局部樓市現回暖底色

進入下半年以來，多地市場成交面積有所上升。由于成交面積往往是先行指標，相比價格更能反映市場的活躍度。故而知名經濟學家趙曉近日撰文稱，樓市反彈從6月份已經出現。

隨著限購城市松綁增多，對市場成交量帶來一定拉升作用，房企降價也進一步拉動成交，一線城市改善性需求開始入場，二手房也有所反彈。從年初至今的樓市下行通道，有了一絲絲回暖的底色。但由于全國各大城市分化較大，樓市整體性回暖遠遠沒有啟動。

限購松綁推動成交

限購松綁在一定程度上刺激了成交量。截至8月10日，已經46個限購城市中，已有34個通過各種形式放松了限購，甚至還有部分城市通過契稅優惠、落戶政策等方式對樓市進行了直接或間接的“托舉”。

多地項目入市熱情高漲。如在呼和浩特，自6月20日呼市取消樓市限購以來，在不到兩個月內呼和浩特市就有18個項目取得預售證，而整個5月，呼市只有6個新項目入市。8月，杭州12個項目同時開盤，且都有著不錯的去化才成績，且這樣的開盤潮在今年上半年幾乎絕跡。杭州、廈門等地業內人士均對記者表示，限購松綁后，樓市成交量確實有所回暖，來訪量也開始上升。如二線城市福州在限購松綁后，樓市呈現樂觀局面。據海都房網統計顯示，7月份福州住宅成交1808套，較上月環比上漲88.53%。7月份的最后一周，出現了數倍于此前的銷量增長。而持續不景氣的二手房交易市場，也迎來了20%左右的上漲。

一直房價高企的廈門樓市，呈現的利好因素甚至多于福州。記者了解到，廈門島內多個項目，目前在售的信和·中央廣場、源昌君悅山、禹洲·云頂國際等眾多樓盤到來訪量同樣有所上升。值得一提的是，海滄萬科城甚至實現單日銷售40套的佳績。

廈門一名業內人士告訴記者，一些沿海的發達二三線城市，比如廈門島內一直供不應求，這樣的城市再加上限購放松的利好，下半年市場將有可能出現明顯的上行。

不過，面臨高庫存壓力的城市，即便限購解禁也難以扭轉市場低迷狀態，成交量上漲很可能只是曇花一現。據偉業我愛我家市場研究院統計，濟南、溫州、杭州等地，短期出現成交量顯著增長，但已基本恢復限購未放松之前的成交量水平，價格方面也依舊處于小幅下滑狀態。

而多數限購放松和取消后，并未出現特別明顯的市場成交復蘇，依舊在低位徘徊。中原地產首席分析師張大偉指出，目前樓市轉冷是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，僅靠限購松綁難以拉動市場成交。

以價換量初見成效

值得注意的是，部分城市的“小回暖”更多是以價換量的結果?！胺潘上拶徍螅糠殖鞘芯W簽數據大幅反彈，并不是由放松限購帶來的，價格、供應量才是決定因素。”張大偉表示。

在張大偉看來，福州限購放松后，標桿房企去庫存速度明顯回升，但成交均價卻近8周來首次跌破17000元/平方米，說明以價換量才是這波熱銷的主要因素。中原地產等多家機構數據顯示，進入8月份以來，多地市場降價項目數量有所增加，基本集中在8折，其中力度最大的達7.3折。預計降價項目的數量將會蔓延，總體的折扣幅度將進一步放大。

受房企降價跑量的因素影響，大多數城市房價進一步下探。國家統計局公布數據顯示，7月份，70個大中城市新建商品住宅中，價格環比下降的城市由上月的55個增至64個，超過總數九成，為2011年1月以來最多。從中看出，市場調整有繼續深化的勢頭，房價下跌已由單個城市擴展到區域，乃至目前全國范圍內的整體調整。

一線城市也未能例外。7月份，被視為全國樓市“風向標”的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，房價環比跌幅為1.2%，均首次出現環比下滑的情況。其中，北京7月新建住宅價格環比下跌1.0%，為2012年4月以來首度環比下跌。

“北京個別區域的降價現象比較明顯，比如房山長陽、通州臺湖，但市場并未出現全面性降價?！眮喓罊C構總監郭毅表示。一些日光盤等營銷事件反映的是開發商在對市場進行一些試探和摸底，刺激實現小范圍釋放。

一線城市局部回暖

基于一線城市強勁的購買力，觀望中的需求開始試探性入市。進入8月后，一線城市開始出現局部回暖，不但推盤力度加大，降價走量項目獲得熱銷，一些高端改善性項目也取得了不錯成績。

上海進入8月之后，樓市推盤量驟然增大，多個剛需項目紛紛加大力度推盤，成交量也隨之放大。據記者了解 ，新入市的樓盤多處于寶山、松江、嘉定等剛性需求集中的地區。目前樓市價格總體維持在6月以來的常態水平，多數原價推盤。

中房信分析師薛建雄表示，傳統的金九即將到來，樓市開始預熱升溫，經過近兩個月的蓄客準備，一些剛需樓盤提前入市搶收“金九”，接下來一段時間樓市推盤量仍會持續增大。

一線城市改善性需求類項目有所回暖。根據德佑地產研究部數據顯示，2014年上半年，上?？們r在5000萬元以上的房源共成交20套，而2013年下半年僅有14套。

“從市場情況來看，去年高端項目明顯不入市，今年放松了。尤其下半年，高端項目會大量入市。”北京一名高端項目負責人告訴記者。

郭毅表示，近期的二手房市場改善性需求是一大主力，其中大量業主都是多次置業者，通過賣掉舊房子，騰挪出資金及購房資格再購置新房”。

出現政策暖風的并非只有二三線城市，一線城市也有望對政策進行微調。北京和深圳兩地，關于普通住宅標準調整方案有望于近期出臺，上海市也被傳出將嘗試放松限貸。

據張大偉透露，雖然一線城市年內取消限購的可能性非常小，但依然會在戶籍、工作居住證、稅費等方面進行調整，通過釋放松綁信號增加樓市活躍度。

不過，目前一線城市成交量依然低迷，市場并未出現整體性回暖。

樓市仍將繼續調整

總體而言，下半年的房地產市場預計會略有回暖。知名經濟學家趙曉近日撰文稱，由于住宅成交面積往往是先行指標，更能反映市場的活躍度。下半年市場會明顯好于上半年，反彈從6月份已經出現。按照中國指數研究院數據，1-6月份全國商品房銷售面積從1-5月份的36069.6萬平米，直接跳漲至48365.23萬平米，環比大幅上升34%。

但各個城市會表現不一，供應量巨大的二三線城市即便放寬政策，市場回暖也有限;北京等一線城市，基于其獨特的地位，回暖會更加顯著。對于首套房的剛需人群以及首次改善的群體，預計下一步會出臺更多有利的支持政策，包含首套房定向降準、利率下調等。

不過總體上，信貸政策依然從緊。鏈家地產市場研究部張旭指出，全國范圍內的信貸政策并未出現明顯的放松，加重了市場觀望，多數松綁城市的成交量與房價尚無明顯反彈，市場各方仍舊處于深度博弈之中。

多數業內人士表示，這一輪樓市調整仍遠遠沒有完成?！耙獜匿N售量看，由負轉正，可能又需要兩年左右的時間”，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，樓市調整有利于消化2010年以來的過度庫存，稀釋樓市泡沫。二三線城市應，通過市場機制的主導作用促進住房市場的深化調整。

業內人士指出，政府要把握住調整窗口，加強改革的頂層設計，尋找樓市“治本之策”。國務院日前公布了《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》，樓市調控的基礎性長效機制自此又往前推進了一步。

住建部政策研究中心主任秦虹近日表示，從長遠看，在房地產調控方面加強市場調節的導向作用，防止樓市暴漲暴跌，必須切實推進土地、財稅和金融體制的改革，以及與房地產市場運行相配套的地產稅制改革。