萬通易主？

“馮侖要賣掉萬通了”，8月8日，一個驚悚的地產小道消息讓市場炸開了鍋。

當天召開的萬通地產臨時股東大會，宣告“萬通系”人馬將大面積退出董事會，萬通控股第二大股東的“嘉華實業系”人馬將全面上位。萬通控股有限公司董事長馮侖主導的萬通地產董事會或許將成為歷史。

股權更迭

對比萬通系上市公司萬通地產兩屆董事名單對比，包括萬通地產董事長許立、云大俊、鄭沂均在內的3位原萬通系高管均退出，只剩總經理姚鵬一位。

在新的董事會候選6人名單中，除了姚鵬以外，趙震是泰達集團的代表，涂立森尚未知曉立場。剩下3人，李虹、馬健以及江泓毅都是嘉華的實際控制人王億會旗下的職業經理人，代表嘉華的利益，江泓毅會是未來新任董事長。在新一屆董事會中，與嘉華實業相關的董事占據了較多席位。

“萬通臨時股東大會只是正常換屆。”萬通地產董秘辦公室表示，說馮侖要賣掉萬通完全是外界的分析解讀。目前萬通控股持有萬通地產51.1%的股權，是控股股東，馮侖作為萬通控股的董事長仍是萬通地產的實際控制人。

“如果馮侖一舉賣掉萬通地產，接盤者無論是天津泰達，還是嘉華，持股數量會一下子突破30%的紅線，要實現全面要約，這在技術上無法做到。”一名熟悉萬通的業內人士表示。

鋪天蓋地的消息都指向，此次董事會名單背后很可能是萬通地產母公司萬通控股股權將發生重大變化。據最新傳聞，馮侖會讓渡一小部分股權給嘉華，嘉華持有股份將超過馮侖和天津泰達，從而讓嘉華成為公司的實際控制人，但具體的股權轉讓數額并未披露。

在萬通控股的股權結構中，最大單一股東是擁有25.9%股權的泰達集團，其次是持有23%股份的北京嘉華筑業實業有限公司。但實際上，馮侖通過多家公司就控制了超過27%的股權。由于萬通控股擁有萬通地產51.1%的股份，因此，嘉華實業也間接成為萬通地產第一大股東。

“馮侖對傳統住宅業務已經干涉不多，這樣能把更多精力投入立體城市業務之中。”華高萊斯副總經理公衍奎認為，馮侖會對萬通控股保留一定影響力，以促成立體城市業務等方面與萬通地產的合作。

業績陣痛

馮侖于上世紀90年代創辦萬通，2011年卸任萬通地產董事長，由總經理許立接任。此后，馮侖將萬通的非上市部分轉變為一個投資控股公司，更名為萬通控股。

“馮總是一流的，但萬通地產是二流的，萬通地產過往業績一直與馮侖的品牌嚴重不符。”上述熟悉萬通的業內人士說，在近4年的時間里，萬通地產營業收入僅維持在30億到50億元的規模，并呈現下滑趨勢。

根據公開資料顯示，2013年萬通地產簽約額僅40.49億元，總在施項目13個，不足百億規模，排在了中國房企50強之外，與同期的萬科，哪怕是SOHO中國、陽光100相比都明顯掉隊。

根據萬通地產中報內容顯示，2014年1到6月，公司實現營業收入3.37億元，同比下降52.43%。萬通地產表示，上半年業績下滑，主要受宏觀大勢影響。

馮侖早已無心戀戰，這是萬通近幾年業績停滯的一大原因。現在，人們可以在電影《中國合伙人》中看到他，也可以在慈善活動和各種文化活動中看到他。

更多時候，馮侖像一個布道者一樣到處宣傳立體城市。萬通也已經不是單純的房地產開發商，而是圍繞地產與資本市場對接，進行資產管理和基金業務。

也有業內人士指出，這次不僅是萬通去馮侖化，也是去泰達化。知名房地產研究機構攸克地產認為，“萬通地產臨時股東會成行，第一大股東泰達默認、放行，是第一位的。但是，這一改組的一大目標訴求卻是，去泰達化。”

2004年，萬通地產今日的母公司萬通控股（前身萬通實業）引入天津泰達集團作為戰略投資者，名義上天津泰達為第一股東。這一合作被譽為民企與國企混合所有制的經典案例，也是馮侖一直以來標榜的“傍大款”舉動。在泰達幫助下，萬通地產在天津開始排兵布陣，帶動業績高速增長。但此后，泰達帶給萬通的業務紅利不復當年。一邊是無心戀戰的馮侖，一邊是難以重振雄風的泰達，無論如何，三方博弈的格局下，嘉華已被默認上位了。

嘉華的改組

馮侖與嘉華的股份差距并不大，個位數的轉讓也許就能讓萬通地產的控制權發生變化。三方博弈的事件由來已久。

根據公開報道顯示，萬通控股早在去年就開始和嘉華實業談判股權轉讓事宜。據蘭德咨詢總裁宋延慶透露，今年年初嘉華實業高管曾邀請他進行座談。當時，嘉華高管曾有所表示，未來可能會加強對萬通地產管控權。一旦進行了股權交易，未來萬通地產在發展概念、規劃以及企業管制各方面都會發生變化。

記者還了解到，幾個月前，萬通地產除了高管層大面積更換以外，嘉華實業已經派員進入萬通地產開發部等核心業務部分，萬通地產北京公司絕大部分項目總經理也來自嘉華實業方面。

嘉華究竟是何方神圣？公開資料顯示，發展于上世紀90年代的嘉華實業是一家以房地產開發為主業的綜合性企業，除房地產外還涉足礦產投資與開發、金融投資、會展業等。

這家低調的公司可查詢到的信息不多，在房地產板塊，最近的一個動作為，其位于北京海淀上莊鎮的“都海田園山莊”項目開工。嘉華還投資了山東臨沂市蘭山區西部新城建設項目，總占地面積約為18平方公里。

由于房地產只是嘉華其中的一個業務板塊，嘉華系上位之后，是否會對萬通地產進行改革，成為外界最為關心的話題。“未來萬通地產的改革還要看三方股東的博弈。”公衍奎表示，在正式消息出來之前，戰略性的東西都難猜測。由于嘉華實業業務戰線長，也不排除會把部分資產注入萬通地產，導致萬通地產主營業務進行調整。

馮侖的盤子

針對萬通地產的沒落，馮侖不久前曾回應稱，大家關注的就是住宅這一部分，但目前萬通的工業地產規模在全國排前三名，還有資產管理業務，基金業務以及立體城市業務，這些都沒有放在上市公司里。

馮侖于2011年卸任萬通地產董事長，把萬通實業（非上市部分）轉變為一個投資控股公司，更名為萬通控股，完成了萬通體系架構的搭建。

馮侖希望做一個輕資產的新型房地產平臺，他的學習榜樣是新加坡知名房地產開發企業凱德置地。對主要工作為住宅開發和商業不動產業務的萬通地產興趣不大，已經極少再干涉相關地產事務。

萬通控股的投資領域包括房地產開發、工業地產、基金管理和資產管理等四大領域。資產管理和基金業務是未來發展的重頭戲，是馮侖給萬通控股的重新定位。

房地產投資的權益資金不再僅僅依靠房地產公司的自有資金，而是由市場上各類資金匯集為基金形式合伙投資，開發商的角色變成了基金和資產管理人的專業服務商。

截至2013年，萬通體系基金的規模已經達到75億元，旗下有超過十只基金，其中涵蓋了開發型基金、增值型基金等，完成了地產私募基金的全產業鏈覆蓋。萬通在地產基金業務領域進行了廣泛開拓，包括和泰達、華潤信托的合作。

具體業務上，馮侖主要以“立體城市”和紐約“中國中心”布局未來，尤其是“立體城市”，他甚至將之譽為“自己人生的下半場”。這個概念源于2009年，其在哥本哈根一個論壇所提出的：在1平方公里內，打造建筑面積600萬平方米，常住10萬到15萬人，城市中50%勞動人口本地就業，實現節地、節能、中密度、高強度的立體城市。

馮侖曾承認，立體城市最初的主要困難在于，理念上是不是被大家接受，“現在已經被大家接受了”。立體城市現在已經在7個城市開展，在西安和武漢兩個城市已經實際在開工建設了。

2013年7月26日，萬通首個立體城市——西咸立體城·新渭城在陜西西咸新區正式開工。其規劃核心開發區面積1.57平方公里，總建筑面積500萬平方米，投資總額約300億元。

馮侖近期表示，立體城市已經成功了，“立體城市這家公司去年是盈利的，而且業績非常好，今年上半年是去年業績的2倍以上。”

而立體城市的資金，初期主要是馮侖私人的錢在投。負責萬通“立體城市”項目運作的北京萬通立體之城公司主要股東除了馮侖，還包括新希望集團董事長劉永好、鼎天資產管理有限公司董事長王兵等人，他們三人是主要投資者。

理想者的失落

聯想前一段時間綠城集團聯席董事長宋衛平的輾轉騰挪與綠城重組，此刻馮侖的行動到底代表著什么？有人感嘆，二十年前的盟主，今天或許只是江湖中的三流高手，第一代大佬充滿理想主義，卻把手中的企業越做越小。

華遠地產董事長任志強早以一個專家學者的姿態出現;飽受詬病之后，SOHO中國正遭遇邊緣化轉型陣痛。宋衛平很早就說過，對地產行業沒什么激情了，現在更關心養老代建以及農業這樣頗有人文情懷的東西。

馮侖是地產界的思想家，早已看不慣房地產這一體力活，而是尋求藝術活，從香港模式轉向美國模式，都是萬通地產給行業的印象。在萬通立體城市的宣傳片中，馮侖曾這樣描述立體城市：20層樓居住，30層樓做花園，40層樓做酒店大堂，50層樓頂做個西紅柿農場，一棟樓內，五臟俱全。綠芽從大地萌發，男女在這里相遇，水管里流出的不是水，是奶！

萬通地產沒落，立體城市還在探索階段。天相投資一份報告描述，萬通在北京、天津、杭州、上海都已擁有萬通中心，公司長期資金壓力加大，短期資金壓力減小，目前正處在商業地產理想與轉型的“陣痛期”。

目前立體城市僅僅在7個城市進行，馮侖也坦言，最大的失誤決策，是“不夠堅持”。原本馮侖希望在二線城市快速復制，但團隊不同意，因此才發展緩慢。

立體化城市并非一個開發商僅憑一己之力可以辦到的，眾多人員的集中與管理以及涉及與政府職能的交涉等，是一個非常大的考驗。“比如在西安項目落地時，很多概念已經改變了，有些地方不得不向現實屈服。”公衍奎說。

究竟精致拼不過高周轉，還是先進的模式讓時代都跟不上了？對比到達巔峰之際的王石與王健林，被譽為思想家與段子手的馮侖也會沮喪地承認，自己有時候是陷入了滑稽。

“每當有什么活動的時候，很多朋友大家都希望是，能不能講個什么段子，我其實就很窘迫，我就覺得很奇怪，我又不是郭德綱，我不負責每次都來表演。”馮侖此前坦言。

“沒有任何一種模式能包治百病，每一個企業往往也只能各領風騷數年，在高度標準化后，要改變這個大的體系，很難。”公衍奎說，產品模式和外界形勢匹配才可能成功，就好像高標準化高周轉的模式適合當前形勢，萬通系曾經很牛，潘石屹和宋衛平也都有過輝煌。時機成熟時，這些理想主義的大佬還有可能東山再起。