“熱土”流拍 后勢成謎

“斷供”兩個月后，北京土地市場拉開供應大閘，房山、孫河等多個熱門地塊集中入市，但是已經延續了將近三個月的“低溫”狀態并未得到有效改變。曾經是房企拼搶拿地的“熱土”——朝陽區孫河區域，曝出了兩塊土地流拍的新聞，引起不小的震動。

雖然今年上半年北京土地市場的多項數值創下歷年新高，但是進入第二季度后，“房冷地熱”的局面逐漸褪去，土地市場似乎也在經歷逐步的降溫過程。為此，有不少業內觀點認為，從目前孫河流拍地來看，未來幾個月內，土地流拍的情況還可能繼續出現，房企對于土地的信心在下降，拿地能力也不似從前。地市的下半場，冷熱還是未知數。

“熱土”意外流拍

7月29日，北京土地市場推出了5塊土地，分別是位于朝陽區孫河的兩塊土地和房山區的三塊土地。在北京長達兩個多月土地供應“斷頓”、“零成交”之后，這一次的土地推出和出讓情況備受關注。然而令人意外的是，曾經誕生了北京“地王”的朝陽孫河組團區域，卻意外遇冷。此次推出的孫河BCDE地塊和K地塊，意外遭遇了雙雙流拍。業內人士分析認為，地塊起價過高、區域內競爭激烈、房企拿地意愿下降等或是流拍的原因。

據出讓公告顯示，本次出讓的K地塊和BCDE地塊，起始總價分別高達31.45億元和46億元，平均起始樓面價分別是3.5萬元/平方米和2.6萬元/平方米。3.5萬元/平米的數字，突破了北京住宅用地起始樓面價的最高記錄，這兩幅地塊，不可不謂“高價地”，非一般實力房企可以吞下。根據官方網站信息，這兩幅地塊從掛牌競價到最終截止時間內，都沒有收到任何報價，最終雙雙流拍。

在過去近兩年的時間內，朝陽區孫河組團從一名不文到成為熱門，吸引了龍湖、泰禾、中糧等國內一線房企的進駐，高地價、低容積率的土地成交，使得孫河以新興高端板塊的形象強勢崛起。各大房企在孫河土地上“一擲千金”的爭奪，使得區域土地價格陡增。

目前，孫河土地最高成交單價由奪得孫河HIJ地塊的中糧地產保持。去年7月，中糧地產拿下了一幅樓面地價為5.2萬元/平方米的地塊。然而，拿地一年有余、卻始終未見后續動作的中糧孫河項目，近期也在流拍新聞的陰影下，陷入了“開工遙遙無期”，“落入地王陷阱”的質疑和非議之中。

值得一提的是，和孫河流拍地塊同日出讓的房山3地塊，卻吸引了萬科、旭輝、世茂在內的諸多房企的競價拼搶，最終全部成交。

“斷頓”后小幅抬升

亞豪機構市場總監郭毅認為，北京土地市場同一日出讓的這種“冰火兩重天”現象，折射出房企對于當前土地市場的判斷。隨著銷售市場的總體趨冷，企業對于高價地的態度更加謹慎。房山閻村鎮地塊雖然地處六環之外，但是總價低、性價比較高，而且屬于區域亟需的商業金融地塊，符合該區域未來發展所需。相比之下，孫河區域內已經有泰禾、龍湖、中糧等競爭者，且產品定位類似，區域內競爭激烈。

就在孫河兩地塊流拍新聞傳出后不久，華遠集團董事長任志強隨即發表微博稱：“高價地流標只是開始?！彼坪跻庵肝磥砀邇r地成交市場前景看淡。伴隨著從今年5月以來的整體沉寂，北京土地市場冷寂氛圍愈見濃重。對于一直呈現激烈拼搶狀態的北京土地市場而言，流拍重回大眾視野，令人唏噓感慨。據了解，上一次北京出現土地流拍還是發生在2011年，位于順義區的兩宗宅地在掛牌之后無人問津。

北京中原市場研究部分析師認為，自今年5月份以來，北京市土地成交陡然直下，主要原因是國土部門有意地控制調節供地節奏，當月無土地供應，導致6月無經營性用地成交。而到了6月下旬，供地力度出現小幅恢復，因此7月份市場成交出現一個回升。雖然7月成交地塊的溢價率都不高，但由于基礎底價較高，7月成交的居住用地平均樓面價達到了19625元/平米，創下了2013年以來最高數值。

業內人士認為，如果孫河兩幅高價能順利成交，那么7月成交的平均樓面價將直沖高點。然而，區域競爭壓力累積、開發商拿地趨于謹慎等原因，最終導致流拍的發生。

“去年不少房企實現了很好的業績。但是目前的信貸環境、銷售市場壓力等各方面來看，開發商獲得資金支持的難度增大，所以拿地的胃口也在收縮”。郭毅認為，對于動輒幾十億的高價地，未來開發商傾向更加冷靜、謹慎的態度。

前不久，在深圳舉行的萬科2014中期業績會上，萬科總裁郁亮也表示，下半年堅持現金為王的策略，不著急拿地。同時，他預計下半年土地市場投資可能下降。雖然在北京土地市場而言，萬科一直不是地王制造者，對于高價地也沒有表現得過于激進。但是作為行業大佬的這一表態，也折射出不少房企當前對于土地市場的一致態度。

后市冷暖難測

業內普遍認為，當前土地市場的狀況，在一定程度上受到整體行業低迷現狀的影響，可以視作是樓市筑底一個信號。同時，對于北京土地市場在今年下半年走勢，最主要還是看政府供地及后續相關政策情況。

盡管如此，北京市土地市場在今年上半年總體表現得非常搶眼。記者從官方資料信息統計發現，北京市今年1-7月經營性用地共成交61宗，成交總金額為1213億元。另據亞豪機構提供的數據顯示，今年上半年（1-6月）北京市累計土地出讓金達1099億元，與去年同期相比大幅增長71%，創下2004年土地招拍掛以來同期土地出讓金額最高紀錄。

“大部分的成交貢獻集中在今年第一季度和第二季度前半段”，中原地產首席分析師張大偉認為，受益于去年房企業績大漲等因素，今年開年之初房企拿地熱情高漲。同時，北京自住房用地的出讓也在穩步推進之中，房企對這一類型土地也表現積極。

然而，隨后幾月內，土地市場的勢頭突然被剎住，7月土地的意外流拍，使得業內對土地市場的下半場多發擔憂之聲。三年未見的流拍重現市場，是否意味著新一輪土地低潮的開始？

張大偉認為，目前尚不能判斷地市的“下半場”將會趨冷還是趨熱，但是7月份露出了降溫的苗頭。同時，他認為，從去年以來，北京市場上“地王”頻出的現象可能會有一定程度的改變，一些優質的高價地塊可能不再炙手可熱。

同時，業內普遍認為，地市的走向還是取決于供地計劃的實施情況、政策的走向等。中國房地產協會秘書長顧云昌就曾對記者表示，不論是“地王”、“高價地”還是“流拍”，土地市場的變動信號，往往成為樓市整體走勢判斷的一個風向標，成為輿論的焦點，這也考驗著有關政府部門在土地合理定價、供地推出時機上的智慧。