買房≠移民

“豪擲千金”、“推高房價”，是近年來媒體描述中國富人赴美購房的常用表達。

到底有多少中國人在美國買房子？2014年，中國與全球化智庫（CCG）及社會科學文獻出版社共同發布的《國際人才藍皮書：中國國際移民報告（2014）》指出，目前中國已成為美國第二大海外房地產買家。2013年3月底之前的一年里，中國人在美購房總價值達123億美元，占當年外國人在美購房總額的1/8。

目前，中國人赴美購房熱潮未減。在美國購買房產是包括土地在內的永久產權，但持有、維修成本比國內高，美國各州稅收也不一樣，精打細算，挑選好地，比單純看售價更重要。

購房資格無限制，貸款較難

與國內限購不同，美國并不限制外國人在美購置房產，且無套數限制。

北京瑞鴻天宇投資咨詢有限公司資深咨詢顧問李歡告訴記者，美國是一個移民國家，歡迎外國人在美國投資或購置房產，在買房方面幾乎沒有任何限制。中國人在美國購房，也可以像絕大多數美國人一樣使用貸款，但條件苛刻。

銀行是最常見的提供置業貸款機構，每家銀行的貸款條件會有不同，許多華資在美的銀行都會向中國人提供借款，如國泰銀行、匯豐銀行、華美銀行等。其次，也可以選擇向美國的放貸機構貸款。

不論是選擇美國還是中國的放貸機構，最重要的是要找專門提供國外置產貸款（特別是美國）的公司，了解借款人需要提供的包括借款數目、按照房產價值相應的貸款額度以及身份證件等方面的規定。因為各州以及不同機構之間的規定大相徑庭，甚至許多細微之處都可能存在差異，因此，聘請一位具有合法資質的專營國際買主業務的專業人員十分必要。

“一般來說，外國人在美國沒有信貸歷史，美國銀行能貸的是一種非常規性貸款，這是一種銀行內部資金信貸，因為銀行無法售出給公開市場上的投資者，所以銀行一般收取更高利息以補償它的風險，其利息比常規貸款要高0.5%-0.75%。 除了利息上的差別，外國人需出具工資證明，銀行儲蓄證明，中國房產證等文件，這些文件需由有關機構翻成英文。”在美國夏威夷有過購房經歷的梅女士告訴記者，總的來說，通過低利息貸款買房能夠更好地運用資金，但是購房所需的準備材料也更繁瑣些。

當房子有多個買家時，賣家往往傾向于全現金買家。

在美國，貸款期限范圍很寬。最常見的是30年，其它有5年、7 年、10年、15年、20年不等，甚至也有選擇40年的，絕大部分是選擇固定利率，貸款期限一般為十五年和三十年。

美國的貸款也有浮動利率，但用的人很少，因為貸款人要自己承擔利率上升的風險。在美國不論你用什么方式貸款，都可以在貸款到期之前，重新貸款。除非是房價貶值，你的房價還不了銀行的貸款，需要補足差額時，銀行不會予以重新貸款。而在中國貸款采用的是浮動利率，按照市場的變化，購房者需自己承擔利率變化的風險。

精打細算持有成本

與國內另一大不同的是，美國是私有財產制，房屋的買賣包括土地，即你買房的同時也買下了蓋房子的那塊地，且美國的產權是永久性的。

而在中國，住宅產品的產權是70年，美國的永久性產權，也成為中國人之間津津樂道的一大利好。但同時，美國關于房子持有層面的稅收，也比中國要多。

據嘉德移民顧問總監陳浩然介紹，資本利得稅與產權持有成本、住房貸款利率一起構成了美國房地產市場重要的稅收政策。外國人出售美國房產與本地人一樣，同樣需要繳納“資本利得稅”。美國人出售房產時，獲利的部分需納稅，盡管有一定的免稅額度，稅率也可能高達25%，外國人在美國購置房地產之后出售獲利的部分也需納稅。

與本地人不同的是，外國人出售房產時需要“預扣”資本利得稅。具體的操作辦法是：外國人在出售房地產的時候，買方必須將賣主所得的總額預先扣留10%，并且填寫8288和8288A兩份表格（注：向出售不動產的外籍賣主扣繳預提稅的退稅表格），在成交后的20天內與預扣款項一并上交國稅局。這項代征稅務通常由履約保證中介公司負責辦理。買方如果沒有依法預扣這筆稅款，可能面臨1萬美元的罰款。

“在美國，只要你擁有房子，每年都需要交納房地產稅，通常為1%-3%，加州差不多在1.2%-2.0%之間，各州都有自己不同的標準。這是擁有財產的持有成本。”威翰地產美國置業投資顧問Vernie表示，房地產稅使得美國房屋的空置率降低，相對抑制了投機者的炒房行為。

相對而言，一般大城市交通便利、好學區的房子，房地產稅和物業費都很高。比如位于曼哈頓的一套200萬美元的公寓，每月的物業費加房地產稅大約2500美元（約合1.5萬元人民幣）至3000美元（約合1.8萬元人民幣）之間，一套60萬美元的小公寓，每月在1000美元（約合6094元人民幣）至2000美元（約合1.2萬元人民幣）之間。新澤西、長島等地一棟200平方米左右帶小院的獨立住宅，房地產稅每月1000美元左右。

美國對二手房出售的管控十分嚴格，如果達不到相應標準，就難以被批準出售。“在傭金上，與國內買方承擔傭金不同，在美國，傭金一律由賣方負擔。”李歡提醒到，屋主在委托經紀人出售房屋時，就訂立了合同，傭金一般在6%左右。當買主由別的經紀人帶領來買房時，賣主經紀人需分一半的傭金給買方經紀人。

所以購房者如果要投資美國房產，需要將后續的持有費用計算進去。

要會挑選位置

那么，如何選擇買房區域，挑選房源呢？

加寶移民資深咨詢總監Josh提醒，在美買房時，要明確購房的目的性。“買房目的不同，挑選房產的標準也不同。如果是自住，需要慎重考察房產的現有狀況，包括所處社區、周圍環境、配套設施等問題；如果是投資，更多考慮的是未來升值。盡量選擇一個性價比高、投資成本小、未來發展前景良好并且便于出租的房產。”

其次要鎖定購買范圍和區域。在中國，無論從生活環境還是資源配套看，城市和鄉村是截然不同的。城市是一個資源豐富、生活配套齊全、商業相對集中的地方，吃飯、購物、工作、娛樂、看病、學習都很方便。而鄉村在衣食住行各方面均無法與城市相提并論。所以在中國，人們更愿選擇在城市買房，居住舒適又保值。

而在美國，不管是紐約還是洛杉磯，都沒有絕對的城市和鄉村之分，只有城中心這個相對集中的地方，其他都是像衛星一樣輻射出去的區域，每一個區域都有自己自成體系的配套，如商店、飯館、醫院、學校，為居住在該區域的人提供了很大方便。人們不需要擠在市中心，在鄉村購房也可以滿足生活需求。

因此，重要的是看房產所在的社區情況。同一片區域也會有不同的社區，可能只有一條街的間隔，房價卻有相差幾十萬美元的情況。

“在購房前，不妨要求房產經紀人為你介紹社區的相關數據，有條件的話去社區走一走，能夠更加直觀地了解。”Josh提醒道，美國房產房源系統是共通的，經紀人可以在系統中查看所有房源信息，再加上美國對房產經紀人有嚴格的法律約束，很少會出現欺詐現象。買家只需通過國內的專業機構或者去當地找到一個交流無障礙的經紀人即可。

需購房屋保險

目前，大多數在美國買房的中國客戶選擇現金全款支付房款，這也是國內投資者在當地購房的優勢。房屋的維修成本是持有美國房產的重要開支之一，如果購買二手房，在簽訂購房合同后，一定要請專業的房屋檢查機構進行全面檢查，并且出具房屋檢測報告。如果發現問題可以與賣家協商解決，要求賣家負責維修或降低房款等。如果發現特別嚴重的房屋問題，買家可選擇取消房屋交易。

在美國購買房產，一般都會同時購買房屋保險。如果是貸款買房，貸款機構會要求買方在過戶之前購買房屋保險。

房屋保險大概有八種。比如基本險保賠由于火災、雷擊、風災、冰雹、偷竊等對房屋造成的損害。除此外還保賠人體受傷，損壞他人財產，律師費，室內個人財產，房屋損壞后的住房花費等。

除了基本的保險項目，在自然災害頻發的地區，還需要投保一份自然災害險，例如美國南部地區要加保颶風險，加州要加保地震險等。

買地移民不靠譜

和上期我們采寫過的韓國濟州島“買房即可移民”不同，在美國買房買地，可以！通過買地移民，不靠譜！

根據美國投資移民法法案規定，買房只是個人的投資行為，它跟獲得美國綠卡是兩碼事，目前中國人移民美國的最主要途徑是EB-5投資移民，此移民類別的特色是“全家移民”，即投資人、其配偶和未滿21歲之未婚子女均可以同時申請移民。

美國的投資移民EB-5簽證類型，確切翻譯是就業優先投資移民。經過政府審批的EB-5區域中心，可以招募投資人，投資50萬美元，創立一個項目，只要產生了政府規定的就業人數并運作正常兩年以上，就能申請無條件綠卡。但這與直接購買美國房地產是兩碼事，美國沒有任何法律說購買房地產就可以移民。

具體的流程是申請美國投資移民后，首先拿到有條件性綠卡，21個月之后申請解除條件，主要考察的就是投資的項目，有沒有產生10個就業名額。申請通過之后發放的就是無條件綠卡了，即永久綠卡。通過不了審批則綠卡會被取消。

據亨瑞移民專家介紹，美國EB-5簽證被稱為美國移民綠色通道，目前大量的EB-5投資項目紛紛涌入中國，而且良莠不齊，移民美國成敗的關鍵在于項目的選擇。

市場還未穩定復蘇

眾所周知，美國房地產市場在2007年時經歷了“次貸危機”，經過七年的發展，市場有所好轉，美國政府不斷出臺諸多政策“救市”，因此赴美買房還要時刻關注市場動向、政策調整等。

來自高盛機構的報告認為，在某種程度上，美國房地產市場在2014年一季度經歷了一場完美風暴。首先，美國許多地區1-2月都經歷了暴風雪的襲擊；第二，抵押貸款利率相對于一年前上升了100個基點；第三、抵押貸款標準仍然非常嚴格。

對美國住房市場而言，春季是購房的高峰期，二手房的銷售則在整體住房銷售中占到90%以上。雖然美國樓市整體出現降溫跡象，但個別熱門地區的房價卻仍在大步向前，比如紐約。

根據紐約房地產協會（REBNY）的數據表明，今年第一季度紐約市五大區一共有1.04萬套房屋完成過戶，總成交額達83億美元。

其中曼哈頓住宅成交額45.7億美元，當地公寓售價均價為1452美元/平方英尺，折合每平米9.72萬元人民幣，同比增長12.04%。此外，中國買家對美國房地產市場的青睞不減，成為曼哈頓、舊金山等地高端房地產市場的主要海外買家。

為了解決房地產的疲軟，5月13日，抵押貸款機構（房利美和房貸美的監管者）聯邦住房金融局（FHFA）發布了方便美國民眾獲得抵押貸款的最新政策。暫不減少“兩房”可購買的抵押貸款規模，這可能有助于金融機構放松信貸閥門。

進入4月以來，多家美國銀行開始放松房貸標準，同時30年期固定抵押貸款利率創下2013年11月以來的低位。

高盛機構認為，隨著天氣回歸正常以及按揭利率上升的拖累消退，預計二三季度房地產市場將逐漸改善。