房貸打折曇花一現

作為對央行“喊話”保證首套房房貸的回應，6月房貸市場開始出現輕微松動跡象，全國最低房貸利率回歸8.5折，且貸款審批速度也明顯加快。但好景不長，進入7月后，一線城市房貸利率幾乎全面上調至基準利率，更有不少銀行暫停房貸業務。而對于二次房貸來說，利率沒有降低跡象，依舊走高。

8.5折利率短暫現身

“央媽”出手阻停貸之后，房貸市場在6月出現短暫“復蘇”，不僅四大行增加了房貸額度，加快審批時間，此前因額度緊張暫停房貸業務的民生銀行、招商銀行等也在一線城市重啟了房貸業務。與此同時，首套住宅房貸利率出現松動，消失已久的8.5折優惠利率重現江湖。

從金融搜索平臺融360、CRIC研究中心公布的調查結果看，6月期間，北京農商銀行、上海民生銀行重現8.5折優惠利率，廣州匯豐銀行、杭州匯豐銀行出現9折利率優惠。

據法制晚報7月31日的報道，在購房者符合國家規定的相關貸款條件前提下，在北京中國農業銀行、平安銀行等首套房貸的最低利率為國家基準利率的0.85倍，即8.5折優惠。同時，該報道稱，從今年7月份開始，針對華業·東方玫瑰項目的首套房利率就已經恢復到了8.5折。

值得注意是，雖然6月8.5折利率重現江湖，但其對申請人的要求非常高。如上海民生銀行，客戶日均資產在100萬到300萬元的可以享受9.5折利率優惠，300萬元到500萬元可享9折優惠，500萬元以上才能享受首套房貸8.5折利率優惠。而北京農商行則要求，申請人除了不可以有個人征信不良記錄外，還需要提供至少6個月的銀行代發工資記錄，且工資金額（借款人及配偶合計）大于月供兩倍，而且個人按揭貸款評分80分（含）以上。二手房除了需要滿足征信和工資要求外，還需要在北京農商行辦理存量房資金監管業務。

民生銀行首套房8.5折的申請條件更為苛刻，要求申請人必須在該行存款600萬元以上。

“存款600萬元以上的一般都能一次性付款了，這個優惠幾乎沒什么意義。”德佑地產貸款管理部主管晏純表示。

不過，這樣的優惠政策也僅僅是曇花一現，據記者了解，北京農商銀行在6月雖然曾將利率恢復到8.5折，但并未真正落實。

“進入7月后，一些原本在6月放寬貸款利率的銀行基本都取消了優惠，與我們合作的北京各大銀行首套房貸基本沒有變化，除中心銀行執行9折優惠外，其他銀行基本都是基準利率。”貸款服務機構“偉嘉安捷”企劃經理吳昊表示，銀行審批及發放貸款速度比兩個月前快了些，整個流程提速。

基準利率上浮成主流

“目前四大銀行都是基準利率，農行最低能到9.5折，中信銀行最低9折。原本四大銀行的利率是上浮的，現在是基準，相當于放松了一些。”鏈家地產客戶經理王路告訴記者，北京地區大多數銀行都是基準利率，雖然有部分銀行可以打折優惠，但要求都不低。

記者了解到，7月中旬至8月10日，北京僅有6家銀行提供優惠利率，但事實上，看似美好的優惠利率卻與一般貸款申請者無緣。可以提供折扣利率的銀行中，中信銀行最看中“關系”，僅為合作的二手房產中介或者其他合作渠道的客戶提供9折利率優惠，其他只能得到基準利率。匯豐銀行最看中“資質”，如果貸款客戶供職于世界500強、上市公司或者是公務員、事業單位職工，可以被匯豐銀行認定為優質客戶，并且根據貸款金額多少最低可以享受9.2折的利率優惠。農業銀行最看重“分數”，被其內部評分系統認定為優質客戶的最低可以享受9.5折利率優惠。除此之外，很難再找到能優惠的銀行。

根據CRIC研究中心7月對全國33個城市101家銀行分支機構電話調研結果顯示，17個城市首套房貸利率都在基準利率基礎上有一定比例上浮，且7個城市最低上浮在10%以上，鄭州甚至最低上浮20%，10個城市最低上浮5%，其余16個城市則最低實行基準利率。

二手房方面，所有城市的所有銀行都在執行最低1.1倍基準利率，而且有4家銀行繼續上浮10個百分點的利率，有24家銀行二套房貸利率執行1.2倍基準利率甚至更高的標準。其中，南京、貴陽、西安在實際操作過程中最高上浮范圍達30%。

融360報告亦稱，絕大部分二三線城市優惠利率已經銷聲匿跡，首套房利率與二套房利率逐漸趨同。

“利差縮小促使銀行逐步提高房貸利率。因為對于銀行來說，現在做房貸就像做公益，利潤微薄。銀行獲得存款的成本，因為互聯網金融的蓬勃興起等因素影響而大幅提高。目前銀行的某些負債，如吸收金融同業的協議存款，年化利率有的已經超過5%，在此基礎上，還要計入20%不產生收益的存款準備金，由此，銀行實際放貸成本至少是6.25%，而住房貸款基準利率僅為6.55%，所以銀行不僅沒有給房貸打折的空間，反而還要提高利率，否則就無法獲利。”融360信貸專家袁媛認為，中國樓市的黃金年代已經過去，目前正進入一個調整期，此階段的表現為房地產市場量價齊跌，房貸的“抵押物”——房產貶值的風險加大。銀行出于規避風險的考慮，謹慎對待房貸業務也無可厚非。

“如果央行沒有針對性地下發有關支持房地產信貸的通知，不大規模調整銀行的貸存比考核，僅憑‘喊話’，難以提高房地產市場內資金的流動性。在這種背景下，購房者為買房要付出更高的利息成本，這無疑會將一大批空有買房之心，沒有買房之力的潛在購房者拒于千里之外。”袁媛表示。

停貸占比居高不下

今年2月至7月，停止房貸業務的銀行呈明顯上升趨勢。CRIC研究中心電話調研結果顯示，農商銀行作為近期兩次“定向將準”的主要受益銀行，仍是停貸或不涉房貸的主力，14家城市農商行中，有近三成停貸或不涉房貸。融360調查稱，央行“喊話”后，停貸銀行數量一度有所減少，但6月之后呈現反彈趨勢，7月停貸銀行達到12%的高位。在統計的23城市中，只有西安、佛山、青島、珠海四個城市沒有銀行停貸。

“今年房地產銷售量下滑比較明顯，銀行很謹慎，控制貸款額度、取消房貸業務也是為了防范風險。”一位不愿具名的股份制銀行人士表示。

上述人士告訴記者，從去年開始，在銀行資本約束緊張、流動性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款對商業銀行的吸引力有所降低。在信貸規模總量一定的前提下，銀行往往會將資產投放到收益率較好、風險可控的資產運用，而按揭貸款的利率偏低，并不是最理想的業務品種。

“停貸”一詞進入公眾的視線發生在2013年的年底，在此之前，不做房貸業務的銀行僅平安一家。從2013年年底的“停貸潮”開始，停貸隊伍不斷壯大，目前，廣發銀行、民生銀行、招商銀行、中信銀行甚至郵儲銀行和花旗銀行也加入了停貸的大軍。

令購房人擔憂的是，即使央行出面要求保證首套房房貸，但銀行似乎并不買賬，未來是否會有更多銀行停貸？

“銀行停做房貸業務的根本原因還是因為房貸業務收益低，但不管怎樣，個人房貸業務依然是零售銀行業務的重頭戲，銀行不可能完全舍棄個人房貸這一低風險的優質資產而僅追逐高風險、高收益的中小企業貸款等業務。”在融360信貸專家徐瑾看來，未來停貸的銀行并不會繼續增加。

同策咨詢研究部總監張宏偉分析，停貸是各家銀行經營策略分化的體現，如民生銀行把主要精力投放至中小企業業務，全面實現戰略轉型；平安銀行將主要精力放在小微企業貸款、供應鏈金融、個人信用貸款等收益更高的業務上。但是絕大多數銀行不會放棄個人房貸業務，尤其是國有大銀行。

多位業內人士認為，目前在北京地區，停貸銀行占比變化不大，預計下半年會保持這種狀態，銀行突然停貸的可能性較小，但不排除年底因貸款額度緊張而有銀行暫時停貸。

下半年或加大房貸支持

在交通銀行首席經濟學家連平看來，未來5-10年，銀行業對房地產行業的金融支持只會加大。因為從長期風險看，商業銀行有動力加大對房地產的支持，中國經濟正在從高速到中速放緩增長，銀行面臨的風險壓力加大，所以會選擇更好控制風險的企業，而房地產的長期風險小，而且有抵押物；收益方面，對商業銀行來說，放給房地產的貸款收益定價顯然高于平均水平。

中原地產首席分析師張大偉亦認為，下半年可能會出現房貸利率回落的情況。“雖然近期樓市表現比較疲軟，但目前房地產市場的發展仍在安全范圍內。如果市場出現暴跌，將會對民生、經濟、社會穩定產生極大的影響。這時不排除政府將出臺相關政策指導銀行適當放松信貸政策，以提高房地產市場的成交量，達到維穩及‘救市’的目的，在這種情況下，下半年可能房貸情況或將比較樂觀。”

此外，業內人士預計，部分小微貸款占比較大的銀行或將加大對住房貸款的支持。

“之前的兩次定向降準，使得小微貸款占比較大的城市商業銀行獲得了更多貸款額度，這些銀行很可能會將部分額度用于支持住房貸款。所以，不排除個別城市和地區的房價因信貸政策的松動而產生波動。”袁媛表示，因為城市商業銀行從來都不是做房貸業務的主力軍，所以他們的舉措很難改變目前房貸市場總體緊縮的局面。

信貸政策走向對房地產市場的影響是最為直接和明顯的。中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰告訴記者，就北京而言，當前市場上受到信貸政策緊縮影響而損失的成交量大約有30%。