三分大亦莊

在北京樓市今年的供應版圖中，亦莊在售項目其實并不少，目前已形成亦莊核心區、馬駒橋、河西區這“三分天下”的樓市格局，業界稱之為“大亦莊”。從供應類型看，三個區域各具特征，分別以中高端改善、剛需、高端為主要特色，加上其本身的生態環境及交通優勢，和未來城南的發展前景，成為北京樓市板塊中重要的一塊拼圖。

核心區：可供應樓盤少之甚少

在亦莊，樓市最先發展起來的是核心區，地理位置主要是指在亦莊中軸線榮華路沿線、地鐵亦莊線附近的周邊區域，被定位為亦莊的行政和商務中心。

除了早期開發的住宅項目之外，目前區域樓市產品主要是中高端精裝修公寓及辦公產品，而且新增項目不多，在售項目正在被逐漸消化。

2002年之后，核心區迎來的第一個開發高峰，這個階段的樓市產品主要是為了滿足開發區內高端人群的生活居住需求，主要為別墅、洋房等低密度產品，如親愛的villa、一棟洋房、瀛海名居等。

隨后，核心區逐漸被商住辦公項目“稱霸一方”。例如，和裕地產在亦莊開發一系列商住辦公項目，林肯公園、君安國際、星悅國際等，都屬于公寓產品的相似定位。其中，林肯公園作為區域內入市在售多年的超級大盤，因為貨量充足、產品多樣，成為亦莊核心區一、二手市場上的銷售主力，也幾乎成為該區域商住項目價格的風向標。據和裕地產營銷中心總經理王騫介紹，林肯公園當期售價為3.2萬元/平米，已進入現房、準現房銷售階段。

預計在今年上半年，核心區另一個綜合體項目國銳·金嵿也將進入開盤銷售周期，將率先推出260-380平方米的精裝修樓王產品，成為核心區內最新的一個大盤供應。

在核心區東北方位的大羊坊橋附近，遠洋天著是區域內目前在售的唯一別墅項目，已經基本結束了前兩期的銷售計劃，近期正在力推三期“云廷”產品，產品為160-400平方米全聯排、平墅。區域內還有已經售罄封盤的金融街·金色漫香林等普宅項目。在核心區西南方位上，靠近南海子公園，是核心區另一個住宅名盤——中信新城。

公開資料顯示，遠洋和中信的亦莊項目，拿地時間都在2009年底至2010年初期間，樓面價在1.7萬元/平米左右，它們創造了第一批亦莊“地王”。此后，核心區開發接近飽和，土地供應停滯下來，處于存量快速消化的周期之內，區域二手房交易市場活躍。

馬駒橋：價格洼地

核心區逐漸飽和之后，位于區域靠南方位上的馬駒橋和河西區逐漸走入樓市視野。

馬駒橋在東南六環上，雖然行政關系上隸屬于通州區，但由于緊鄰亦莊板塊，加之兩個區域的樓市互動密切，馬駒橋因此常常被視為亦莊的生活居住配套板塊，被劃入“大亦莊”的版圖之中。

在整個大亦莊的“三分天下”之中，馬駒橋顯得相對慢熱。2007年之后，馬駒橋板塊逐漸發力。

目前，馬駒橋區域內沿涼水河兩岸，剛需普宅、商住loft產品聚集亮相。 從入市項目看，近幾年陸續有富力尚悅居、合生世界花園、首開·國風美侖、融科鈞廷、星悅國際、珠江四季悅城等多個定位剛需普宅產品、公寓樓盤入市，形成了馬駒橋剛需住宅和商住產品的雙產品結構。

價格方面，馬駒橋一直是大亦莊的“洼地”。目前，亦莊核心區和河西區的均價線都在3萬-3.5萬元/平米之間，臺湖區域也在3萬元/平米左右，而馬駒橋的主流房價沒有超過2.5萬元/平米。

去年馬駒橋多個項目的單價沖上了2.5萬元/平米的關口，加之供應量大、成交活躍，一度成為北京剛需熱區。然而，馬駒橋區域畢竟是新興的剛需板塊，區域發展尚不完善，配套發展不足，房價隨行就市的波動性大，在此輪降價行情中亦不能獨善其身，珠江四季悅城等項目率先啟動了平價跑量的策略。

此外，近年來地方政府投入巨資改善馬駒橋的環境，在涼水河沿線打造濱河景觀帶，區域內的樓盤生態品質大為加分。除住宅外，馬駒橋區域還是北京重要的工業物業市場，華潤物流園區等項目位于區域之內，產業發展有效地培育著區域的內生購買力。此外，馬駒橋的商業物業漸成規模，百尚生活廣場、樂淘生活廣場等購物中心，以及合生·世界村等項目的商業配套逐漸完善，為區域朝著中端改善市場發展提供了可能。

據了解，目前馬駒橋板塊內多有大中戶型產品，且均為精裝修房源。如富力·尚悅居項目推出109-144平方米精裝三至四居，合生·世界花園推出154平方米精裝三居產品，區域出現了從剛性需求向改善型需求過渡的趨勢。

河西區：高端住區熱土

在亦莊的三大板塊之中，河西區最晚成型。2012年之后，河西區多塊土地集中入市，萬科、城建、保利、融創、方興等知名房企紛紛在此大手筆拿地，平均樓面價都沒有高于1.5萬元/平米。到了2013年，融創聯合葛洲壩在此區誕生“地王”，折合樓面價近3萬元/平米，地價甚至超出了亦莊樓盤的在售均價。更將這個板塊炒得火熱，成為“熱土中的熱土”。

土地熱潮之后，各家房企的項目大都在2013年下半年入市，一個定位為中高端的大型居住社區，在這片土地上逐漸成型。

位于南海子公園南邊的北京城建·海梓府，去年下半年入市，目前已經完成前兩期的銷售，其第二期降價活動“百團大戰”成為“亦莊降價”的標志性事件之一。

和城建項目一街之隔的，是方興的亦莊·金茂悅項目。主力戶型130-180平方米的3居-4居半。此外，方興還推出聯排別墅中信府·譽墅。楓丹壹號、金第萬科·金域東郡都在這個區域。

河西區之所以被房企競相打造為中高端改善性產品，一個重要的依托是區域內生態環境的優勢。區域西方向上，有北京最大的郊野濕地公園——南海子公園。公園內無邊的綠樹和碧水藍天，為周邊樓盤品質大大加分。萬科、融創、城建等房企項目都在公園周邊密集排布。此外，涼水河、新鳳河也勾勒出河西區的東部和南部輪廓，作為亦莊這個曾經河湖水泊縱橫的土地上最后的水系，兩河的沿河景觀帶成為京南方向上稀缺綠色資源。如今在河西區內，別墅、花園洋房、高層住宅等各種項目比鄰而建，高端住宅聚集效應逐步顯現。