一片哀鴻？

“房價跌了！”這一爆炸性的消息正在攪動著亦莊，令這個半年前還自信滿滿得猶如蜜罐中的板塊，如今變得“五味雜陳”。

降價樓盤的前期業主，幾十萬的財富數字在房價下跌曲線中瞬間消失，他們正在通過“維權”來表達自己的失望和憤怒；比鄰而立的其他樓盤，通過各種機謀名目“暗降”，加速出貨，更急于撇清和降價潮的關系，謀求頹勢之中的“獨善其身”；普遍的悲觀預期，讓亦莊二手房市場陷入量價齊跌、頹勢顯著的局面之中。

這里哀鴻一片。

業主：“一夜虧了80萬”

在亦莊這次降價潮中，城建海梓府因為大幅度的降價動作，成為眾矢之的。它打出 “28800元/平米起，抄底墅質精裝洋房”的藍底白字的廣告招牌，也成為一個標志性的符號，頻頻出現。這一樓盤去年底一期開盤均價3.5萬元/平米，降價幅度最高達7000元/平米。

這刺痛了降價之前在海梓府買房的前期業主，“據我了解，降價之前買房的大概70戶，我們之中成交價格最高都達到3.7萬元/平米。現在買同單元一戶型的就只要3萬元/平米，你說誰能不生氣？目前我們已經聯系上了將近60戶業主，我們的損失都是40萬-70萬元之間，最高的達到了80萬元。”采訪中，這位化名為“飛魚”的業主情緒激動，語調拉得很高，“很急啊，真的很焦心，我非常想對我父母說聲謝謝和對不起。為了這破事，在南六環的項目上、在中關村的開發商那里，來回跑，討個說法。”

和“飛魚”一樣的幾十位前期業主，在半月之前就已經展開了他們的“維權行動”，訴求是“要么退錢，要么退房”。目前開發商方面給出了一個“補償方案”：送車位使用權50年，免除公共維修基金月每平米200元、一定數量的契稅優惠等。

“跟我們的損失相比，這樣的賠償連一半都達不到。”另一位已經年近六旬的張女士告訴記者，“我當初賣了城里的房子，全款買了海梓府一套115平米的房子，幾乎是我們老兩口一輩子積蓄，就希望退休后住在南海子公園邊，環境好一些，舒心一些。誰想到一夜之間，50萬的錢就沒有了。氣得睡不著覺。”

據了解，這個名為“百團大戰”的城建海梓府的促銷活動仍然在進行，將持續到6月底，參與活動的是項目13#-16#的花園洋房。也就是去年底開盤推出的一期樓棟的尾房。“尾房清房，戶型產品都不太一樣，價格當然不能直接相比。”項目銷售人員如此解釋。

在北京住建委官方網站上，記者查到目前城建海梓府364套獲批預售的房源，完成銷售的僅70余套，這也就意味著在長達半年的銷售期后，項目的去化率仍然不足20%。而據項目銷售人員介紹，在“百團大戰”之后，項目的人氣旺了，到訪量和成家量都在提升。

開發商：“不想談降價”

“不想談降價，也不想談海梓府。”當前亦莊板塊之內，“降價”成為開發商人員都避談的敏感話題。在他們看來，這個價格大幅跳水的項目，給整個區域帶來很大的價格下行壓力。

“其實整盤未見松動，只是個別項目的情況，也是一些‘特價房源’的情況。”一位不愿意具名的開發商人士認為，“降價”的話題正在被過度熱炒，這樣的輿論會進一步導致預期的悲觀惡化。

其實，這樣的熱炒和半年之前的亦莊“地王”熱炒一樣。“地價已經上了3萬，不賣5萬就虧了，周邊上4萬也不是沒有可能吧？”半年之前，亦莊項目似乎都揣著這樣的心思。然而，攜手“奔四”的好愿景，終成鏡花水月。價格同盟已經打破，降價的項目，和不降價的項目，正進一步分化陣營。

除了城建海梓府之外，亦莊還有幾個項目也出現了“類似降價”的現象。在降價項目的名單上，有的是價格暗降求跑量，有的是通過精裝修價格做文章，有的是炒作營銷以刺激市場。

4月26日開盤的金第萬科·金域東郡二期，推出一棟有222套住宅房源的樓棟，火爆售罄。“日光”的背后，是這個曾經成交均價達到3.4萬元/平米的樓盤，如今最低價格線已經跌破3萬元/平米。這個項目在河西區內的區位不算上佳，距離南海子公園和亦莊地鐵線都有一定距離，被打造成區域內并不多見的剛需項目，主打70平米兩居和90平米三居戶型。

“因為產品不同，這期銷售的樓棟在整個社區中位置不是最好，而且上期是花園洋房，這期是高層產品。”項目銷售介紹了“降價”的原因。

而上述亦莊業內人士告訴記者，雖然金域東郡最低房源總價已經低至200萬元左右，但和大興天宮院、房山長陽的樓盤，以及自住房等相比，剛需定位的項目在亦莊并不好賣，蓄客情況也一度非常嚴峻。

此外，位于亦莊核心區的多年大盤林肯公園當期報價是3.2萬元/平米，包含了6000元/平米的精裝修價格，“相當于2.8萬元/平米毛坯”的醒目廣告牌樹立在項目周邊，昭示這個曾經最高報價達到3.6萬元/平米的商住大盤，也加入了降價陣營。“因為盤子大，不能簡單數字相比，我們A區在售產品現在已經是期轉現，期房時候賣2.8萬，現在3.2萬，價格還是上行的。”項目人員如此解釋。

更早之前的三月，馬駒橋板塊內已有商住項目率先選擇“平價出貨”的銷售方式，珠江四季悅城預期報價在2.5萬元/平米，最終以2.1萬-2.2萬元/平米價格入市，和上期成交線基本持平。

二手房：降價也賣不動

新房市場人心惶惶，二手房市場也跌入了谷底。“現在亦莊二手房市場，真的很差”，和居地產負責人王建彬無奈地告訴記者，他所經營的亦莊二手房門店，正在經歷近幾年來很困難的時期之一。記者在去年8月見到他時，他得意地展示著電腦中成交單子的上漲曲線，“一夜提價20萬，照樣能成交。”在他看來，始自于去年第二季度的“追漲”氣氛，在亦莊彌漫幾個月后，最終演變成如今“降價也賣不動”的局面。

在一份由中原地產提供的分析報告中，使用了“量價齊跌、頹勢顯著”這樣的字眼來概括當前的二手房市場。市場數據和實際感受，都支持這樣的描述。

去年“地王”拍出的一個月后，王建彬所在門店的成交單數達到70單，直線拉升了手下經紀人的傭金收入。而最近這幾個月來，月均成交只有六七單，相比往年正常數值也是“腰斬”。“如果這樣的行情繼續低迷，很多門店都會出現裁員甚至關店的情況。”

中原數據顯示，4月全市平均成交量環比下滑接近15%，成交萎靡態勢明顯。業主報價指數也下降了13%，連續兩個月走低。在通州、亦莊等區域，降幅遠遠大于城區，情況更為嚴峻。中原分析師認為，亦莊區域二手房價下降，主要是受到同區域新建住宅供應較大，且普遍打出降價促銷的招牌，影響到二手房業主對未來預期以及購房者的購買信心。

在一些中介人員看來，現在最擔心的情況是，前期成交的客戶“心理上過不去”。“亦莊買房人基本上都還是投資型和有實力的改善型客戶，素質還比較好，并沒有出現大規模砸售樓處、鬧門店的情況。但是如果價格下跌，就不好說了。”

“客戶有很多原因不愿意出手，換房難、貸款難、戶型不滿意等等，其實最主要的原因就是在‘候跌’，都想等價格再往下走一些”。 在王建彬看來，降價，還是死扛的問題很簡單，“現在不是你降不降價的問題，而是降多少的問題。”亦莊二手房市場所呈現的情況是，只有當報價明顯低于均價線，成交才會變得容易。

看孫宏斌怎么賣

和許多誕生過“地王”的新興板塊類似，亦莊前期漲價的主要支撐來自地價飆升，“地王”成為整個區域的興奮劑。亦莊曾經憑借融創葛洲壩聯合體在此拿下的“地王”，自信將成為最具漲價潛力的板塊。如今，當降價風潮席卷著這些曾經希望“就勢而上”的其他項目后，“地王”應該怎么辦？

“現在的市場，跟去年市場的基本面完全一樣。”今年4月，融創董事長孫宏斌在被問及如何看待降價潮時如此回應，他說：“基本面沒有改變，但是客戶的預期，購買心理發生變化的時候，這個市場可能就發生很大的變化了。”盡管如此，他依然強調融創堅持做高端的路線，他認為只要打造最好的產品，就一定能吸引并留住最有實力的客戶。

“亦莊現在在售項目已經不少，未來兩年內估計能有7個項目入市，產品類型還會更多，比如融創地塊的別墅。”亞豪機構市場總監郭毅認為，競品扎堆的壓力將成為亦莊未來的常態，這給地王項目很大的挑戰。在目前的局勢之下，融創葛洲壩的項目不太可能在近期有新的動作。

“在北京做城市別墅，我還是特別有信心，賣多少錢我都有信心。高端的，就做最高端的。”孫宏斌認為，即使北京市場近期出現波動，并不影響在他對“在高價地上打造高價產品”這種方式的認同和堅持。

孫宏斌的判斷似乎得到了證實。5月10日，融創在亦莊的另一項目楓丹壹號二期開盤，該項目是融創和保利在河西區聯合開發的樓盤，當期推出95-145平米的兩、三居。據開發商提供的數據，200多套房源，取得了180套的開盤認購，實現認購金額約8億元。融創中國北京營銷中心總經理樓艷青對媒體表示，這個項目打破了亦莊“滯銷”的傳言，“當市場不好時，不同項目亦會有不同的市場表現，產品力和項目品質就尤為關鍵。”