保定樓市發了一次燒

幾乎是一夜之間，保定被推到了聚光燈下。

隨著“保定或成為政治副中心”的傳言炒作，京津冀一體化規劃的利好，保定樓市地震，房價飆漲。炒作的開發商、手握資金的投資客，抽絲剝繭之后，保定房價上漲更像一群利益者的狂歡。

一天一個價

從3月底開始，保定涌入大量看房團、看房車，絡繹不絕的陣勢讓開發商亢奮、投資客瘋狂。原本遠低于京津的保定房價，在這概念的助推下，漲聲一片。

“這兩三周，沒少往公園時代拉人，聽說現在房價都飆到快7000元了。去年9月份這個項目均價才不到6000元，還有首付五萬得兩居六萬得三居的活動，賣的也不溫不火。”4月1日，記者在保定前往去公園時代的路上，出租車司機感嘆。

盡管是周二，在位于保定陽光北大街東側的公園時代，不時有看房者駕車進進出出。售樓處門外，停了近20輛冀牌、京牌的私家車。

在樓市成交火熱的北京，售樓處也很難在周二就聚集大批購房者。但是在公園時代售樓大廳里，上午十點半就已有二三十位看房客分散在沙盤附近咨詢戶型、價格等問題。

“我們周末一天就賣出去六七十套。早上7點半開始銷售，6點多就有人來排隊。客戶敲定也很快，外地客戶往往周六把樓盤掃一圈，第二天就趕早成交。”銷售人員略帶沙啞的嗓音介紹。

該售樓員表示：“現在項目是一天一個價，每天都能漲個二三百”。 在記者咨詢的不到20分鐘里，就有兩組客戶分別敲定了一套一居和兩居。

火熱氣氛同樣出現在保定高開區的天威綠谷。

一個月房價上漲了近25%，位于保定高開區的天威綠谷，最近成為人們關注的焦點之一。記者來到保定市朝陽北大街東側的天威綠谷售樓處，面積不大的大廳里，購房者熙熙攘攘，不少人臉上都寫著“焦慮”兩字。“現在價錢漲得這么快，不抓緊時間，好的房源一眨眼就賣出去了。”一位來自石家莊的購房者表示。

“今天人還不算多，周末的時候整個售樓大廳都沒有落腳的地兒。比較搶手的一居和兩居戶型在較好的樓層都已經賣完了。”銷售人員介紹。

據了解，天威綠谷在今年3月初時的售價是全款均價5700元/平方米，貸款均價6200元/平方米。然而，僅僅一個月時間，天威綠谷的均價已經達到全款7200元/平米，貸款8300元/平米的水平。

同樣的情形，一夜之間在保定各大樓盤上演。4月1日，克而瑞信息集團（CRIC）等機構聯合發布3月所監控的全國288個城市一手房價格指數，河北省保定市以4.80%的環比漲幅居全國首位。

一劑退燒針

“好景”不長，就在保定開發商做夢都能笑出聲時，因當地工商、住建委等多部門聯合執法、嚴查五證，清明小長假期間，保定多個樓盤售樓處被停業查處。保定樓市坐了一次“過山車”。

4月8日，記者致電天威綠谷售樓處，銷售人員表示，最近一周項目價格沒有變動。“因為最近相關部門在審查項目五證，清明假期以來我們一直處于封盤狀態。”上述銷售人員表示，項目目前只有《建筑用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《國有土地使用權證》四個證件，《商品房預售許可證》正在審批。

同樣，記者致電公園時代，也得到了項目暫時封盤的答復，項目價格與上周相比基本相同。當記者問及項目是否五證齊全時，該銷售人員表示，預計明后兩年交房的房源基本上證件都是齊備的。而16號樓房源，并不具備預售證。

記者在保定市房地產交易中心網站上查詢得知，截止目前公園時代僅有3、4、5、6、12、13、14共7棟樓獲得了預售許可證。

不僅僅是這兩個項目封盤，麗景藍灣、領秀世紀城、清山公爵城、浩正渼林灣等項目也是同樣的境地。實際上，這些五證不全的項目在保定只是冰山一角，多個保定市場人士認為，保定存在大量此類五證不全的項目。

中國鐵建在保定區域的一位項目負責人近期表示，保定樓市五證不全銷售的項目非常多，可能占到70%，隆基泰和在保定區域的營銷負責人也坦言，一般品牌開發商做的項目都是五證齊全的，但很多五證不全的情況確實存在。

據保定業內人士介紹，保定很多五證不全項目是源于土地市場的不規范。此前政府為房企牽線做了大量城中村改造的項目，不少開發商先預售房子，拿到錢后再做拆遷，如拆遷不順利，交房也只能延期。

對此，記者向保定市房地產市場管理處求證，一名工作人員表示，目前正在對全市在售樓盤的銷售資格進行審查，對于證件不全的項目將當場要求停業整頓，證件不齊的房源禁止銷售。

幾家歡喜幾家愁，雖然有大批樓盤因嚴查五證而停業，但是記者在追訪中發現，包括綠都皇城、PARK灣等五證齊全的保定樓盤價格則出現了不同幅度上漲。

記者了解到，位于保定七一路附近的PARK灣五證齊全，目前正常銷售，均價由上月的8700元/平米漲至10000元/平米。銷售人員表示，目前該樓盤高層已經售罄。

誰在炒作

在千載難逢的“機遇”刺激下，加上當地庫存量巨大、樓盤銷量欠佳，開發商最早嗅到商機，并開始大幅宣傳甚至炒作。

不少樓盤宣傳頁面直接打出“保定作為北京副中心已確定”、“京津冀一體化上升為重大國家戰略，置業京西迎來最佳歷史機會”等標語，借機炒作蔚然成風。

更有甚者，甚至還出現樓盤開發商不惜違法違規，只有土地證與規劃證就開賣樓盤的瘋狂一幕，這直接導致了相關政府部門的查處問責。

此前，記者在保定探訪中深切感受到銷售人員口氣的煽情。在公園時代，記者在離開售樓處時，該售樓員反復強調：“想買這個兩居可要提早下手了，現在項目是一天一個價，每天都能漲個二三百。”

在天威綠谷，當記者詢問現在購買有何優惠時，一位銷售人員自信的表示，之前的優惠現在基本上都已經取消，“我們最近價格肯定還會上漲，就是奔著過萬提價的。”

除了開發商的煽情炒作，投資客或許是這場樓市狂歡中最引人矚目的一批人。最讓人震驚的傳聞是，有4個北京人在麗景藍灣包了整棟樓。盡管后來被證實是假消息，但這里有很多京津來客確實不假。在保定不少售樓處，來自北京和天津兩地的車牌不少。

保定在利好放出的最初幾天里經過了怎樣的瘋狂，外地投機客掃貨之瘋狂令人咋舌，不問價格、不問樓層、不問戶型，有房就買。記者聽到的一個真實故事是，有人拿著幾萬本金去保定搗騰房源，10多天就賺了60多萬。

記者從保定各大售樓處了解到，3月26日，河北省推進新型城鎮化的意見出臺后，29日和30日兩天，是保定最瘋狂的周末。有的售樓員一天就能賣二十幾套房，這個數字甚至是過去一個樓盤的月銷售量。

瘋狂過后，部分投資客或將被套。據多個媒體此后的追訪，部分發慌的投資客開始退場，保定樓盤門口出現不少“倒號”的二道販子投資客，加價幾萬就轉手，還有的甚至連定金都沒有交，就純粹炒房號。

無論是開發商的炒作，或是投資客的瘋狂，最“受傷”的莫過于保定當地居民、在北京炒房客傳言散于網絡時，保定當地的“蓮池論壇”最早出現了“抵制北京炒房客”的帖子，網友“保定一平凡人”直言北京炒房客掙著北京的高工資，抬高著小城市的房價。

受到各種房子漲價傳聞的影響，“將來買不起房”的悲觀情緒在本地人群中彌漫。保定本地人有剛性需求的人抱怨，房價被外地人炒高，月入兩三千元買不起，一名保定人就表示：“房子被炒起來了，我們本地人根本買不起房子。”

記者了解到，2013年，這個鄰近北京的地級市，城鎮居民人均可支配收入21181元，農民人均純收入8675元，均低于全國平均水平。

難以為繼的瘋狂

目前保定的開發商，絕大部分都是本地開發商。北京等地房企并不看好保定，記者從萬科及龍湖等知名房企了解到，由于京津冀規劃利好還有待落實，而從交通對房地產開發的影響來說，保定吸引力甚至不如涿州等地。

北京萬科總經理毛大慶日前就表示，保定當地農民有700多萬人，城市居民較少，并不適合大量房地產開發。

更讓人擔憂的是，保定居高不下的庫存量，或將導致保定樓市泡沫的放大。

由于保定有大量項目“五證”不全，沒有辦法統計真實銷售量。保定市政府相關負責人近期對媒體表示，在該市購房者中有九成是本地人，樓市已出現退燒企穩跡象。保定市可售樓盤共265個，可售總套數52521套，可售總面積578.9萬平方米，庫存量相當充足。即便以每月1500套的樂觀銷量計算，僅庫存樓盤就可供銷售35個月。

機構的數字也在顯示保定庫存高企。根據中原地產，3月29日對“有證”項目的統計來看，2013年1月至11月保定商品房累積成交150.919萬平方米，保定平均每月銷售14萬平方米。按照目前的可售面積584萬平方米計算，保定的庫存銷售時間高達42個月，是北京的6倍。

與此同時，保定土地供應逐年上漲，2014年一季度土地出讓金已經超過2011年全年，后續房源供應量還很大。

依靠炒作概念和規劃，樓市風險無疑是巨大的。保定現象折射出了中國樓市的瘋狂，這應該讓樓市的所有利益相關方驚醒。

北京近郊及周邊地區也多次發生過類似的樓市暴漲。讓人記憶猶新的是，2010年初，通州城市副中心規劃的出臺，導致通州房價暴漲，投機購房比例高達四成，但轉年的樓市調整中，通州成為重災區，不少項目甚至出現了房價腰斬，至今元氣尚未恢復。

業內人士建議，從中長期來看，京津冀一體化對環北京周邊樓市確實是利好消息；但短期內，由于實質性利好并未落地，目前樓市整體觀望情緒濃厚，副中心概念短期炒作后，樓市可能出現大幅降溫。