限購終結？

誰也沒有想到，樓市的變化來得這么快。放松限購已經不是新聞了，堅持限購才是新聞。

自內蒙古呼和浩特宣布調整限購政策以來，市場大有向“集體救市”演變的趨勢，截至8月10日，堅持限購的城市只剩12個，北上廣深等一線城市也陷入了限購松綁的傳聞。

隨著限購松綁大潮的推進，樓市正式進入后限購時代。

34城密集突圍

進入8月以來，昆明、南寧、合肥等地限購先后闖關放松樓市政策，手段越來越新，力度越來越大。截至8月10日，46個限購城市中，已有34個密集突圍。

本輪地方調控松綁，恐怕以省級的松綁政策最為引人矚目。8月8日，福建出臺“閩八條”，不僅內容豐富，尺度也大大超越了其他地級政府，不僅提出福州、廈門可以調整放開住房限購，還在首套房認定上提出，家庭購買改善型普通商品住房按首套房認定，住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的住房均屬于普通商品住房，間接放松限貸。

湖南省的“湘五條”緊接而來，成為第二個公開出臺樓市刺激政策的省份。“湘五條”不僅提出政府可以回購適當面積商品房作為保障房，還提出省內異地可辦理公積金貸款、住宅產業化項目可提前申請《預售許可證》等措施，業內人士直呼其“很猛”。

“限購放松并不代表樓市即將回暖，樓市下行仍將維持一段時間。”中國房地產業協會名譽副會長朱中一表示，不贊成地方政府單純以放開限購作為“救市”手段，而且效果也并不明顯。

不過，限購松綁后的市場反應，各地不一。如供求失衡嚴重的呼和浩特等地依然不見起色，而杭州相對有所好轉。杭州在7月底放松限購，主城區140平方米以上戶型不再限購，蕭山、余杭兩區全面放開。“杭州宣布部分放開限購之后，市場確實有所回暖。”杭州綠城集團一名人士告訴記者。

廈門從事房地產行業多年的郭女士表示，近期廈門島外的項目來訪量和成交量都明顯上升，但這部分累積需求消化完之后，樓市未必還那么樂觀，信貸沒放開，市場觀望仍然存在。

中原地產的調研報告指出，針對成都、福州、濟南、杭州等放松限購的13個典型城市調查顯示，放松限購對成交量有實際影響的只有5個城市，其余8個城市成交量并沒有回升，甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升，但長期效果仍有待觀察。

樓市進入后限購時代

截至8月10日，全國46個限購城市中，尚未取消或者松綁限購的城市還有12個，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，以及哈爾濱、昆明、三亞、珠海、南京、大連、銀川、西寧等二三線城市。

這些仍然堅守限購的城市，可以分為三種類型：第一種是北上廣深四大城市；第二種是沿海地區房價較高的二三線城市，包括三亞、珠海、南京和大連；第三種是內陸地區規模較小的省會城市，包括銀川和西寧。

三亞、珠海、南京和大連，都屬于沿海地區房價較高的二三線城市。盡管其樓市成交也在下滑，但外來購房者占比較大，房價堅挺，目前尚未松綁限購。

而銀川和西寧，限購的范圍和力度本來就小，再加上外來人口少，房價上漲壓力本小，是否取消限購影響不大。

中原地產首席分析師張大偉預計，包括三亞、大連等沿海城市，近期都有望放開限購措施，年底將很可能只剩四個一線城市仍堅持限購。由于一線城市對房地產的依賴度并沒有那么大，人口凈流入壓力仍很大，限購不會輕易放開。

近期，包括北京、廣州及深圳等一線城市均以不同方式表態繼續限購，在二、三線城市紛紛退出限購政策的大背景下，北、上、廣、深很可能成為樓市堅守限購政策的最后堡壘。

一線城市或部分調整

即便是北京、上海、廣州、深圳等一線城市，將取消樓市限購的市場傳聞也沸沸揚揚。

8月初，上海就有消息稱，農行一位客戶經理收到的一份“農業銀行上海地區8月利率定價預通知”顯示，從8月1日起，首套房商業貸款金額200萬元（含）以上的，可按基準利率九五折優惠執行，最終也被認為是子虛烏有。

而深圳將取消限購的市場傳聞也是滿天飛，最后深圳官方不得不發文“辟謠”。這與8月6日深圳市專門召開的房地產閉門會議有關，此前有媒體報道稱，深圳準備對樓市做局部小幅調整，包括實施契稅減免、降低二套房貸款首付比例等方面。

張大偉表示，如果四季度整體經濟下行壓力比較大，不排除在一線城市也出現局部區域、局部類型房源松綁限購的可能性。在業內人士看來，一線城市中，北京和上海很難松動，但廣州和深圳則不排除出現一定范圍的調整。

中房信分析師薛建雄則認為，一線城市里，深圳是最有可能松動的突破口。而張大偉也稱，廣州郊區價格調整幅度比較大，松動可能性比較大。近日，廣州取消限購的呼聲四起，尤其是遠城區的南沙、蘿崗區域。

除了限購政策以外，一線城市還有眾多手段可以用來促進樓市成交，薛建雄表示，比如利率折扣、普通商品房認定標準、公積金貸款的支持力度，以及利用工作居住證等措施增加可購房人數的政策，都有可能在四季度以后出現在一線城市。

隨著房價的上漲，普通商品房認定標準滯后，有消息稱，北京市普通住宅標準的調整方案有望于近期出臺。深圳市政府也考慮了調整普通住宅的方案，將此作為深圳救市政策的儲備。

信貸的博弈

限購與限貸政策就一直是“組合拳”，當前大多城市只在能力范圍內放松了限購，但如今限購政策已經不是影響樓市的關鍵政策，信貸是否會放松，將成為判斷未來一年樓市走勢的唯一最關鍵因素。而目前的情況是，地方政府的救市行動開始涉及信貸支持領域，但中央除了明確支持首套房外，仍無明顯的信貸松綁信號。

不過，不少城市確實在力所能及地范圍內對信貸政策進行了松綁。如福建“閩8條”提出了多條舉措，包括提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定；首改房（首次購買改善性普通商品住房）按首貸認定等。

8月1日，紹興市住建局發布意見，也提出了首套房貸款利率不超過基準利率，以及二套房貸款“認房不認貸”。

不過，鏈家地產的數據顯示，各地信貸政策并未大范圍實質性放松，大部分城市首套房貸仍以基準利率為主，雖然上海、杭州等個別城市在貸款額度和放款時間方面略有好轉，但大連、南京、青島等城市在貸款審批方面則更為嚴格，周期也有所拖長。

從目前來看，銀監會對房地產相關信貸投放態度并未有明顯松動跡象。銀監會高層在7月25日召開的“2014年上半年全國銀行業監督管理工作會議”上發言所透露出的信息表明，防范房地產風險仍是主題。

“放開限購只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題。”朱中一表示，商業銀行應落實對首套房的信貸支持，明顯供大于求的城市要適當控制開發節奏和規模，加速銷售庫存、鼓勵企業降價，才能讓市場健康有序發展。