當眾籌遇上房產

只需三次握手，就能連接整個世界——這是隨著互聯網浪潮席卷而來的大時代。

大數據、云計算、電子商務乃至互聯網金融，這些方興未艾的事物已經深刻地影響著我們的生活，打破了固有思維，并且向各個傳統行業進軍。最近一段時間，不少互聯網產業巨頭同地產豪門握手似乎就是在印證，對于互聯網行業所擁有的無限可能性。而眾籌這種嶄新的金融運作形式也是這個時代孕育出的嶄新造物。由于具有低門檻、多樣性、輕資產重創意等特點，該種籌資模式一經推出，就受到了眾多小微企業、藝術家以及獨立制作人的追捧。

眾籌網創始人之一，網信金融集團CEO盛佳認為：“現代眾籌是指通過互聯網方式發布籌款項目并募集資金。待籌款項目成功后，項目發起人將會給予支持者對等的回報。回報方式可以是實物，也可以是服務。” 然而對于大多數的普通人來說，眾籌畢竟還是一個新鮮事物。尤其是對于地產圈來說，這樣一種新穎的運作模式，更是顯得比較陌生。在今年早些時候，廣東東莞的團貸網推出了房產眾籌項目，將“眾籌”這一理念同房地產聯系了起來，更是引發了諸多關注。

眾籌養起“房寶寶”

今年6月，廣東東莞互聯網金融公司旗下的團貸網，推出了一款眾籌買房產品“房寶寶”。據該網站工作人員介紹，“房寶寶”項目是由團貸網首家推出的住宅眾籌產品。該網站從中信御園項目預定了一批房源后，從互聯網募集購房資金購買。而待網站將別墅轉手出售之后，眾籌者們將按照投資份額分配售房所得。簡單來說，就是團貸網的網站會員“湊錢”買了一套別墅，待別墅升值后出售，從而獲得投資回報。

由于采用了透明化的操作模式，且以低于市價購得的別墅房源，因此該項目推出便受到熱捧。而據團貸網方面介紹，該產品最少投資份額為1000元一份，首次眾籌目標為一套1491萬元的別墅。達成總共1491萬的眾籌目標則只用了22個小時，眾籌443人次。而第二套1800萬元的目標更是只用了短短9個小時便得以達成，眾籌人次630人次。團貸網CEO唐軍向記者表示，由于他們是以大約市場價格7折的水平購買了該套別墅，假設該套別墅在一年之內以原價賣出，則收益也將相當可觀。而中信御園方面也證實了該說法。

“他們（團貸網）在我們這里一次性購買了大批房源，給予一定的優惠是肯定的。”中信華南（東莞）有限公司媒體負責人表示。但是她同時也強調，中信方面同團貸網只是單純的開發商與購房者的關系，“我們之間并沒有進一步的合作。”

而對于眾籌者所關心的產權問題，團貸網方面表示，眾籌購得別墅的產權將由第三方公司委托管理，待找到合適的買家后再交易給買家。此外，據記者了解，團貸網籌資所得資金是放在銀行和財付通中，是由銀行來做第三方監管賬戶的，有出入資金的明確路徑，必須是協議里約定的路徑才能夠調動資金，否則即使是團貸網方面也無法動用。

不過，特別值得注意的是，團貸網對于“房寶寶”項目是不做任何收益保障承諾的。

“樓市有風險，投資須謹慎。”對此，唐軍解釋道：“我們不對房子的漲跌做承諾，這在合同上是已經寫明了。投資就意味著風險，收益永遠與風險相關，”但是他也表示，在推出房寶寶前，公司就已經進行了市場調查，對于意向買家也有所接觸。

記者調查發現，中信御園在東莞的屬于價格較高的樓盤，目前搜房網上報價為3.5萬元/平方米。如果按照7折左右的價格購買，再按照市價轉手，那么收益的確相當可觀。“目前，我們第一套別墅已經找到了買家，并且正在辦理相關交易手續。”唐軍向記者透露，該套別墅成交價格約1600萬元，純利潤為108萬元，年化收益率超過25%。所以投資者對于風險還不用太過擔心。

“中信御園這種高端別墅，處于東莞的核心區。”據一位東莞當地房產人士介紹，剛剛開盤時，該項目均價在4萬元/平方米左右。而對于東莞的整體市場情況，該人士則表示：目前東莞新盤入市價格較低，以跑量為主，均價維持在9000元/平米的水平，如果眾籌普通商品房的話，未必能夠獲得什么收益。

房產眾籌進軍北京

雖然遭到了業內的質疑，但是對于房產眾籌這種模式的發展，團貸網方面仍然充滿了信心。在他們的眼里，不被理解只是暫時的。他們認出，在生活的方方面面都在高速互聯網化的今天，眾籌這種互聯網思維模式肯定將會對如今的房地產業、電子商務乃至我們生活本身帶來革命性影響。

而團貸網媒體負責人在今年8月向記者透露，團貸網已經將房寶寶項目獨立出來，并且在北京組建了專門的運營團隊。“我們在北京已經注冊了公司，”該負責人還向記者表示，團貸網此次進京還打算繼續沿用其在東莞已經嘗試的模式，而除此之外，團貸網方面還打算在京推出一些新的概念。

團貸網媒體負責人向記者舉例稱，他們可能會進行前期調研，預約會員統計買房人數，將資金募集到位再找開發商進行開發。“屆時開發商也許將成為建筑商，而前期拿地和后期的銷售工作都交由他們來負責。”該負責人表示，簡單來說購房者在他們這里將能夠享受到定制化服務。從他的描述中看出，相對于傳統的房地產開發模式來講，這種定制化的服務受互聯網思維的影響更深。

而定制化服務如何在北京拿地，團貸網方面回應稱：拿地會同政府合作，也不排除自己籌資拿地的可能性。“沒有開發資質我們就去取得資質，或者同有這些資質的企業進行合作。”團貸網方面負責人信心滿滿地說。

“這個時代已經變了，80后、90后是有個性的群體。對他們來說，做房地產不僅需要做園林、立面、戶型，更多的還要考慮他們對生活的體驗。”花樣年董事局主席潘軍就曾指出，更加注重客戶體驗是目前互聯網營銷模式的一大特點。而將來購買房地產的很大一部分主力就是80、90后的客群。

“這個時代是一個去標準化的時代，但是目前的房企都在研究怎么標準化我們的產品，然后快速生產，把它賣給消費者，而且讓他們最好不要有投訴。”潘軍表示，相對來講他們更希望做一個社區服務運營商、或者叫社區制造商。按照互聯網的理念提供有趣、有味、有料的生活空間體驗。

粉絲經濟模式能否成功復制？

“眾籌的初衷其實是一種粉絲經濟。”影視眾籌平臺馬上拍的CEO張飛鴻向記者解釋說，眾籌從國外模式來看，是大家為了一件事情進行投資，事實上是一種粉絲圈自發的贊助行為，一般都是沒有資金回報，轉而以同人作品或者服務的形式進行回報。“將分散化的資金集中起來折騰一些事情，這就是互聯網的平民化、和草根化的運作模式。不論身份高低、資產大小，人人皆可參與，這也正是網絡眾籌的吸引力所在。”張飛鴻向記者表示。因此，目前眾籌的概念在文化產業發展得比較快，而房產眾籌已經不是傳統意義上的眾籌，反而更像一種理財手段。

事實上，由于文化產業一直以來都屬于輕資產高回報的行業，因此眾籌的金額往往也并不是很高。相對來講，團貸網房產眾籌的模式，由于涉及資金量大，眾籌人數量眾多，因此有不少業界人士認為，團貸網如果僅僅是簡單地復制眾籌這種粉絲經濟的模式恐怕還是有一定難度。但是張飛鴻也認為，“如果在得到了驗證，并且加以規范之后。眾籌概念還是有很大機會發展成熟，并且同傳統行業相融合。”

而網信金融集團CEO盛佳也對眾籌炒房提出了自己的質疑。“目前，眾籌這一事物在中國才剛剛起步，還有很多地方有待完善、相關法律法規也不成熟，因此房產眾籌這件事聽上去風險還挺大。”他認為，房產眾籌最大的風險在于房子是否能夠如期銷售出去。此外，眾籌炒房這一行為是否是在打法律的擦邊球，也還有待商榷。

不過，團貸網“房寶寶”項目負責人李明睿則認為，事實上房寶寶并不應該被簡單地看做是一個理財產品。他在接受記者采訪時表示，房寶寶項目的運行模式其實并沒有脫離眾籌平臺粉絲經濟模式的初衷。“團貸網并非只經營房寶寶這一個產品，事實上大部分投資房寶寶產品的用戶都是團貸網4年來積攢的老用戶，而非為了房寶寶產品注冊的新用戶。”

業內質疑眾籌模式

事實上，目前房地產行業對于電商銷售模式并不陌生，但是對于眾籌這一新鮮事物，多少顯得有些遲疑。中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰指出：“目前，在業內比較成功的就是電商的形式。而房地產已經不像原來那么火了，想要靠眾籌模式炒房會存在一定風險。”

而手機APP親戚買房的發起人，中國地產總編輯蔡照明也認為：“眾籌向房地產發展機會不大。”蔡照明表示，由于房地產行業的利潤是有一定上限的，且稅收很重。不可能向文化產業那樣得到高額的投資回報，因此某種程度上限制了發展。另外房地產單一產權不可分割，也將是阻礙眾籌進入房產行業的一個障礙。

事實上眾籌建房這一概念此前已經有人嘗試過，今年3月中關村股權投資協會執行秘書長尹立志就曾在他的微信朋友圈中發起眾籌建房項目。微信是眾籌的主要渠道，項目的設計、戶型、價格等，全部通過群員商議決定。“此次眾籌的房價，比市場水平至少便宜30%。無論是投資還是自住，都很合適。”尹立志此前曾向媒體記者表示。不過值得注意的是，尹立志的眾籌實質上還是以朋友圈為平臺，做熟人經濟。而非團貸網所描述的是，一群陌生人因為同樣的興趣點聚集在一起的運作模式。

“大開發商一般都有很好的政府資源，他們會將拿地看得很重要，只讓開發商去做施工這樣的想法不太現實。”碧桂園集團一名區域策劃總監告訴記者，目前有不少開發商的施工都是外包的，團貸網所提出的這種概念非常新穎，但是在二三線城市或許還有可操作的空間。因為“一些小型開發商可能比較愿意同他們合作，但是在北京這種大開發商競爭相當激烈的市場，這種模式的可操作性很低。”

而北京一高端項目的營銷負責人也向記者表示，他們對于同這樣一個眾籌平臺合作沒有太大的興趣。他認為，開發一個房產項目是一個漫長的過程，是從早期拿地就深入介入，直到后期的銷售、甚至于物業管理。開發商的目的也不僅僅是蓋房，而是要做一種服務的提供者，需要豐富的經驗和整合資源的能力。“但是由于這個事情剛剛起步，概念也非常新鮮。我們還是很好奇，他們之后究竟能夠走到哪一步。”

眾籌是非法集資嗎？

眾籌屬于公開向不特定人群公開募集資金，很容易涉嫌非法集資。據了解，證監會在2014年3月的新聞發布會上對股權眾籌進行了肯定，認為它對于完善多層次資本市場體系、拓寬中小微企業融資渠道、支持創新創業活動和幫助信息技術產業化等，都具有積極意義。

對此，北京大禹律師事務所首席律師李遜認為：監管層對于股權眾籌的首次表態，表明了在目前的法律框架下，股權眾籌完全可以找到合法的操作空間，但是這一表態也不意味著肯定所有的股權眾籌模式。

而對于團貸網的房寶寶項目，李遜則認為：如果不觸犯當地限購法規的話，團貸網利用眾籌方式買房的行為，實際上只是一種利用了市場行為，目前仍然處于法律的灰色地帶。“買賣是民事上的合同行為不能說違規，網站上的承諾是一種邀約，投資人把錢投資之后，合同就生效了。只要不觸犯法律法規，合同就有效。但是如果是以炒房為目的的話，可能并不為國家政策所鼓勵，也有一定風險。事實上，目前業界也承認非法集資并不是很好判定。”

“目前判定非法集資的特性主要有以下幾點，比如公開性、利誘性；向不特定公眾公開承諾，高收益、高回報，從而利用社會人員投入資金形成資金池。”房寶寶項目負責人李明睿解釋稱，具體到房寶寶的特性來說只有向不特定的公眾對象公開籌資這一點可能會有些沾邊。但是團貸網不是一開始就為了房寶寶這個項目設立的，所有的眾籌用戶是團貸網的注冊用戶，才能成為眾籌的參與者。而且房寶寶這一產品也并沒有公開承諾過可獲得的收益和回報。因此并不能將房產眾籌這一新鮮事物說成是非法集資。

“目前涉及非法集資的法律大都是在中國處于計劃經濟和市場經濟剛起步時制定的，主要為了保護國有金融體系的秩序。那個時候不存在民間借貸，也不存在民間金融。但是這條法律已不是很適宜。如果修改，應該會對眾籌予以肯定。”李明睿向記者表示。

從房寶寶項目目前的發展情況來看，房產眾籌這一營銷模式才剛剛起步。在如今互聯網與房地產行業頻頻握手的情況下，這一個地產業界的新玩法無疑會引發廣泛的爭議。

所有的事物在被接受之前都需要一個過程，就像所有的成功背后都有一段鋪滿荊棘的道路。馬云在成為中國電商界的“教父”之前也曾被人視作騙子；而韓寒在退學時，也沒有人相信這個年輕人能夠靠寫作走到今天這一步。挑戰傳統注定會充滿風險與爭議，在一切都飛速發展變化著的數字化時代里，尋求突破的企業命運往往最難以捉摸。

或許他們只是曇花一現，過一段時間就會被互聯網時代的浪潮所吞噬，如同那些沒有被人記住名字的企業一樣；抑或者下一個十年，他們就會成為又一個騰訊、又一個阿里、又一種生活方式的供應者。