十年一局

西局算得上是個(gè)神奇的存在。

在北京土地日益稀缺的大環(huán)境下，西局坐擁三環(huán)的先天優(yōu)勢(shì)，發(fā)展卻如老牛拉車(chē)——慢的可以。

十年前，“綠化隔離帶建設(shè)”運(yùn)動(dòng)讓西局得到一個(gè)擺脫“城中村”宿命的機(jī)會(huì)。十年后，西局迎來(lái)另一個(gè)發(fā)展契機(jī)，政府在城南投入大量資金發(fā)展麗澤商圈和第二金融區(qū)，而西局恰恰包含在內(nèi)。這一次，建設(shè)的主力軍也不再是毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)的村民，而是“久經(jīng)沙場(chǎng)”的品牌房企。

城中村的蛻變

“其實(shí)現(xiàn)在西局的居住環(huán)境跟以前比真的好多了?！痹俏骶执寰G化隊(duì)一員的王軍對(duì)記者表示，西局能有今天的樣子很不容易，它的脫變伴隨著陣痛和磨難。

在王軍的印象中，2000年，西局第一個(gè)改變的機(jī)會(huì)到來(lái)。當(dāng)時(shí)北京市政府決心大力推進(jìn)始自上世紀(jì)50年代的綠化隔離帶建設(shè)。模仿莫斯科規(guī)劃而設(shè)計(jì)的“綠隔”，主要是為了防止城市各區(qū)域連成一片，實(shí)現(xiàn)分散而有重點(diǎn)的布局，西局村恰好在改造目錄中。

改造政策允許以農(nóng)民合建房的形式搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所得資金用于區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)以及解決村民生計(jì)。用于農(nóng)民搬遷上樓的自住房屋與上市商品房比例為1：0.5，也就是說(shuō)，每建設(shè)1萬(wàn)平方米回遷安置房，可以建5000平方米商品房出售，所得資金用于前者，但到了2004年拆遷還未完成。

“當(dāng)時(shí)建住宅賺了一些錢(qián)，但人口也在不斷增加，綠化、保安、清潔各種隊(duì)伍都在擴(kuò)充人手，賣(mài)房賺的錢(qián)根本填補(bǔ)不了巨大的開(kāi)支?！蓖踯娀貞浾f(shuō)，由于這樣的土地開(kāi)發(fā)拿不到各種證，銀行都不太愿意貸款。

西局的第一次脫變就這樣黯然停滯。

直到2010年，北京市啟動(dòng)50個(gè)城中村改造工程，讓陷入尷尬境地的西局看到了希望。

據(jù)《新京報(bào)》2010年的報(bào)道，當(dāng)時(shí)的西局村，常住人口只有6761人，流動(dòng)人口最多時(shí)達(dá)到8萬(wàn)人，“瓦片經(jīng)濟(jì)”（指依靠租房賺錢(qián)）給村民帶來(lái)大把鈔票的同時(shí)，也造成了環(huán)境臟亂差和社會(huì)治安案件多發(fā)，被列入全市50個(gè)城鄉(xiāng)接合部改造重點(diǎn)村。西局村這個(gè)典型的城鄉(xiāng)接合部將轉(zhuǎn)變?yōu)榫用駱?、配套公建、綠化隔離帶和高端產(chǎn)業(yè)用地。

在政府作用下，西局村的建設(shè)進(jìn)度有了質(zhì)的飛躍，5個(gè)月就完成了動(dòng)遷。3年后，總戶(hù)數(shù)3283戶(hù)的安居房躍然眼前，這便是西局玉園。

與此同時(shí)，西局的交通也發(fā)生了質(zhì)變。

地鐵14號(hào)線、10號(hào)線都有西局站，從地鐵西局地鐵北側(cè)出口站出來(lái)，往北走上二三百米，便能到達(dá)西局住宅集中地——西局南街，西局欣園、玉園都在這條街上。

遜色的環(huán)境

3月23日和3月30日，記者曾兩次探訪西局。開(kāi)車(chē)無(wú)論是走三環(huán)還是四環(huán)，除了有些堵，總體來(lái)說(shuō)算十分便利。若說(shuō)西局的環(huán)境，雖然稱(chēng)不上壞，但也實(shí)在是算不上好。

拿西局地塊附近來(lái)說(shuō)，左側(cè)和北側(cè)是新建的公園——玉璞園，院內(nèi)植被井然有序，波光滟瀲的人工湖映著剛抽嫩芽的高大樹(shù)木，怎么看都是一派美景。但將目光右移，一家極大的家居賣(mài)場(chǎng)就這突兀的出現(xiàn)在眼前。在這家大型家居賣(mài)場(chǎng)的周邊，還零星的聚集著許多中小賣(mài)場(chǎng)、紅木家居店，這些小賣(mài)場(chǎng)通常只有四五層樓高，建筑和裝修都已經(jīng)有些陳舊。在它們的對(duì)面，是尾貨市場(chǎng)的“地盤(pán)”，天匯尾貨商城、蘭天尾貨鞋城人來(lái)人往，熙熙攘攘，本就雜亂的環(huán)境再加上附近麗澤長(zhǎng)途客運(yùn)站的“助威”，成功的讓這里變成了堵車(chē)高發(fā)路段。

即使是區(qū)域內(nèi)目前身價(jià)最高的保利百合小區(qū)，混亂程度也是有過(guò)之而無(wú)不及。

凹凸不平的羊腸道、散亂停放的私家車(chē)、塵土飛揚(yáng)的工地，與小區(qū)明亮干凈的小高層形成了鮮明的對(duì)比。旁邊正在施工的樓盤(pán)，據(jù)區(qū)域內(nèi)居住的住戶(hù)秦國(guó)軍介紹，為中央某單位?！靶液矛F(xiàn)在工程快結(jié)束了，施工時(shí)機(jī)器轟鳴、燈光刺眼，晚上根本睡不著?！币晃恍^(qū)業(yè)主滿(mǎn)是無(wú)奈的告訴記者，小區(qū)內(nèi)外簡(jiǎn)直是兩個(gè)天地，小區(qū)內(nèi)綠樹(shù)成陰，小區(qū)外惡臭撲鼻。

“這也是沒(méi)辦法的事，誰(shuí)讓六里橋長(zhǎng)途客運(yùn)站和地鐵口就隔著小區(qū)一條街呢，人來(lái)人往、垃圾亂丟，環(huán)境能好嗎？”這位業(yè)主口中的地鐵口是10號(hào)線六里橋站的出口，距小區(qū)極近。

“一旦地鐵經(jīng)過(guò)，我們都能感到輕微震動(dòng)?！痹谇貒?guó)軍看來(lái)，便利是以犧牲舒適為代價(jià)的。

或受益麗澤金融規(guī)劃

資料顯示，西局緊鄰麗澤金融商務(wù)區(qū)，西局舊村改造項(xiàng)目東跨西三環(huán)，南至豐北路，西鄰萬(wàn)豐路、北與小井村相接，搬遷整治土地面積約88公頃，項(xiàng)目三期、四期也已經(jīng)基本完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)今年下半年將陸續(xù)上市，已經(jīng)入市的西局一期、二期地塊將作為麗澤金融商務(wù)區(qū)配套服務(wù)。

根據(jù)2010年北京麗澤金融商務(wù)區(qū)的規(guī)劃方案，其規(guī)劃范圍包括盧溝橋東區(qū)（馬連道、三路居、菜戶(hù)營(yíng)、東管頭）、萬(wàn)泉寺、西局、太平橋等4個(gè)行政單位，總面積為8.09平方公里，分為外圍居住、混合配套區(qū)。

“政府原則上不允許出讓三環(huán)內(nèi)的住宅用地，因此西局地塊是出一塊少一塊，屬北京的絕版地塊，更是價(jià)值洼地?！币晃皇熘搮^(qū)域的業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

相比于西局地塊的大熱，麗澤金融商務(wù)區(qū)地塊顯得有點(diǎn)落寞。該區(qū)域樓面價(jià)從未超過(guò)1.7萬(wàn)元/平米，從2011年的最高樓面價(jià)16168元/平米，到2013年1月，首創(chuàng)拿下三塊金融類(lèi)土地，最高樓面價(jià)1.55萬(wàn)元/平米，中間樓面價(jià)甚至一度跌掉1.01萬(wàn)元/平米。

“麗澤是北京市規(guī)劃的第二金融區(qū)，規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)都需要反復(fù)推敲，所以盡管政府很早就提出建設(shè)麗澤商圈，但遲遲未能落子，這也導(dǎo)致目前麗澤板塊發(fā)展較緩。” RET睿意德?tīng)I(yíng)銷(xiāo)服務(wù)部董事商十磊表示，西局地塊作為麗澤金融商務(wù)區(qū)的配套服務(wù)，將與麗澤形成互補(bǔ)并相互促進(jìn)，麗澤作為金融區(qū)，帶來(lái)大區(qū)域產(chǎn)業(yè)、環(huán)境的升級(jí)，帶動(dòng)消費(fèi)力水平，而西局作為住宅區(qū)，能為金融區(qū)提供完善的商業(yè)配套設(shè)施。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，西局版塊將形成高端住宅群，對(duì)整個(gè)區(qū)域面貌的改變和提升有很大幫助。這也將有利于麗澤金融商務(wù)區(qū)商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的完善，對(duì)于西局板塊來(lái)說(shuō)，麗澤金融商務(wù)區(qū)也會(huì)形成高端人群，幫助其消化產(chǎn)品。