北京二手房市場解凍

因耐不住炎炎夏日的炙烤，北京二手房市場逐步解凍。大量二手房源下調(diào)價(jià)格，令敏銳的購房者嗅到了市場見底的味道，因此邁出了試探的步伐。7月份，北京二手房客源量回升突出，議價(jià)空間進(jìn)一步縮小，整月成交量也環(huán)比上漲24.7%，表現(xiàn)出回暖的趨勢。進(jìn)入8月以來，二手房成交增長勢頭不減，業(yè)內(nèi)表示，8月初二手房成交明顯高于前幾個(gè)月同期成交水平，全月成交量將很有可能超過7月。

成交量回漲

春節(jié)后，大學(xué)剛畢業(yè)的小于從河北來到北京，在雙井附近的一家連鎖房產(chǎn)中介門店做起了置業(yè)顧問。雖然順利找到了工作，可是令小于苦惱的是，上班以來的四個(gè)月里，自己沒有促成一筆成交，“一方面是經(jīng)驗(yàn)不足，另一方面是二手房市場一直不景氣，看房和成交的客戶就有限。”小于不無沮喪的說道。

但是，最近小于又鼓起了干勁，因?yàn)樗陂T店來訪的客戶和成交量多起來了。“6月份門店成交量增長了10%。7月份來看房的客戶明顯增加，僅農(nóng)光里小區(qū)就成交了8套，比6月份翻了一倍。”

在剛需集中的大興區(qū)域，實(shí)際從六月下半月就開始回暖，西紅門地區(qū)、黃村地區(qū)的成交量增長尤為顯著。西紅門一鏈家門店店長介紹，6月份區(qū)域成交量大漲，僅瑞海家園二期就成交了5套。

同樣在黃村區(qū)域，包括棗園小區(qū)、順馳領(lǐng)海、濱河西里等社區(qū)的二手房成交量均比5、6月份有明顯增長。

不僅個(gè)別區(qū)域表現(xiàn)出成交回暖趨勢，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，7月北京市二手住宅共成交8059套，成交量環(huán)比上月同期增加24.7%。進(jìn)入8月以來，二手房成交量繼續(xù)保持上漲勢頭。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，8月第一周（8月4日-8月10日），北京市二手住宅共成交1726套。雖然與上周相比下降13.1%，但仍與7月第一周相比大幅上升21.4%。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，8月初成交水平明顯高于此前幾個(gè)月，全月成交量將有可能超過7月。

“二手房大多地處配套相對成熟的區(qū)域，再加上有現(xiàn)買現(xiàn)住的優(yōu)勢，因此在淡市中對改善型和購置婚房的購房者具備較大吸引力。預(yù)計(jì)8月份北京二手房市場緩慢復(fù)蘇的勢頭仍將持續(xù)，交易量有望繼續(xù)回升。”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析。

購房者回流

相比于成交量的增長，最讓門店經(jīng)紀(jì)人高興的還是門店到訪量的增加。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，7月日均新增客源量與6月相比增長了13.8%。緊接著，在8月第一周日均新增客源量環(huán)比增加3.2%，新增客源量已連續(xù)三周出現(xiàn)增加。

“一些優(yōu)質(zhì)房源從掛出來就有客戶咨詢、看房，甚至平時(shí)工作日也有客戶來看房，這是前幾個(gè)月都比較少見的。”農(nóng)光里附近一中介門店工作人員介紹。“最近也有小部分東壩金隅自住房沒有申請上的客戶來看，但目前還是少數(shù)，估計(jì)過一陣自住型商品房項(xiàng)目陸續(xù)入市，會有更多購房者回流到二手房市場。”

記者在農(nóng)光里附近看了一套61平米的小三居，目前報(bào)價(jià)215萬元。據(jù)中介經(jīng)紀(jì)人介紹，房子在5月底掛出來時(shí)，看到市場不好，房東又想盡快出售，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)是205萬元，低于市場價(jià)格。“這套房掛出來之后不斷有購房者來看房，電話咨詢的也不少。了解到這個(gè)情況，業(yè)主最近又將報(bào)價(jià)提升了10萬元。”

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，在近期客源量增長的拉動下，7月成交量與今年二季度各月成交量水平相比出現(xiàn)了一定程度的回升。而導(dǎo)致客源回流二手房市場的原因呈現(xiàn)多元化特點(diǎn)。“北京市二手住宅價(jià)格經(jīng)歷了連續(xù)兩三個(gè)月較大幅度的下滑后，目前價(jià)格水平已降至不少購房者的心理預(yù)期，在此窗口期，需求入市積極性有所上升;其次，近期搖號的幾個(gè)自住型商品房項(xiàng)目較高的棄購率也使得自住房的熱度有所冷卻，部分此前觀望自住房的購房者回流普通二手房市場。”

議價(jià)空間縮水

實(shí)際上，成交量增長的同時(shí)，是價(jià)格的讓步。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，由于大興區(qū)域存在大量的換房需求，一些房主急于將手中的房源出售，以購買新房，在淡市中對價(jià)格做出了一定的讓步。

黃村一中介人員介紹，最近旭輝御府成交的一套160平方米三居室，最初業(yè)主報(bào)價(jià)是450萬元，但最終以402萬元價(jià)格出售。而該小區(qū)今年2月份成交的一套類似150平方米三居室，成交價(jià)為450萬元。濱河西里成交的一套44平米一居室，最初業(yè)主報(bào)價(jià)是110萬元，實(shí)際已經(jīng)低于之前類似房源的成交價(jià)格，但最終仍降價(jià)10萬元，以100萬元的價(jià)格出售。

而今年3月份該小區(qū)成交過一套相同面積的一居室，成交價(jià)卻是122萬元。

據(jù)該中介經(jīng)紀(jì)人介紹，濱河西里的二手房價(jià)實(shí)際上從今年3月以來都在持續(xù)下降，從3月份26000元/平方米到現(xiàn)在的24000元/平方米。

西紅門地球語一鏈家地產(chǎn)門店店經(jīng)理介紹，經(jīng)過幾個(gè)月的僵持，不少房源都出現(xiàn)了降價(jià)、甚至多次降價(jià)的情況，這也使得一些一直有購房打算的客戶選擇在這個(gè)時(shí)候出手，助推了區(qū)域的二手房成交量回暖。

但同時(shí)，記者也注意到，由于前期低價(jià)房源的消化，部分業(yè)主對市場前景看法的轉(zhuǎn)變，目前西紅門區(qū)域的二手房議價(jià)空間在逐步縮減。甚至有業(yè)主看到市場可能會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)而提高價(jià)格。某小區(qū)一房源報(bào)價(jià)200萬元，但當(dāng)帶客戶去看房時(shí)，業(yè)主卻提高了5萬元報(bào)價(jià)。“實(shí)際上，7月以來新增客戶沒有6月份那么多，主要原因是性價(jià)比高的房源減少了。剩余部分房源業(yè)主讓利的可能性就不大，再加上現(xiàn)在市場有回暖跡象，所以未來議價(jià)空間會有所減小。”上述中介門店店經(jīng)理表示。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，北京二手房價(jià)在經(jīng)歷了10%左右的跌幅后，再次進(jìn)入新一輪的買賣雙方價(jià)格博弈期，隨著購房需求逐步結(jié)束觀望，近期看房量的增加，緩解了業(yè)主進(jìn)一步降價(jià)的意愿。8月份，隨著交易量繼續(xù)回升，房價(jià)繼續(xù)回落的可能性不大。但是，由于目前購房人群對房價(jià)非常敏感，如果業(yè)主貿(mào)然提價(jià)很有可能再次導(dǎo)致部分購房人群再度回歸觀望，所以，未來房價(jià)反彈的可能性也不大。

“客源量增加，成交量出現(xiàn)一定回升，成交均價(jià)下跌幅度驟然收窄，以及價(jià)格繼續(xù)下調(diào)動力有所減弱，這些市場表現(xiàn)都表明目前北京二手房市場正處于低位盤整期。”張旭表示，當(dāng)前樓市究竟是處于市場繼續(xù)下行前的平臺期還是市場回暖前的拐點(diǎn)期尚不能明確斷言，但從目前的各種跡象來看，下半年樓市利好因素多于利空的可能性更大。

同時(shí)，在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，北京二手房市場經(jīng)過了上半年的演化后，逐步企穩(wěn)緩慢復(fù)蘇的勢頭已經(jīng)出現(xiàn)。在目前成交均價(jià)低位調(diào)整的階段，有置業(yè)需求的購房人群，尤其是買房需求較為迫切的家庭，可以在三季度擇機(jī)入市。