中糧置地“失寵”

做大地產業務曾是中糧集團掌門人寧高寧的志向，但面對中糧集團地產業務板塊多次整而不合，商業地產公司和住宅地產公司雙雙業績不振，寧高寧說出了即使賣掉也沒問題的“喪氣話”。

今年1月11日晚間，在一場非公開校園演講中，寧高寧表示，中糧集團地產業務未來會是一個投資性的業務，而“肯定不會是中糧集團主要的板塊”，“即使整個把它賣掉，也沒問題的”。

失寵已久的中糧地產板塊為免被掃地出門的命運，自去年6月起在土地市場全力拼殺，連拿三地，近日又積極為旗下項目運營籌備糧草，大有破釜沉舟、放手一搏的擴張之勢。

然而，7月16日，中糧置地控股有限公司（在中糧集團的官方網站中，中糧地產和中糧置業歸屬在中糧置地的組織架構下，以下簡稱中糧置地）交出的成績單卻令大眾對中糧地產業務的命運再捏了一把汗：截至今年6月底，中糧置地上半年合同銷售面積6416平方米，銷售金額5.78億元；而2013年，中糧置地半年營收19.6億元，今年上半年中糧置地的業績暴跌七成。

中糧旗下地產業務的命運將何去何從？記者就相關問題致電中糧集團新聞發言人殷建豪，但截至發稿時，未收到對方任何回應。

地產業務界限不清

在中糧集團官方網站的介紹中，地產業務為中糧置地，旗下又有中糧置業、中糧地產、酒店事業部、中糧（海南）公司。由于多次整而不合，中糧地產子公司之間業務交叉、同業競爭，且發展不均，地位也發生著變化。

中糧置地的業務主要集中在商業地產和酒店行業，中糧地產則以住宅開發為主，但一直以來，中糧地產與中糧置地在業務上“糾纏不清”。比如去年為中糧置地貢獻了六成收入總額的是旗下四個高端住宅項目，雙方不僅在戰略布局上有所重疊，大悅城品牌的歸屬問題也一直懸而未決。自2005年開始，中糧集團旗下地產業務經歷多次整合，但同業競爭的問題一直存在。

2004年12月，46歲的華潤集團副董事長兼總經理寧高寧“空降”中糧集團，出任中糧集團董事長。彼時，中糧集團的資產規模只有600億元，僅為華潤的一半。上任數月后，寧高寧便開始著手整頓中糧，其第一步就是將旗下地產業務整合上市。由于資本市場涉及外資等原因，中糧地產的上市計劃一度擱淺，隨后2007年1月，中糧置業成立，集團逐漸將發展中心轉移到運作商業地產的中糧置業上。

“盡管2006年時，中糧集團就決定劃分投資性物業和住宅發展業務，2007年成立中糧置業，專門運作商業地產，而中糧地產主要運作住宅和工業地產開發，但實際上，兩者的區分沒有那么清晰，仍有不少交叉。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者。

例如在沈陽大悅城這些項目上，存在中糧置業輸出大悅城商業地產品牌，卻由中糧地產開發和持有物業的現象。2010年底，中糧地產組建地產酒店事業部，負責管理全部住宅開發、酒店商業運營、旅游地產、工業地產的運作，當中亦涵蓋了中糧地產和中糧置業的全部資產，讓中糧的地產格局變得更加撲朔迷離。

2011年6月，中糧置地在香港成立，中糧地產業務的整合不僅沒有變得清晰，反而更加混亂。比如以商業地產為主的中糧置地，其2013年年報顯示，占中糧置地收入總額64.2%的為4個高端住宅項目，銷售收入為25億元，占總收入第二位的才是酒店經營業務。

此外，中糧置地還擁有住宅產品成都祥云國際項目30%的股權，中糧地產控股70%。在大悅城品牌的歸屬上，雙方亦是“搶破頭”。2014年3月26日，在中糧置地的香港業績會上，首席財務官許漢平回答記者提問時透露，目前中糧置地托管包括西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城、上海大悅城以及煙臺大悅城在內的5個大悅城項目。而在中糧地產的主營業務中，大悅城項目也赫然在列。

中糧地產也由曾經的被集團寄予厚望到逐漸失寵，在2008年首進虧損，2009-2011年歸屬上市公司股東凈利潤分別為2.75億元、1.64億元和1.81億元，2013年中糧地產半年報顯示，截至2013年6月30日，中糧地產總資產354.27億元，較上年末增長1.69%；歸屬于上市公司股東的所有者權益47.49億元，較上年末減少0.3%；資產負債率78.81%，扣除預收賬款后的資產負債率為56.4%。

業內分析稱，中糧地產發展緩慢的原因在于融資不暢，旗下地產業務整合緩慢，大股東對中糧地產定位不清晰。

“地王”拖累業績

中糧在孫河、安定門大悅城等項目上的進展緩慢，也被認為是拖累地產業務業績的另一主要因素。

去年7月，中糧地產23.6億元拿下孫河地塊，扣除公租房后，該地塊的樓面實際價格，最低達4.4萬元/平米、最高達5.2萬元/平米。一年時間過去了，不管是于中糧自己的項目，還是和周邊項目相比，開發的速度明顯緩慢。其鄰居龍湖雙瓏原著拿地10個月后即開盤，泰禾北京院子雖因預售證難拿等原因一年后才正式開盤，但拿地7個月就舉辦了規模龐大的推介會，號稱“豪宅也要高周轉”。

“目前正在開工前期的準備和規劃，具體的定價還沒有，什么時候入市也說不準。”中糧地產董秘辦公室相關人士在今年6月1日接受中國經營報采訪時表示，對于年內開盤的傳聞，上述人士僅表示，“公司正在積極推進。”

“今年房地產市場降溫，起碼的共識是不會大漲了。但去年的大部分地王已經超過了區域內在售的房價，如果需求達到正常的利潤，要求市場售價需要在一年內再漲50%，否則入市的風險將非常大。當前市場不足以支撐這樣的價格，中糧地王延緩開發是必然的選擇。”中原地產首席分析師張大偉表示。

除了項目進度緩慢，其盈利能力也飽受業內質疑。宋延慶認為，中糧的產品和周邊競爭對手不會有本質區別，如果要下大功夫就意味著更高的成本，再加上該項目短期內無法入市銷售，這也使得項目開發成本增加，大量消耗利潤，“地王操盤本來就不易，如果市場判斷出現踏空性失誤，就會釀造更大的風險，陷入被套牢的困境，短期內肯定是會無力回天，只能放緩開發節奏”。

實際上，中糧高價拿地之后，業內已經就有唱衰聲，一方面是因為其本身的高地價，另一方面則是可以預見的區域激烈競爭。市場風向轉變之后，這種曾經擔憂的風險幾乎已經成為現實。

同樣被套牢的還有中糧安定門大悅城項目。2013年中糧置地借殼上市后，曾對外公告稱托管了西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城、上海大悅城、煙臺大悅城5個大悅城，而后又接手了安定門大悅城。

但距離老牌商業項目三力百貨拆除已近一年，安定門大悅城的開工仍遙遙無期。“因為挨著古建，與其一墻之隔就是北京的地壇公園，項目的審批可能遇到麻煩，最近幾個月還不會施工，”中糧置地的一位人士今年7月在接受時代周報記者采訪時如是說。

而上述兩個項目在中糧所有地產項目中所占分量不輕，受這兩項目進展緩慢的影響，中糧地產與中糧置地的業績均受到一定的拖累。

雖然背靠央企中糧集團，但中糧地產規模并不大，在克而瑞發布的《2013中國房地產上市公司百強榜》中排名52位，2013年公司銷售才剛剛突破百億元。記者查閱中糧地產2013年年報發現，去年中糧銷售金額為101.79億元，拿下23.6億元的孫河地塊，不可謂不大膽。

事實上，自去年開始，中糧地產在北京高價搶地并非單例。年報顯示，2013年中糧共在北京、南京和成都三地獲得4個新的住宅項目，總耗資64.77億元，從土地市場直接獲取的3個項目均屬于當地高價，平均溢價率超過50%。有業內人士分析指出，中糧在上一輪的房地產開發周期中錯失拿地良機，多個城市市場都存在無新項目開發的窘境，土地儲備安全已經受到威脅。

資金壓力

激進的拿地動作，也令中糧地產的資金壓力驟然加劇。截至2013年末，中糧地產總負債率為77.90%，雖然負債率還處于行業正常水平，其央企身份帶來的融資便利也優于一般中小民企開發商，但地王給其帶來的資金壓力仍十分明顯。雪上加霜的是，從目前中糧集團一系列舉動來看，中糧地產不僅“復寵”無望，而且面臨著失去集團“輸血”的風險。

宋延慶分析稱，此前中糧集團成立中糧置地上市，急于打通資本渠道的內部原因就在于為中糧地產板塊鋪路。該板塊在中糧集團內部系統籌集資金難度較大，而集團產業鏈長但盈利能力一般，且連續收購需要大量現金，故而無法一直為地產輸血，才選擇打通A+H股，希望借助資本平臺緩解地產板塊的資金壓力。

另一方面，中糧的擴張，在其商業地產領域表現尤為明顯，繼北京西單大悅城開業并收獲成功后，中糧置業大力推進“大悅城”城市綜合體戰略。而在2011年底，中糧集團更是發出了“未來3-5年在國內打造30個大悅城”的豪言壯語。

“商業的崛起與快速復制，歷來伴隨著巨額資金的投入。”中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平表示，大悅城屬持有型商業地產，需要大量資金注入，指望零售產生的數億元利潤，根本難以滿足快速復制大悅城的資金需求。此外， 商業地產資金回報周期長，并長期占用大量資金，這對中糧置地的現金流亦是不小的挑戰。

“失寵”的危險

在整合不暢、定位不明、快速擴張種種因素之下，中糧地產的成績單顯得不那么盡如人意。2007年中糧地產的營業收入為8.24億元，扣除非經常性損益后的核心凈利潤達到2.22億元，而到了2013年，中糧地產營業收入101.79億元，扣除非經常性損益后的凈利潤只有2.03億元。換言之，在中國房地產黃金十年中，中糧地產收入增加了12倍，但主營業務凈利潤卻下降了2000萬元。

為此，中糧地產在向母公司舉債的同時，還不得不向關聯公司舉債，2011年，中糧地產董事會同意向中糧萬科假日風景房地產開發有限公司申請續借2010年8月的部分委托貸款，共計2.35億元；2013年中糧地產再次向北京中糧萬科假日風景房地產開發有限公司申請續借8.95億元借款。

由于資金鏈緊張，央企背景的中糧地產借道私募來緩解資金壓力，2013年9月，中糧地產公告稱，將與私募基金上海中城永躍投資中心合作開發南京上坊項目，雙方共同增資6.51億元。

拆東墻補西墻、多次申請續借，中糧地產因借款形成的債權債務關系越來越復雜混亂。而一直以來其內部管理也未能理順，帶來的直接后果便是房地產主營業務發展緩慢、業績難有起色。而中糧置地上市后，由于中糧集團曾表示將全部地產業務注入A股上市的中糧地產，如今包括大悅城在內的商業物業在港上市，招致部分A股投資者的不滿，中糧置地上市后，中糧地產股價一度下跌。

宋延慶分析指出，中糧置地注資僑福登陸港股后，仍將以商業綜合體開發為主。而中糧置地對內更像地產事業部，對外則為二級集團，中糧置業、中糧地產在這個地產事業部中分飾不同角色。但在未來的地產板塊整合過程中，中糧置地這個平臺卻未必是一線市場主體，實際操控力仍有待檢驗。