學(xué)區(qū)房真的“漲瘋了”嗎？

近期有媒體報(bào)道稱“北京學(xué)區(qū)房瘋了”：西單文昌胡同一間面積僅10平米的民宅，售價(jià)高達(dá)340萬元，只因該房屬于“北京最好小學(xué)之一”實(shí)驗(yàn)二小的學(xué)區(qū)內(nèi)。

事實(shí)上，關(guān)于北京學(xué)區(qū)房價(jià)高嚇壞人的報(bào)道屢見不鮮。去年，五道口就因爆出10萬元/平米的天價(jià)學(xué)區(qū)房，被戲稱為“宇宙中心”。同樣的位置，學(xué)區(qū)房的價(jià)格幾乎是其他房源的2-3倍。

價(jià)格離譜的學(xué)區(qū)房是否真的就有價(jià)有市呢？天價(jià)區(qū)學(xué)房是個(gè)例還是普遍現(xiàn)象？

價(jià)格直逼豪宅

7月下旬，記者在實(shí)驗(yàn)二小附近的鏈家地產(chǎn)門店內(nèi)看到，30萬元/平米的天價(jià)學(xué)區(qū)房仍處于在售狀態(tài)。鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小陳告訴記者，這套房掛出來有些時(shí)日了，看過的人不少，但至今尚未真正成交。“像這樣（高價(jià)格）的房子不可能掛出來馬上就成交，一般都有一個(gè)周期，最近半年內(nèi)也成交過幾套類似的二手房，價(jià)格平均在25萬元/平米左右。”小陳告訴記者，雖然這些二手房價(jià)格高、面積不大，但因位于文華胡同和文昌胡同內(nèi)（實(shí)驗(yàn)二小的學(xué)區(qū)），所以仍受到許多家長的追捧。

“買這房（學(xué)區(qū)房）其實(shí)也是沒辦法，想讓孩子上好的學(xué)校，但是沒有別的門路啊，只能走學(xué)區(qū)房這一條道，再貴也只能咬牙買?！睅捉?jīng)輾轉(zhuǎn)，記者聯(lián)系上了去年在文昌胡同購置了一套學(xué)區(qū)房的沈青（化名），她的話直白，又透著無奈。

沈青告訴記者，她老公出生在西北一個(gè)小縣城，考上了大學(xué)才來到北京，才有了后來的出人頭地，他相信“知識改變命運(yùn)”，所以堅(jiān)持要讓孩子上最好的學(xué)校，受到最好的教育。

“一開始我們想過找人幫忙，但關(guān)系太遠(yuǎn)，不能保證孩子能上，代價(jià)也太高，后來就想到買學(xué)區(qū)房?！鄙蚯嗾f，當(dāng)時(shí)的想法是房子即使貴，買了就能解決孩子上學(xué)問題，能住將來也能賣，也不虧。

“誰知道一了解嚇一跳，這學(xué)區(qū)房也太貴了，四十多平米，要三百多萬元，實(shí)驗(yàn)二小附近的學(xué)區(qū)房更貴，都是些老房子，又小又舊。好不容易看上一套，也得四百來萬。要買學(xué)區(qū)房，就得賣了當(dāng)時(shí)我們自己住的房子?！鄙蚯嘞敕艞墸瞎煌?。最后沈青妥協(xié)了，賣了當(dāng)時(shí)東三環(huán)的三居，買了如今這套三十多平米的實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)房。“當(dāng)時(shí)為這事沒少鬧矛盾，現(xiàn)在想想也只能安慰自己，為了孩子值了?！?/p>

我愛我家豐匯園店的中介經(jīng)理蓋曉鵬告訴記者，金融街附近的學(xué)區(qū)房價(jià)格基本都在8萬元/平米左右。即使價(jià)格直逼豪宅，但依然不乏買家。

“北京市重點(diǎn)小學(xué)本就屈指可數(shù)，生源少，就學(xué)需求量卻十分大，想進(jìn)重點(diǎn)小學(xué)很不易，有了學(xué)區(qū)房等于擁有了進(jìn)入重點(diǎn)小學(xué)就讀的資格，所以北京的學(xué)區(qū)房十分緊俏。”蓋曉鵬告訴記者，學(xué)區(qū)房的價(jià)格之所以高，關(guān)鍵就在于其背后隱藏的優(yōu)質(zhì)教育資源。

在走訪中記者發(fā)現(xiàn)，由于離學(xué)校很近，西城區(qū)實(shí)驗(yàn)二小、黃城根小學(xué)、育民小學(xué)一帶的二手學(xué)區(qū)房價(jià)格普遍都在7.5萬元/平米以上，文昌胡同（實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)）一帶的價(jià)格更是高達(dá)15萬元/平米以上。而在海淀區(qū)，中關(guān)村一小和中關(guān)村三小附近的學(xué)區(qū)房均價(jià)也高達(dá)8萬元/平米，最高報(bào)價(jià)也直逼14萬元/平米。

在積水潭附近某單位工作的鄭先生告訴記者，他想將孩子送到中關(guān)村三小，但自己的戶口在豐臺，只能選擇在三小附近買房落戶。“其實(shí)學(xué)區(qū)房房價(jià)這么高也不難理解，有需求啊?！?/p>

天價(jià)只是個(gè)案

調(diào)查時(shí)記者發(fā)現(xiàn)，在實(shí)驗(yàn)二小的二手學(xué)區(qū)房里，30萬元每平米的報(bào)價(jià)已經(jīng)不是最高的了，新出的一套7平米248萬元的房子已經(jīng)刷新了這個(gè)紀(jì)錄，單價(jià)竟然高達(dá)35萬元。

這樣的天價(jià)學(xué)區(qū)房真的有市場嗎？

記者在金融街、中關(guān)村走訪時(shí)對路人進(jìn)行了隨機(jī)采訪調(diào)查，大部分受訪者表示，當(dāng)學(xué)區(qū)房均價(jià)高出區(qū)域二手房均價(jià)的1萬元/平米可以接受，如果是北京市重點(diǎn)小學(xué)，均價(jià)高出2萬元/平米也在考慮范圍內(nèi)，但均價(jià)高達(dá)十多萬二十多萬元的天價(jià)學(xué)區(qū)房絕對不在他們的考慮范圍內(nèi)。

鏈家地產(chǎn)真武廟店的中介經(jīng)理王先生告訴記者，一般區(qū)域內(nèi)二手房的報(bào)價(jià)高出正常價(jià)格的20%-30%，成交就非常難了?！翱蛻糍I房不可能只看一套，看十幾套都是很正常的事。多數(shù)業(yè)主的報(bào)價(jià)會在區(qū)域價(jià)格的10%-15%左右浮動(dòng)，一來可以爭取更大的利潤空間，二來也留下討價(jià)還價(jià)的空間。”王先生認(rèn)為，單價(jià)動(dòng)輒高達(dá)30萬元/平米的學(xué)區(qū)房只是個(gè)案，這類二手房一般是房主不著急賣，報(bào)個(gè)高價(jià)，有人買則賣，沒人買則掛著。

“我們一般都不會給客戶推薦這樣的二手房（天價(jià)學(xué)區(qū)房），這種房源對我們并沒有什么幫助，只會嚇跑客戶。”王先生表示。

鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭認(rèn)為，報(bào)價(jià)過高的房源，其實(shí)對市場成交不構(gòu)成影響。“這種不靠譜的報(bào)價(jià)，其實(shí)過去一直都有。因?yàn)檫@些屬于無效房源，業(yè)內(nèi)也沒有人關(guān)注?？赡苁且?yàn)檫@幾年的網(wǎng)絡(luò)和微博，把特殊案例放大了?！?/p>

麗茲行高端二手住宅分析員鄭海燕認(rèn)為，學(xué)區(qū)房屬于高端二手住宅，由于差異化大，報(bào)價(jià)的區(qū)間也更廣，但肯定是有一個(gè)正常報(bào)價(jià)區(qū)間的。她認(rèn)為北京高端二手房報(bào)價(jià)在13萬-14萬元/平米的情況可以理解，但報(bào)價(jià)在30萬元/平米，唯一合理的解釋是業(yè)主不想賣。

偉業(yè)我愛我家市場研究部分析師孔丹則表示，這種天價(jià)房源屬于極端個(gè)案，但不代表與二手房市場情況無關(guān)。

綜合記者走訪情況和中介機(jī)構(gòu)所提供的數(shù)據(jù)來看，北京多所重點(diǎn)小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房價(jià)格普遍高出非學(xué)區(qū)房價(jià)格的15%-25%，例如金融街附近的學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)普遍在7萬-8萬元/平米，非學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)在6.3萬元左右；中關(guān)村附近的學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)在7萬-9萬元/平米不等，非學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)則在5.5萬-7萬元/平米之間。

海淀高居榜首

記者了解到，目前在北京重點(diǎn)小學(xué)資源集中的區(qū)域，已經(jīng)形成了幾個(gè)頗具規(guī)模的熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房板塊，如中關(guān)村地區(qū)的中關(guān)村、學(xué)院路以及萬柳附近；東城區(qū)東四板塊；西城區(qū)平安里板塊；朝陽區(qū)朝陽門板塊等。在這些區(qū)域中，中關(guān)村地區(qū)、西城區(qū)、東城區(qū)的學(xué)區(qū)房房價(jià)明顯高于其他板塊，其中又以海淀區(qū)中關(guān)村區(qū)域價(jià)格最高。

在近日鏈家地產(chǎn)、中國經(jīng)濟(jì)研究院與《中國經(jīng)濟(jì)周刊》聯(lián)合推出的“北京學(xué)區(qū)房價(jià)格地圖”（共選擇了北京內(nèi)城6區(qū)的30個(gè)重點(diǎn)小學(xué)，并挑選了這30個(gè)小學(xué)附近的代表性二手樓樓盤，以其5月份的銷售價(jià)格為樣本）中可以看到，這30個(gè)代表性樓盤，售價(jià)最高的是位于海淀區(qū)的東南小區(qū)，該小區(qū)是中關(guān)村一小的學(xué)區(qū)房，目前銷售價(jià)格為8.95萬元/平方米。價(jià)格最低的是位于豐臺區(qū)的永善里小區(qū)，為豐臺第五小學(xué)的學(xué)區(qū)房，目前售價(jià)為3.32萬元/平方米。

“海淀是教育大區(qū)，不僅有中關(guān)村一小、二小、三小，海淀實(shí)驗(yàn)小學(xué)等重點(diǎn)學(xué)校，還有很多重點(diǎn)大學(xué)的附屬學(xué)校，學(xué)區(qū)房價(jià)格自然比其他區(qū)域高出許多?！敝性禺a(chǎn)華清嘉園二店分行經(jīng)紀(jì)人劉明認(rèn)為，海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房可謂全市學(xué)區(qū)房中的精品，不僅可以讓孩子享受優(yōu)質(zhì)的教育資源，而且房屋的地段位置好，交通方便，配套完善，更重要的是屆時(shí)轉(zhuǎn)手再賣也可以賣出好價(jià)錢。“所以海淀的學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)最高也很正常。”

據(jù)鏈家地產(chǎn)測算，這30個(gè)樓盤目前銷售均價(jià)為6.07萬元/平方米。

具體來看，在這30個(gè)樓盤中，銷售價(jià)格在8萬元/平方米以上的有3個(gè)，價(jià)格在7萬元～8萬元/平方米之間的有6個(gè)，價(jià)格在6萬元～7萬元/平方米之間的有10個(gè)。

短期內(nèi)難降溫

今年4月，北京市正式公布《2014年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》，實(shí)行小學(xué)免試就近入學(xué)，小學(xué)升初中實(shí)行單校劃片或多校劃片區(qū)入學(xué)，根據(jù)該文件，上半年全市各區(qū)縣對轄區(qū)內(nèi)的教育資源以及對口服務(wù)住宅小區(qū)進(jìn)行了重新整合調(diào)配。

據(jù)媒體報(bào)道，西城、東城兩區(qū)在加大優(yōu)質(zhì)教育資源均衡化，也在跨區(qū)輸出名校。如東城的府學(xué)小學(xué)朝陽分校，史家小學(xué)通州分校；西城的實(shí)驗(yàn)二小朝陽分校，北京四中房山分校。此外，海淀、朝陽等傳統(tǒng)教育質(zhì)量較好的地區(qū)也在加大教育均衡的建設(shè)力度，名校的師資、教學(xué)正在向普通學(xué)校輻射，密云、延慶等北京16個(gè)區(qū)縣都有名校進(jìn)駐。

教改的實(shí)施改變的不僅是北京市教育資源配置現(xiàn)狀，更令許多購房人的心理預(yù)期發(fā)生了改變。

“以前擠破頭也要去西城海淀，不就是因?yàn)槟抢飳W(xué)校好、師資強(qiáng)嘛，現(xiàn)在分校開了，老師也有了，能在家門口上學(xué)，誰還愿意花那大錢大老遠(yuǎn)買學(xué)區(qū)房去。”與許寧有著相同想法的人并不少，這是否意味著學(xué)區(qū)房即將降溫？

21世紀(jì)教育研究院院長楊東平在接受北京晚報(bào)采訪時(shí)表示，教育資源重新整合的舉措，打破了過去名校升學(xué)鏈條。鑒于北京的一系列教育資源均衡化措施，以后學(xué)區(qū)房的概念可能將不同于現(xiàn)在，擇校導(dǎo)致的‘天價(jià)學(xué)區(qū)房’現(xiàn)象也將消失。

但是，在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰看來，作為特權(quán)而長期存在的共建生被一舉取消，值得高度稱贊。但這一新政也意味著，在“就近入學(xué)”要求下，“居住地”這一因素在獲得優(yōu)質(zhì)學(xué)校的硬性條件中的權(quán)重更大，這對高燒不退的學(xué)區(qū)房價(jià)格無疑是一種強(qiáng)化。

鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭也認(rèn)為，“就近入學(xué)”讓學(xué)區(qū)房熱不會短期消失，但溫度肯定會降低。

“通過上半年的教改，北京‘優(yōu)質(zhì)中學(xué)帶普通小學(xué)’或者‘優(yōu)質(zhì)小學(xué)帶普通中學(xué)’這樣的‘大帶小’模式在逐漸形成，這可能會促使一些普通學(xué)校周邊的房價(jià)有上漲沖動(dòng)，但仍會有效分流聚集于傳統(tǒng)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房區(qū)域的購房需求，所以對一些傳統(tǒng)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房區(qū)域價(jià)格會有平抑作用，近而會平衡全市學(xué)區(qū)房的價(jià)格?！?偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱。