房企季考成績不佳

在經(jīng)歷了2013年銷售、業(yè)績雙增長之后，房企進入2014年交出的第一份成績單并不完美。盡管碧桂園、恒大仍大幅增長，但整體業(yè)績放緩已成為不爭的事實：包括中海、保利、龍湖、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企首季度業(yè)績出現(xiàn)下滑。

對比往年數(shù)據(jù)，多家大型房企首季度業(yè)績整體下滑的情況相當罕見。在多位房地產(chǎn)機構(gòu)人士看來，未來房企銷售放緩將會成為趨勢，地產(chǎn)行業(yè)的“天花板效應(yīng)”會體現(xiàn)得更加明顯。房企在第二季度面臨的銷售壓力也不容小覷。

利潤率下滑，總體增速放緩

4月28日，萬科披露的2014年第一季度報告顯示，一季度實現(xiàn)營業(yè)收入94.97億元，同比下跌32.16%；凈利潤為15.29億元，同比下跌5.23%。

就在前一日，金地公布了其2013年年報及2014年一季度報。今年一季度期內(nèi)，金地實現(xiàn)營業(yè)收入31.5億元，同比下降25.91%；實現(xiàn)凈利潤4934.38萬元，同比大降73.65%。

從中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，截至4月29日，滬深兩市共有103家上市房企披露了一季報或業(yè)績預(yù)報。受毛利率下滑等因素影響，有55家公司業(yè)績利潤出現(xiàn)同比下滑或虧損。103家房企合計凈利潤79億元，相比2013年同期的109億元，下降幅度達27%。凈利潤出現(xiàn)同比下滑的企業(yè)占比達61.11%，其中萬科、招商地產(chǎn)及金地集團等品牌房企也在凈利潤下滑企業(yè)之列。

蘭德咨詢總裁宋延慶對此表示，房企暴利已經(jīng)過去。如果僅看利潤率，房地產(chǎn)已屬“中利行業(yè)”，而且到2015年很有可能觸及“10%紅線”。多位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時稱，現(xiàn)在開發(fā)商拿地成本和融資成本過高，材料成本、人工成本持續(xù)上漲，而在限價限購的影響下，房價漲幅縮小，成本漲幅擴大，導致房企利潤率出現(xiàn)下滑。

與此同時，各大房企的銷售業(yè)績也不盡如人意，對比以往同期的銷售業(yè)績，總體增速均在放緩。

中海地產(chǎn)4月11日披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，前3月累計合約銷售約為351.28億港元，累計銷售面積約為 195.28萬平米，同比分別下降12.39%和23.86%。在近幾年內(nèi)，中海年初單月銷售業(yè)績出現(xiàn)下滑并不少見，但整個一季度出現(xiàn)超過10%的業(yè)績下滑較為罕見。

包括合生創(chuàng)展、花樣年、恒盛地產(chǎn)在內(nèi)的一眾房企一季度銷售額同比下滑超過50%。其中，合生創(chuàng)展一季度僅銷售7.03億元，同比下降73.5%；恒盛地產(chǎn)銷售額僅11.37億元，同比下滑55.1%。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房企業(yè)績增速趨緩成普遍現(xiàn)象，保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、華潤置地、遠洋地產(chǎn)等大型房企一季度銷售業(yè)績同樣不容樂觀。遠洋地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、萬達集團、建業(yè)地產(chǎn)一季度銷售分別只有全年目標的13%、9%、8%、5%。中原地產(chǎn)一份研報分析稱，2014年房企銷售業(yè)績難言樂觀，從目前數(shù)據(jù)看，部分企業(yè)銷售上漲是因為2013年的高額結(jié)轉(zhuǎn)，房企業(yè)績分化將進一步加劇。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴也認為，房企今年銷售業(yè)績放緩是大概率事件。他坦言，房地產(chǎn)業(yè)“天花板”效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，未來中小房企的生存環(huán)境越來越艱難，兼并重組的需求隨之上升，房地產(chǎn)業(yè)將迎來兼并重組高峰期。

中小房企夾縫中求生

龍頭房企尚且如此，中小房企的情況就更加艱難，不少公司的營收與業(yè)績出現(xiàn)雙跌。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一季度近半企業(yè)銷售同比下調(diào)，預(yù)示著2014年房企銷售業(yè)績難以樂觀。“特別是立足于三四線城市的很多企業(yè)，下調(diào)幅度驚人。”目前千億級房企出現(xiàn)了上漲乏力，對于百億級別和更小級別的房企來說，正面臨著一場大浪淘沙的分化。

從一季報業(yè)績大幅上漲的房企來看，基本都屬于倚靠大型都市圈核心項目集中發(fā)力的中小房企，比如上海的陽光城股份、北京的首開股份等。業(yè)內(nèi)人士表示，從目前數(shù)據(jù)看，銷售同比上漲的企業(yè)中部分是因為2013年的高額結(jié)轉(zhuǎn)，從這些企業(yè)1-3月的月銷售環(huán)比降低可以看到，銷售結(jié)轉(zhuǎn)的逐漸減少影響了業(yè)績的同比漲幅，這些房企在第二季度面臨的銷售壓力將普遍增加。

此外，銷售回款困難、資金來源趨緊也給中小房企帶來不小的挑戰(zhàn)。今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速明顯放緩。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源實現(xiàn)28731億元，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9個百分點。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉認為，相比去年，國內(nèi)貸款、利用外資以及自籌資金的同比增速都在下降，房企資金來源明顯趨緊。

張大偉也稱，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，中國房企海外融資規(guī)模正在急劇下降，QE已經(jīng)逐漸開始退出，房企另一扇融資大門逐漸關(guān)閉，預(yù)計2014年大多數(shù)房企，尤其是中小房企的資金壓力將進一步提升。

在最近傳出杭州等二線城市項目價格出現(xiàn)調(diào)整的背景下，業(yè)內(nèi)預(yù)期也越來越悲觀。業(yè)內(nèi)人士指出，目前部分城市商品房庫存高企，特別是三、四線城市“降溫”明顯，使得樓市后期銷售難度不斷加大。相比之下，一、二線城市房企所面臨的壓力小得多。