房屋“壽命”延長法

隨著塌樓事件持續發生，人們對短命房屋的擔憂也日益加重，未來該如何保障房屋安全質量，防患于未然？給與房子更長的壽命，路還有很遠。

分門別類設立管理法

目前，我國建筑法律法規更多是驗收環節，而沒有建設及后期使用的規范。費麟指出，目前的“建筑法”實際上是營造法，實際上施工應有施工操作規程，不能只有施工驗收標準。因此，應該分門別類設管理法，不能籠統設建筑管理法。

中國特許一級注冊建筑師費麟表示，目前注冊建筑師已有終身責任制，接下來，開發商和承包商也應有終身責任制。建筑設計或施工方應當加強責任意識，對于建筑物的質量跟蹤負責。

費麟建議，應該在建筑規劃設計、施工、材料、設備安裝，尤其是在后期的物業管理、住戶使用上推行相應的管理法。還要明確諸如多長時間應該檢查、鑒定，明確各方責任并進行制度性設計，嚴格界定政府、社區和個人之間關系。

近年來比比皆是的 “海外來函”顯示了國外對于工程設計的重視。2007年，上海市政工程管理局收到英國一家工程設計公司的信函，信中說，外白渡橋的“橋梁設計使用年限為100年，現在已到期，請對該橋注意維修”，同時還重點強調“建議檢修水下木樁基礎混凝土橋臺和混凝土空心薄板橋墩。”

目前，住建部已經在全國開展老樓危樓安全排查，業內人士建議，今后要建立全面而完善的房屋質量檔案。

各類所有制房屋的分布、數量、建設年代、使用信息、完損信息、樓宇信息、防災抗災情況等應詳細記載，并建立公開的數據庫。

“國外的房子盡管年代挺久遠了，但看起來都很整潔，也很新，就是因為當地有一套完整的房屋檔案，政府會定期按照年份給房子做檢查、維修，業主也十分重視。”老北京人王先生說。

放權機構管理權

久為人們詬病的是，房屋建設領域幾乎沒有什么技術難題，唯一的難題就是在監督和管理環節。從建設單位到施工單位，從住建部門到房管部門，從表面上看，建筑建設的監管環節眾多，部門數量不少，然而大都是“紙上程序”，程序性把關的多，實質把關的少。

出了事后，國內追責力度也較輕，如“保修期”的問題，國家規定最低保修期除主體結構外，防水保修期5年，其他一般是兩年。但由于追責主體、追責細節等并不明確，并未很好落實。

“總體來講，中國的法制十分健全，什么問題都可以找到法律規范，但執行起來非常困難。”原住建部住宅產業化促進中心副總工程師孫克放認為，拿追責來說，如臺灣等地地震之后房子倒了，就十分嚴厲追責，但內地卻罕見嚴厲的追責行為，說到底還是相關部門不作為。

在孫克放看來，必須加強監管，除了加強政府的監管之外，要加強行業機構監管，“但現在的行業機構幾乎沒有管理權，也沒有行業規定，除了講講行業形勢幾乎沒什么作用了。”

“真正對質量進行現場驗收并出具結論的，往往是建筑公司雇來的監理公司。”孫克放說，在國外，監理公司非常嚴格，但在國內，監理公司管理環節十分薄弱和粗糙，而且由于是甲方給錢，所以容易渾水摸魚。

此外，大承包商不斷往外承包，最終無法控制底下的承包商，導致質量無法把控。只有加強監理公司的作用，杜絕層層外包的現象，才能從質量本身進行源頭控制。

探索市場化的“補償機制”

在實際操作中，仍有不少房屋建筑領域的追責面臨著各種不確定性的挑戰。如在浙江奉化的居民樓坍塌事故中，開發商目前處于“吊銷未注銷”狀態，施工單位也經過拆分，主要責任主體均處于難以尋覓的“消失”狀態。

“如果維修加固甚至坍塌后的追責賠償都找不到責任主體的話，那么政府應當出面承擔更多責任，包括尋找責任主體、妥善安置居民、協調解決維修賠償等。”北京京平律師事務所合伙人庫建輝認為。

“80后”“90后”房屋未來很可能進入問題集中暴露期，而責任主體“消失”的現象也不會鮮見。庫建輝表示，政府不可能無限制地承擔一切維修、賠償工作，應當探索通過市場化的方式建立“補償機制”。

業內人士建議，可以參照國際上的成熟做法，比如對這些老舊房屋的安全狀況、責任主體現狀進行排查后，從現在起就由業主、開發商、政府通過加購房屋保險的方式，為可能出現的問題構筑最后一道防線。

引入保險制度

我國法律規定，建筑物的主體結構實行終身保修制度，但這一制度在很多地方落實不了。為了保證終身負責，各個國家做法不一。更為通行的做法，是引入保險制度，即推行房屋安全質量保險制度。

“比如法國，開發商開發了這個樓，就必須交一筆錢保留在這里，以后這個樓出問題了，這個錢就可以拿出來維修。”孫克放說。法國的建筑法規《建筑職責與保險》的規定：凡從事工程建設活動的單位，包括業主、總承包商、設計、施工、質量檢查等單位，均須向保險公司投保。

讓費麟擔憂的是，中國還沒有建立《房屋安全質量保險制度》，承包商和開發商沒有終身責任制，很難根據責任購買強制保險。雖然有《物權法》和《侵權責任法》，但是還缺乏操作細則，在執行中互踢皮球，很難分清責任。總之缺乏立法、執法與司法。

因此在業內人士看來，只有先在立法上有所推進，然后才能要求房屋在驗收前必須上保險。這樣，保險公司就會來跟蹤房屋質量，預先把好房屋的質量關，日后一旦出現問題，可由保險公司先承擔相關的檢測、換及賠償費用，再追償相關責任人的責任。這樣就可以通過發揮市場機制的力量，來約束施工過程中出現的偷工減料等的問題。

實際上，不只是解決增量房屋的問題，在存量房屋問題上，其實也可以推行這樣的制度，比如由政府、開發商和居民三方共同出資購買保險，一旦那些“80后”、“90后”建筑再發生事故，政府和居民就可以多一個追責的渠道。