城鎮化還是房地產引擎嗎？

只有城鎮化持續，房地產才會有剛需，才會有發展的潛力。一直唱漲房地產市場的華遠地產董事長任志強認為，城鎮化對住宅的需求非常大，中國住宅用地難以滿足城鎮化的需求，所以房價會一直上漲，中國房地產也就不會有泡沫。

但此前國務院發展研究中心副主任劉世錦曾表示，新增住宅需求年度峰值預計出現在2015年前后，為1200萬?1300萬套，目前已經接近峰值。因此不支持房價長期大幅增加。

從發達國家的經驗看，城鎮化率突破70%后基建投資才放緩，且從50%?70%是個加速城鎮化的過程。包括美國、韓國、日本，城鎮化率都是快速發展到70%以上，房地產市場的需求才逐漸放緩，那么中國也會這樣嗎？

首先，我們看一組國家統計局公布的數據： 2009?2013年，我國的城鎮化率分別為46.6%、49.68% 、51.27%、52.57%、53.73%。城鎮化年漲幅分別是：3.08%、1.59%、1.3%、1.16%。連續4年，中國城鎮化的速度在明顯放緩。也就是說，隨著中國經濟漲幅從2位數的高速增長逐漸調整到7%-8%的中速增長，城鎮化率的上漲也將放緩。

其次，為什么中國城鎮化率未到70%漲幅就放緩？國家統計局發布的數據顯示，2012年中國15?59歲的勞動年齡人口的絕對數量減少了345萬人。有分析認為，勞動年齡人口總量下降這一歷史性拐點，意味著年輕人需要撫養的老年人、未成年人總數比重上升，即人口撫養比上升，使得中國經濟過去賴以快速增長的人口紅利窗口加快關閉，勞動力短缺的情況會日益嚴重。農村勞動力供給絕對數量將明顯減少，意味著未來可轉移到城鎮的農村勞動力越來越少；隨著經濟增速放緩，城鎮吸納就業和接受人口轉移空間逐漸收窄。

再次，城鎮化已不能推動房地產發展，房地產可能反而限制城鎮化發展。中國在實際城鎮化率之外，還有一個更真實的數據——戶籍城鎮化率。2012年全國按戶籍人口計算的城鎮化率僅35.29%，與實際在城市居住人口相比，擁有城市戶籍的人口會減少約2億人。出現這一差距的主要原因是房地產的價格過高。

中國各級城市中，除京滬，其他城市基本都可以通過購房實現落戶，即獲得戶籍。而如果農村勞動力想要獲得城市戶籍，最重要的一個條件就是有固定住所，這也就是為什么過去10年中國城鎮化對房地產的推動影響這么大。

但戶籍城鎮化與實際城鎮化率近2億人口差距的存在，直接說明，房地產的發展特別是價格的上漲，遠超過了實際剛需的承受力，造成未來需求存在，但有效需求萎縮，特別是農民工需求上漲減緩甚至減少。這使得未來房地產的發展需求將主要寄托在滿足已居住在城市，但并沒有城市房屋的人群。實際需求巨大，價格過高下又無力購買，將成為未來房地產市場的主要矛盾。

從城鎮化發展的趨勢可以判斷，房地產發展的黃金期已過去，房價相比全球任何國家都不算低，這種透支的發展必然需要調整。

當然，由于中國實際戶籍城鎮化率約35%，需求總量依然龐大，所以房地產市場不可能出現崩盤。未來房地產市場依然將是中國最重要的一個經濟行業，但行業利潤率將越來越接近普通制造業，市場風險會有所加大。