房地產按揭貸違約風險暴露

房地產按揭貸違約風險暴露

房地產信貸風險正如懸在銀行頭上的達摩克利斯之劍。近日，內蒙古銀監局已著手摸底轄內銀行房地產貸款情況，對于不能借新還舊或展期的逾期貸款，要求在年底都劃歸為不良。

同時，調研了解到，不僅是內蒙古地區，包括長三角等地區的監管層也對房地產貸款進行了多次壓力測試和風險摸底。

值得一提的是，目前，房地產貸款形成逾期不再僅僅局限于開發貸，住房按揭貸款逾期違約風險已開始暴露。

今年以來，銀監會多次警示房地產貸款風險。銀監會副主席閻慶民撰文指出，“部分地區房地產風險逐漸顯現，加劇了金融和經濟波動，是造成不良貸款上升的主要風險因素?！?/p>

點評：今年三、四線城市面臨比2013年更大的風險，一些房企正逐步撤離三、四線城市，在庫存增大的壓力下，崩盤案例會增加。今年以來，日均銷售量很低，空置率很高。當企業出現貸款逾期或不良，銀行收回了一些企業用于抵押的商品房，但是在目前市場環境下根本處置不了，這給銀行也帶來了很大的風險隱患。

北京自住房現“高棄購率”

近期，三個北京自住型商品房項目陸續完成搖號并公布了搖號結果。與申購時的火爆不同，北京自住房在搖號后出現了較高棄購率。據媒體報道，面對棄購自住房問題，北京市住建委近日緊急召開會議，聽取各方面的意見和建議尋求相關對策。

在國內樓市步入調整的大背景下，北京樓市也逐漸低迷，房價下滑是自住房出現較高棄購率的重要原因。北京市于去年10月出臺自住商品房有關政策，規定自住房價格低于同區域房價30%，當時看來頗為巨大的價差讓自住房成為市民關注的焦點。然而，目前疲軟的房價讓自住房的價格優勢不再明顯。

北京每年新建商品房一共10多萬套，而自住商品房去年推出了兩萬套，今年則計劃供應5萬套，占商品房總供應量的近一半。

點評：房地產過度市場化超越了我國經濟發展狀況、居民收入水平，成為社會的沉重負擔。北京市推出自住商品房，是地方政府強化自身住房保障責任的積極表現，但在糾正房地產過度市場化的過程中，也要注意矯枉過正可能帶來的市場風險。棄購，僅是自住商品房遭遇的尷尬之一。計劃推出的“海量”自住房，可能是一個更大的尷尬。

地方限購松綁短期難見成效

結構性過剩正在倒逼樓市加速去庫存。截至6月底，上海某房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存中有29個城市庫存出現了同比增長。

近期政策環境的松動并未對市場成交帶來提振作用，限購政策松動的城市，近一個月的新房成交量整體也未見明顯起色。以溫州為例，限購松綁后的兩日內，成交不升反降，全市房屋日成交量分別為72套、69套，較前一周日均102套的成交量明顯下滑?，F實充分說明單純寄望地方救市拉動樓市成交很難成行，對于正處于深度觀望期的市場和購房者而言，開發商的競爭力只剩下價格了，若想去庫存唯有降價先行，少一些噱頭多一些實質性降價。

點評：目前房企打折促銷的力度并不能令購房者買賬。零首付、買房送精裝等各種促銷手段層出不窮，但多屬“雷聲大雨點小”，首付優惠政策的房源也會被要求限期內補齊房款，實質降價的樓盤屈指可數。在市場步入深度調整期、銷售壓力劇增、資金鏈持續吃緊的背景下，房企若想加速去庫存必須以實質性降價為前提。