中國的城鎮化目前實際上剛完成不到40%，而國際經驗表明，要到70%左右的高位才會轉入低水平發展階段。中國城鎮化正處于方興未艾的發展過程中，今后還會有幾億人進城居住，這決定了城市中心區域房價長期上漲的趨勢，即房價在相當長時期內總體上還會表現為一條上揚曲線的大模樣。有些前期由種種原因形成的泡沫因素，在市場出現分化情況下正有利于使之現形和加以消化。

記者：目前有部分房主預期房價下跌，在賣房，甚至還適當降價，您怎么看？

賈康：這是好事，市場分化后可使一些要買房的百姓得到實惠。但不能因一些具體下調案例，就說房市出現斷崖式崩盤局面。要看到，有些地方的房價仍然堅挺，并且還有漲價的案例。全國70個城市統計下來，絕大多數還是走高。當然，下降的城市從過去的一兩個擴大到五六個，再往后有降價表現的城市可能會更多，但光看均價是不能說明太多問題的。對于交易雙方來說，最重要、最關鍵的是具體分析交易對象即樓盤的具體情況。

不動產業經不起大起大落

記者：很多老百姓一直盼望房價“大跳水”，如果真的發生了會給中國經濟帶來哪些連鎖反應？

賈康：這種觀點是非理性的。如果房價崩盤“大跳水”，對經濟的影響將是引發普遍的、嚴重的衰退。房地產業和建筑業合起來的不動產業在整個產業鏈中的影響非常全面，前端是原材料，如鋼材、水泥、建材，中間產品是設計、建筑工程、裝修等，最后形成的商業物業和住房，拉動的是市場活動的方方面面。比如住房交付使用會促使入住者購買家電、家具、床上用品等耐用消費品，這又涉及很長的產業鏈和很大的產業群。此外，還有很多文化社會屬性的產品，比如一個人搬入新居后往往會買書籍放到新居書架上，年輕夫婦會考慮生孩子，這又涉及嬰幼兒用品、教育產業等。所以，不動產業是國民經濟的支柱產業，這一地位無可置疑。既然如此，我們當然要避免這個產業經受大起大落式的沖擊，政府也不會坐視不動產業大起大落。

記者：有人用日本、美國等西方國家樓市崩潰的例子進行反駁，中國與其有可比性嗎？

賈康：日本樓市明顯回調是上世紀90年代，當時它的城鎮化水平已高達70%以上，美國則早就在這個水平以上。日本是在進入高城鎮化率階段經歷的不動產泡沫破滅，美國則是在金融創新過程中經歷的類似打擊，這些都不能簡單拿到中國當下來類比。對這些經驗和教訓我們當然要吸取，但不能因中國近來房市剛剛出現分化，就說是美日先例在中國的重演。

記者：假如中國樓市崩盤，造成的狀態與影響和美日一樣嗎？

賈康：不一樣。假設極端情況——中國現階段就出現樓市崩潰，那就很可能跌進中等收入陷阱，貧富分化加劇，直接影響民生，而且很可能使經濟問題政治化，進入亂局。而美日已是從中等收入階段“畢業”的發達國家，情況大不相同。美國進行一些調整后，新經濟政策已較快使其擺脫了危機狀態，它現在于世界仍是無可動搖的頭號強國，美元資產依然是全球避險資產里的首選。日本經歷20年經濟停滯，老百姓的國民福利卻沒什么滑坡，照樣過得比較滋潤。但中國經濟增速的可接受區間現在很狹窄，一旦滑出區間，局面會不可接受、不可設想。所以，我們一定要在這方面保持清醒頭腦，不能感情用事、意氣用事。如果老百姓中一部分人強烈希望以非常低的價位擁有住房，那現在的理性思路應是申請政府給提供保障性住房，以后等收入上升了再去買商品房。所以說，大家的思維要調整一下，政府全力推進保障房建設是給全局“托底”，市場軌道上則不要太看重房價高一點還是低一點，它的常態應是有波動。也不宜把低收入階層的思維一下子套到市場資源配置上來，公平競爭中房價只要在正常范圍內波動，大家就應該接受。

賈康，著名財經專家，財政部財政科學研究所所長，中國財政學會副會長兼秘書長，曾受邀進中南海座談經濟工作，被媒體稱之為“中南海問策”。

光靠土地流轉解決不了城市化問題

今后中國的城鎮要增加大量的新市民了，這是一個很大進步。當然了，很多人在批評說，農村土地能賣多少錢啊？這個批評是對的，政府是需要考慮的。因為大城市周邊的農村土地雖然值錢，但差不多已經被收購完了，真正的偏遠地區的農村土地是不值錢的，這個土地流轉能否替農民創造更多的收益，這是存有疑問的。

□郎咸平/文 劉子亮/圖

我曾經在《郎咸平說：改革如何再出發》一書里說過，反對搞城市化“大躍進”，目前階段來看，我認為應該在中小城鎮建立更好的制造業體系，以吸納更多的農村人口。

在本輪改革之前，宅基地跟承包地，就是農民所擁有的一切。農民有沒有醫療保險？有沒有養老金？有沒有公平受教育的權利？我想說，農民這些東西基本上是沒有的。舉個例子可以說明，過去農民有集體公社的赤腳醫生對不對，現在沒有了，一切都是要收費的了。醫療保險過去是沒有的，只是近幾年才有了解決不了大問題的新農合；那退休金呢？也是沒有的；教育權呢？你可以受教育，但是農村的教育質量非常差，常常是一個老師教所有的課，在農村出生的孩子想考上清華北大會更難。因此說，在中國，許多人一出生就是不公平的。

那么這次改革對中國農民有什么實惠呢？首先就是農民的醫療、養老和教育可以逐漸與城市接軌了，可以納入中小城鎮的保障體系了。中間這一塊因為這個原因而放大了，對農民來講和過去相比有了更多的實惠，這是非常好的。但是，農民還不能去大城市，只能去中小城鎮。因此，這個圈終究沒有放大到最外圈。這個我表示理解，因為這只是改革的第一步。

請注意，我過去是一直反對上屆政府所提的城鎮化的，尤其是40萬億城鎮化，我認為這是在搞城鎮化“大躍進”，而且我舉出了很多例子，說明這種城鎮化將使大城市不堪負荷。還是要再舉一個例子，習近平主席2012年訪問美國馬斯卡丁，那是美國的一個美麗的小鎮，和咱們的上海市相比，上海人口是它的1000倍，但是上海市的小學只是它的100倍。換句話講，它按人口平均擁有的小學數量是咱們上海市的10倍。馬斯卡丁那個小鎮的醫療條件也非常好，醫療資源很充足，醫院病人不多，而且常常門可羅雀。可我們這兒呢？這幾年在上海醫生人數增加不多，醫院數目也還下降，因此每一家醫院都是擁擠不堪。在這種情況之下，大城市的生態圈已經非常糟糕了，如果你硬要搞城市化，大城市肯定是不堪負荷的。所以，只能從中小城鎮化開始，讓中小城鎮的教育、醫療、養老等慢慢和大城市接軌，讓資源在大中小城市之間合理地分布，這才是我們下一步應該努力的方向，這一點也是我過去一直所建議的。

這一次改革給中國農民的另一大實惠，就是給農民擁有的承包地和宅基地更明確的財產權了，這個就是三中全會所提出的土地流轉問題。過去，農村集體土地是同地不同權，而且不能買賣，銀行也不接受抵押。好了，現在宅基地也好，承包地也好，都可以拿到市場上去賣了，而且收益歸農民，農民拿到這個財富就可以進入中小城鎮，享受好的醫療、養老和教育保障了，這就是中國農民土地流轉形成的一個城市化的推動力。換句話說，今后中國的城鎮要增加大量的新市民了，這是一個很大進步。當然了，很多人在批評說，農村土地能賣多少錢啊？這個批評是對的，政府是需要考慮的。因為大城市周邊的農村土地雖然值錢，但差不多已經被收購完了，真正的偏遠地區的農村土地是不值錢的，這個土地流轉能否替農民創造更多的收益，這是存有疑問的。

因此，光靠土地流轉只能讓大城市周邊農村的極少數農民富起來，而對于絕大多數農民來講，作用卻是有限的。只有讓農民進入到中小城鎮，在當地找到一份合適的工作，定居下來，才是一個長久解決之道。所以說，我想問一下，我們今天真正需要什么？回答也是很干脆的，需要在中小城鎮建立更好的制造業體系，以吸納更多的人口。美國馬斯卡丁小鎮有非常多的企業在那里投資，可以雇傭相當多的人，我希望我們的中小城鎮也像美國的馬斯卡丁一樣，改善企業的投資經營環境，給予企業更多的優惠，讓更多的企業尤其是制造業能夠在中小城鎮里面茁壯成長，吸收更多的農村人口。應該說，這才是一個長久的發展之道。

郎咸平，著名經濟學家，曾任香港中文大學講座教授，素有“郎旋風”、“最敢說真話的經濟學家”之稱。公司治理和金融專家，主要致力于公司監管、項目融資、直接投資、企業重組、兼并與收購、破產等方面的研究，其系列作品出版后均為暢銷書。