碧桂園搬“救兵”

4月2日，碧桂園宣布新任CFO人選，原中海地產執行董事兼財務總監吳建斌接替4月30日辭任的伍綺琴，出任公司執行董事、首席財務官，基本年薪500萬元并享有其他附加福利。至此，從2010年至今，“中建系”先后三位高管加盟碧桂園。

一直以來，碧桂園過于依賴三四線城市郊區大盤銷售的模式被普遍看空。突然爆發式、跳躍式的銷售增長，令管理、風控、團隊、資本等方面缺乏準備，全民營銷、一次性開發導致后勁乏力，為長期發展埋下了地雷。擁有中海背景的吳建斌入住碧桂園，被視作碧桂園集團董事局主席楊國強自救并坐穩千億寶座的第一步棋。

吳建斌救場

今年3月19日，碧桂園公告首席財務官伍綺琴因私人理由辭職，于今年4月30日起生效。盡管碧桂園透露，集團已開展招募及內部甄選程序，盡快落實首席財務官一職。依然引起資本市場反彈，當天受此消息影響，碧桂園股價急速下挫，收盤大跌12.037%，報2.85港元，為2012年10月以來最低。

業內認為，處于規模擴張期的碧桂園，最大的苦惱莫過于如何在實現規模增長的同時，確保盈利能力提升。在此背景下，碧桂園500萬年薪急聘吳建斌上任救場。

“吳建斌有著深厚的財務和工商管理背景，且在中海擔任過要職，他的加入進一步增強公司在境內境外的財務和資金管理能力和風險控制能力，進一步增進公司與投資者的交流，與高管團隊一起，帶領公司邁向新的高度?！北坦饒@相關負責人在給本刊記者的書面回復中，如此表達對吳建斌的厚望。

現年52歲的吳建斌，曾長期供職于被譽為地產界“黃埔軍?！钡闹泻＜瘓F，曾任中海集團董事兼財務總監、副主席，長期負責中海集團的財務管理，為“中建系”兩家子公司中海外、中國建筑的成功上市立下了汗馬功勞，并被視為中海高速發展的功臣。

此外，吳建斌曾親歷1987年、1997年、2008年三次金融危機，參與了后兩次的公司危機處理。他曾在一篇文章中稱，“香港資本市場能用的融資工具，自己都用過一遍”。上市、收購、發債、股權融資、債務融資、增發……十八般兵器，吳建斌樣樣精通。

“強大的融資能力是中海系統最引以為傲的資本，其融資成本也是所有內地房企中最低的，這也是中海盈利能力一直被業內所稱道的重要原因之一?！鼻熬巴顿Y（亞洲）有限公司、重慶前景投資有限公司高級經理周楊認為，有三十多年中海工作背景的吳建斌，憑借其在資本市場的人脈和經驗，有望提升碧桂園的海外融資能力，為公司帶來更低成本的資金渠道，持續優化碧桂園的資本結構。

在吳建斌加盟碧桂園后，碧桂園的股價曾迎來一波強勢反彈，股價應聲大漲5.523%，充分顯示了投資機構和資本市場對碧桂園和吳建斌的信心。

4月28日早間，碧桂園發布公告稱，公司建議發行優先票據，用作其它公司現有債務的再融資及作一般公司用途。這是吳建斌到任后的第一個動作，備受業界關注。

有意思的是，目前碧桂園的高管層中，楊國強的左膀右臂總裁莫斌和聯席總裁朱榮斌都是來自中建系。隨著吳建斌的加盟，碧桂園的核心管理層將坐擁三名中建、中海背景的人才。

會戰利潤短板

請到經驗老到的資本運作與財務管理高手吳建斌，吳能否“妙手回春”，改善碧桂園利潤率下滑的短板還面臨很多難題。

碧桂園2013年年報顯示，公司凈利潤率為13.6%，同比下降2.8%；毛利率同比下滑6.3個百分點至30.3%；負債率從2012年的53.9%上升為67.3%。

數字一出，投行券商紛紛高呼低于預期，股價也隨之下跌。在3月12日至14日的短短三個交易日，股票市值縮水高達24%。

利潤率的下降以及資本市場的過度反應并不奇怪，雖然“馬航事件”起到了推波助瀾的作用，但碧桂園主要布局三四線城市（相比一二線城市風險更大），“割韭菜”式的開發模式（注：每個城市最多是一兩波的大盤開發營銷做法，做完馬上要換城市，否則只能降價）也不無關系。另一方面，為了快速周轉而實行的低價大盤模式，以及進入新區域時相對較低的定價，都會對利潤水平造成沖擊?！叭駹I銷”這種模式也一定會使各類費用激增，直接體現為利潤上的“交學費”。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴分析稱，以2013年為例，雖然房地產行業盈利能力下滑，但中國海外仍保持了28%的凈利潤率，在千億級別的企業中是最高的。企業通過嚴格的成本控制，使得三費（管理、財務和銷售費用）費用率在行業中最低，僅為3.8%。在資金層面，中海的現金流最為充裕，債務結構優于其他千億企業。

碧桂園相關負責人也坦言，中海等競爭對手有許多值得學習借鑒的地方，今年的重點工作之一是成本和費用的管控。2013年利潤率的下滑，一方面由于2013年開發成本上升，其與營業收入的比值較2012年上升了7個百分點；另一方面，2013年中高層洋房結算比重上升，相比低層連排別墅，其利潤率要低，加上廣東省外項目銷售貢獻率大幅提升，導致利潤率結構性下降。67.3%的負債率確實比去年有所上升，但處于可控的健康水平。

相比利潤率，碧桂園表示更看重利潤總額的增長。“公司投資項目的一個基本要求是土地獲取后1年內要實現凈現金流為正。我們除了測算內部收益率，利潤率等指標，還要測算年化自有資金投入的獲利倍數（利潤總額/年化自有資金投入），所以，對于期初投入低或開發速度快的項目，公司對利潤率的要求較低，而對于期初投入高或開發速度較慢的項目，公司對利潤率的要求較高。而反映在財務報表上的利潤率取決于不同利潤率項目的組合。預計2014年土地增值稅撥備后的毛利潤率對比2013年下半年將保持穩定，維持在25%左右。”

“碧桂園現階段的目標是提升產品質量和盈利能力，這正是吳建斌等中海、中建系人才的強項，莫斌、朱榮斌、吳建斌齊聚碧桂園，將加強碧桂園在境內外的財務和資金管理能力和風險控制能力，也有助于其海外市場的擴張?！碧m德咨詢總裁宋延慶表示。

千億模式待考

吳建斌進入碧桂園，另一個需要解決的難題是，碧桂園大盤模式所帶來的風險。

宋延慶認為，碧桂園與星河灣、合生創展等華南房企路子相似，走的都是大盤滾動開發高溢價模式。早期時候，國內土地市場不是很緊張，還處于協議出讓階段，地價比較便宜，這些企業通過收購和關聯交易獲得了大量地塊，土地成本較低。但是土地招拍掛以后，土地越來越緊張，其它企業發展也越來越快，碧桂園獲取土地資源的優勢逐漸消失。

在大盤模式的基礎上，碧桂園堅持高溢價模式，消化速度比較慢，這導致的問題就是每年的資金成本很高。“雖然公司的銷售利潤額上去了，但是每年的高額負債所導致的利息支出，會吃掉它大量的凈利潤，導致一種惡性循環，發展更慢?！痹谒窝討c看來，合生創展正是因此跌出華南五虎之外，碧桂園不可不警惕。

易居中國執行總裁丁祖昱分析認為，碧桂園的明星項目大多處在三、四線城市，但是三、四線城市需求已經出現疲軟。此外，一些非明星產品面臨去化，需要耗費大量的資源和團隊，再加上海外擴張加速，這些無疑將對負債比率已達到67.3%的碧桂園資金面帶來更大壓力。

目前，以長三角為代表的東部三、四線城市已經出現了各類危機，興潤置業的崩盤甚至引發全球關注。一旦三、四線城市出現實質性危機，對碧桂園的銷售和利潤都會形成重大打擊。

2013年一整年，主流房企的一個主題就是回歸一、二線城市，而對于絕大部分土地儲備都在三、四線城市的碧桂園而言，如何進行布局調整是個非常艱難的選擇。

協縱國際創始合伙人黃立沖表示，碧桂園“低成本拿地，快速開發，低價開盤”的模式，一旦房地產市場出現風險，首當其沖受沖擊的就是這種模式。另外，碧桂園在海外的拓展項目中，不少是東南亞等匯率風險比較高的地方，房地產行業對匯率風險是最敏感的。

顯然，楊國強和莫斌已意識到這種潛在的危機。碧桂園相關負責人告訴記者，2014年1280億元的銷售目標絕不是保守，而是結合自身發展與外部環境，經過審慎的考慮而最終確定的。

雖然碧桂園稱“三斌”加盟后，公司的開發模式和發展戰略不會因為個人而改變。但顯而易見的變化是，碧桂園三四線城市低價拿地，低價大盤的銷售模式在逐漸改變。3月26日，碧桂園以20.64億元斬獲廣州增城的三宗地塊，并且有一宗地的樓面價在增城區域首破四千元。而3月25日碧桂園在大本營佛山以9.339億元競得順德大良蘇崗海邊圍地塊，樓面價8128.8元/平方米，打破了2010年萬科競拍天傲灣地塊6846元/平方米的地價，成為新地王。

這或許是碧桂園模式轉變的開始?！叭蟆奔用撕?，碧桂園能走多遠，我們將拭目以待。