住房保障待補漏

中央改革指導意見：

健全符合國情的住房保障和供應體系，建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制。

——摘自十八屆三中全會《決定》

擁有北京市戶口的徐亮，早在2011年6月就獲得了海淀區(qū)兩限房配售資格。但在近3年的漫長“輪候”中，至今一房難求。

這期間，北京市保障性住房供應體系不斷推陳出新，主打產(chǎn)品從經(jīng)濟適用房、限價房到公租房，再到2013年底剛推出的“新寵”——自住型商品房。

各類保障房名目日漸增多，住房保障之網(wǎng)貌似越織越密，但類似徐亮這樣的“夾心層”，還是淪為了“漏網(wǎng)之魚”。

“十二五”期間，中國計劃新建3600萬套保障性住房；十八屆三中全會明確提出，要“健全符合國情的住房保障和供應體系”。這兩個施政目標均對位于一個住房保障原則——應保盡保。

如何完成這一宏大命題？接受《財經(jīng)國家周刊》采訪的諸多業(yè)內(nèi)人士意見趨于一致：當前住房保障面臨的關鍵問題，仍是制度建設，“重開工、輕管理”導致的住房保障“漏網(wǎng)”現(xiàn)象，仍須著力化解。

有專家建議，在“十二五”的后兩年，決策層應該全面梳理保障性住房建設中遇到的各種問題，總結(jié)地方實踐經(jīng)驗，構(gòu)建住房保障制度，完善住房保障體系。

漏網(wǎng)的“夾心層”

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部總經(jīng)濟師馮俊介紹，“十二五”前三年，全國保障房開工建設超過2500萬套，基本建成約1500萬套，在整個“十二五”期間，完成開工3600萬套的任務是比較有希望的。

但在一些業(yè)內(nèi)專家看來，解決住房“剛需”仍任重道遠。住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長、中國房地產(chǎn)研究會住房保障委員會秘書長趙路興對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，近幾年，對最低收入群體“應保盡保”的目標基本上已經(jīng)達到。當前，住房保障需求矛盾比較突出的是城市中等收入偏下的“夾心層”、新就業(yè)人員和外來務工人員的住房困難問題。

上文提及的徐亮，就是中等收入偏下“夾心層”的典型代表。

“海淀區(qū)從2010年到2013年底保障房只搖過一次號，998套房源，還是從朝陽區(qū)調(diào)配過來的，區(qū)內(nèi)基本沒有兩限房地塊供應?！毙炝琳f，在兩限房的輪候過程中，海淀區(qū)保障性住房政策已轉(zhuǎn)向以公租房為主，但對于他而言，一是公租房沒有產(chǎn)權無法解決其孩子落戶口問題，二是在朝陽區(qū)工作的他跑到海淀區(qū)較偏遠的地帶去租略低于市場價的公租房，在時間成本上也不合適。

雖然保障房審核標準一直未變，但房價卻一漲再漲。新推出的自住型商品房價格已高達2.2萬/平方米。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，以往住房保障缺乏頂層制度設計，是導致目前保障房建設出現(xiàn)各種問題的關鍵所在。一味地追求完成任務而層層分解，導致過往幾年中，保障房在建設、分配、管理、退出等環(huán)節(jié)，出現(xiàn)了“移花接木”、“先私后公”、“偷工減料”等種種亂象。

趙路興認為，比起追舊賬，更為重要的是梳理已經(jīng)出現(xiàn)的問題，盡快健全住房保障制度的頂層設計，完善住房保障的供應體系，努力化解已經(jīng)出現(xiàn)的各種問題，防控老問題繼續(xù)積累、新問題再滋生。

力推共有產(chǎn)權

在推進新型城鎮(zhèn)化的背景下，住房保障除了面臨“夾心層”、新就業(yè)人員和外來務工人員的住房困難問題外，還面臨一些更深層次的問題。

比如住房保障供需失衡、分布不均的問題。有知情人士說：“一些縣級市的房價只有兩三千元每平，買不起房的人口沒那么多，但每年也承擔千八百套的任務，有的地方甚至出現(xiàn)了一個保障對象對應6、7套保障房的現(xiàn)象?！?/p>

在趙路興看來，解決當前住房保障存在的一系列問題，當務之急是要做好五方面工作。

一是推進廉租房和公租房并軌。此舉同時可解決廉租房的退出難題。

二是積極探索實現(xiàn)共有產(chǎn)權。共有產(chǎn)權可以促進勞動人口進城落戶，還能夠?qū)崿F(xiàn)政府資金良性循環(huán)。

三是制定差別化的供應模式。一線城市及二線重點城市房價很難下降，“十三五”期間，住房保障的重點應轉(zhuǎn)向一線和二線重點城市。

四是深入研究公租房可持續(xù)運營模式。包括準入退出、資金平衡等，完善總結(jié)地方經(jīng)驗迫在眉睫。

五是解決棚戶區(qū)改造中小戶型規(guī)劃設計欠缺的問題。本屆政府提出2013～2017年建設1000萬戶棚改房，主要面臨資金問題和規(guī)劃設計問題。

前述思路實際上也是住建部的政策部署。2013年12月8日，住建部副部長齊驥表示，住房保障制度改革方面，將著力推進兩項具體工作：一項是在地方實踐的基礎上，對廉租房和公共租賃住房實行并軌運行；另一項是指導地方有序開展共有產(chǎn)權保障房的探索。

同時，有消息顯示，為了鼓勵民營企業(yè)參與保障性住房建設，住建部已經(jīng)要求各省、自治區(qū)、直轄市政府制定“引導民間資本進入保障性安居工程”的政策方案，在3月底之前上報住建部備案。政策方案須對“引入民資”關鍵領域的問題，比如“引導、鼓勵、獎勵和優(yōu)惠政策”、“配建、代建回購的制度性安排”、“工程質(zhì)量保證機制”、“信貸、金融和財政扶持手段”、“民間資本的進入標準、方式”等，進行詳細的規(guī)定。

《財經(jīng)國家周刊》記者獲悉，共有產(chǎn)權房模式有可能最終呈現(xiàn)在正在修改送審稿階段的城鎮(zhèn)住房保障條例中，成為中國中長期的基本住房保障模式。

北京市政府也表示，新近推出的“自住商品房”也是“共有產(chǎn)權性質(zhì)”。

但接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪的一位大型房企的主要負責人則表示，對于北京的自住型商品房地塊采用招拍掛出讓的模式不看好，認為企業(yè)存在開發(fā)風險，模式可持續(xù)性存疑。

“縱觀全世界，哪一個國家保障房搞這么多概念？實際上還是我們對于人口總量、城市容量、資源分配等缺乏前瞻性的分析和制度設計，只能跟著屁股后邊追，狼狽不堪。”該負責人認為，當前住房保障出現(xiàn)的問題與公共資源的非均等化配置也息息相關。