“央媽”出手阻停貸

自去年第四季度開始愈演愈烈的停貸風波，終于讓央行坐不住了。

記者從多渠道獲悉，5月12日，央行和銀監會召開住房金融服務座談會，要求商業銀行提高按揭貸款發放效率并合理定價，不許停止個人購房貸款。

消息一出，購房人松了一口氣，似乎看到了房貸松口的希望。不過，在經歷了6個月的“錢荒”之后，許多銀行尚未恢復元氣，從4月份多數股份制銀行的停貸舉動中可窺一二。在多位業內人士看來，“房貸荒”從2013年下半年延續至今依然沒有放松的跡象，2014年上半年維持現狀的概率比較大。

央行出手阻止停貸蔓延

據記者了解，此次座談會由央行副行長劉士余主持召開，五大國有銀行和股份制銀行分管副行長及相關部門負責人均參加了會議。會議要求各商業銀行，保證正常房地產融資需求，商業銀行要對個人住房按揭貸款合理定價，提高貸款發放和審批效率，不許停止個人購房貸款。不過，會議并沒有提及要加大房地產企業項目貸款。同時，會議也未出臺相關文件。

中信證券和國泰君安報告證實了這一消息。中信證券報告稱，會議由央行牽頭，召開的主要背景是，去年以來一些銀行分支機構在月末季末貸款額度緊張時，對按揭貸款出現不愿貸、拖延貸、漲價貸的情況，引發群眾不滿。

“利率市場化背景下銀行資金成本上升，按揭業務銀行不怎么賺錢，很多商業銀行雖名義上支持按揭，實際上已大幅收縮甚至暫停，近期社會怨言較多，故監管層領導督導召開了這次會議?！?國泰君安分析師邱冠華表示。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在房地產投資增速下降、部分區域成交量和價格紛紛下跌的情況下，上層督導監管層召開會議，或意在穩住市場需求。

不過，上述會議并未提及要加大針對房企的開發貸款。此前針對房地產信貸，銀監會要求，強化房地產開發企業和土地儲備貸款風險防范，加強經營性物業貸款風險管理和房地產信貸風險分區域管理。

銀行停貸由來已久

去年開始，在銀行資本約束緊張、流動性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款對商業銀行的吸引力有所降低。銀行往往會將資產投放到收益率較好、風險可控的資產，而按揭貸款的利率偏低，并不是最理想的業務品種。這直接殃及剛需首套房個人住房按揭貸款的難度比過去加大、程序拉長，貸款利率下浮 空間縮小。

以北京為例，農行、中行首套房貸利率會根據個人資質打分決定利率，最低可打9.5折，且前者二手房房齡加貸款年限不能超過55年；這意味著只有很少一部分人能拿到最低折扣，基本和工行直接執行基準利率無差。而交行、光大、北京銀行等一律執行首套房基準利率上浮5%，二套房則全部上浮10%以上，放款流程延長至三個月。

在近期被熱炒的“京津冀一體化”概念的環京津一帶城市中，廊坊、保定、武清等地的商品房貸款特別是針對非本地戶籍購房者，審批變得更加嚴格，首套房利率均上浮在1.1倍以上，其中廊坊燕郊某國有銀行首套房利率執行基準上浮40%。

在線金融搜索平臺“融360”此前發布的3月份房貸分析報告顯示，在樣本選取的35個城市中，有25個城市有停貸現象，主要以中小商業銀行為主。

從去年開始，就有銀行在逐漸減少或調整個人房貸業務，更多銀行駐點開始撤離售樓處。其中民生銀行和平安銀行自去年開始已撤離房貸市場；花旗銀行最近也停止房貸發放。

據一位銀行人士透露，今年開始，有的銀行已經不再設房貸任務，往年都有房貸任務，但今年卻沒有。銀行對房產開發項目把關趨嚴，開始用市場化眼光審視房產項目，像做信托一樣做房地產貸款業務。

房貸松口言之過早

央行在樓市“關鍵時刻”傳遞房貸利好信息，讓一些人看到了房貸松口的希望。“央行此次表態其中透露出當前政策層面的特征及趨勢是樂觀信號?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O張宏偉如是說。

北京師范大學管理學院教授、北京師范大學房地產研究中心主任董藩也以此推測房地產信貸馬上放松。

不過在“融360”的信貸專家徐瑾看來，似乎并沒有這么樂觀。

“總體來看，一線城市比二三線城市相對寬松。4月份各大銀行房貸緊張狀況變化不大，雖然北京、深圳有個別銀行恢復房貸或放松利率，但由于條件嚴苛，市場影響甚微。”徐瑾分析道。

在部分專家看來，商業銀行執行央行的意愿并不強。

據中央人民廣播電臺報道，對現在市場來說，銀行的保本理財、無風險理財七日年化利率都到五點多了，在這種情況下，銀行很難有自己的意愿放折扣給首套房貸，所以從這點來看，央行的這個政策對銀行的直接影響不會很大。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前的情況和2008年銀行給出首套房貸7折利率時最大的不同是，目前銀行資金緊張，不愿意貸出低利率的房貸，特別是給出利率下浮的貸款。

央行此次發文，并沒有對銀行的貸款利率做出明確要求，比如下浮多少。所以未來銀行的房貸利率可能并不會隨著這一文件的發布而發生變化，銀行還是會根據自身的額度、盈利情況等方面綜合給出房貸利率。

據記者調查，5月上半月北京只有中信銀行和北京農商銀行首套房有9折利率優惠，而且，這些優惠都是有條件的。

中信銀行的9折利率優惠，只是針對我愛我家的客戶；北京農商銀行的9折，則是針對鏈家的客戶，而且還需要有資金監管。9.5折利率只有花旗銀行、匯豐銀行和農業銀行可以做，花旗銀行要求貸款額在100萬以上，農業銀行則是針對打分很高的客戶（即優質客戶）給予9.5折優惠。

華夏銀行北京分行工作人員告訴記者，華夏銀行不會因此調整房地產按揭政策，執行層面會加強總行與分行的溝通和資金支持，確保額度內的按揭貸款正常發放。

中信證券預計按揭貸款規模仍將保持平穩增長，當前定價可能接近中期均衡水平。

業內人士認為，房貸市場短期內不會馬上出現放松跡象，主要是銀行基于存款流失和自身資金壓力，用提高門檻的方式限制貸款，調整信貸投放節奏和額度，這一現象今年可能還將持續下去，首套房利率總體會維持上浮趨勢。

能否穩定市場有待觀察

“這次央行松綁‘限貸’還算及時。”幸福人壽監事會主席、中房集團理事長孟曉蘇在其微博上如此評價央行此次的舉動?！百J（貸款）向居民住房消費的方向對頭，比空談‘扶持實體經濟’卻加劇過剩強多了。現在就看住建部何時出來就‘取消限購’表明態度。繼續限購跟內需過不去，小心形成經濟慣性下滑難以收場?！?/p>

社科院學部委員余永定在今年5月6日接受媒體專訪時稱，“中國經濟學家的普遍共識是：如果2014年中國經歷一場危機，則這場危機的觸發點很可能是房地產價格暴跌。

余永定分析稱，房地產價格暴跌沖擊金融體系的第一個環節是銀行按揭抵押貸款和房地產開發貸款。

盡管房地產業貸款在銀行貸款中占20%左右，但如果房地產價格下跌，和房地產相關的企業出現問題，相關貸款也會出問題。

其還暗示，監管層和商業銀行應該估計房地產價格下跌的幅度，預判當房地產價格下降到什么水平時，剛性需求才會入市，對房地產價格形成支撐。

業內人士認為，央行挺房貸是為防止房價過度下跌負面效應。個人住房貸款有經濟增長的穩定功能，央行此時關注住房信貸問題可緩解我國經濟下滑趨勢，有助于經濟平穩增長。

“央行發布的五條內容，的確提振市場信心，歷史可能重演，在2012年就是以央行滿足首次購房家庭的貸款需求為政策起頭，出現了一波持續兩年的房價高速上漲。但如果央行不跟進釋放大規模信貸，這一要求也難有直接影響?！敝性禺a首席分析師張大偉表示，對于市場來說，除非大幅度降準，或者央行單獨設立針對房地產首套房貸款的非盈利性機構，否則目前房地產貸款難的趨勢將繼續維持。

業內觀點認為，在每年的總理工作報告或其他有關房地產的講話內容中都會提及保護首套房貸款，但因為銀行屬于商業機構，目前看來，這對市場的影響非常小。