深圳土地產(chǎn)權實驗

十八屆三中全會再次提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，并明確在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。這給農(nóng)村集體建設用地的入市打開了出口，地方紛紛躍躍欲試。

喚醒沉睡資產(chǎn)

2013年11月21日，是深圳土地制度改革歷史上一個標志性的日子。

一塊位于寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)的原農(nóng)村集體工業(yè)用地在深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛牌出讓成功，由深圳市方格精密器件有限公司（以下簡稱方格公司）以底價1.16億元競得。

這既是深圳歷史上第一塊原農(nóng)村集體用地成功上市，也是全國公開掛牌出讓的首宗農(nóng)村集體建設用地，被業(yè)界譽為是繼1987年深圳首創(chuàng)國有土地拍賣喚醒沉睡的“巨量國有資產(chǎn)”后，又一次喚醒沉睡的“海量集體資產(chǎn)”的改革破冰之舉。

據(jù)了解，此地塊出讓的政策基礎是2013年1月19日深圳市出臺的優(yōu)化資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級“1+6”文件，即《深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》及深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）等6個附屬文件。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會相關負責人接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時表示，“1+6”文件政策的主要突破點在于，鼓勵符合規(guī)劃的集體工業(yè)用地進入市場流轉(zhuǎn)。

鳳凰社區(qū)黨支部書記文建鋒接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時表示，鳳凰社區(qū)集體會從此次拍賣中直接獲利3480萬元（1.16億元的30%），并無償取得配套物業(yè)13980平方米。土地收益的一部分用來入股方格公司，占9.5%的股權。

文建鋒給記者算了一筆賬：如果將此次無償取得的配套物業(yè)13980平方米將全部用于出租，每月就有五六十萬元的收入，“即使投資企業(yè)沒有馬上賺錢，居民也不會損失太大”。

據(jù)悉，按照深圳市的計劃，未來還將搭建公開透明的產(chǎn)業(yè)用地供需服務平臺。土地主管部門每季度在此平臺公布產(chǎn)業(yè)用地區(qū)位、規(guī)模等。企業(yè)可借此了解產(chǎn)業(yè)用地供應計劃，提交用地申請，改變以往須向不同部門提出申請的局面。

“這個政策也意在幫助股份公司（原村集體經(jīng)濟組織）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、轉(zhuǎn)型升級。”深圳市副市長呂銳鋒表示，要引導“地主”升級為“資本家”，通過持有股份、參與到更高優(yōu)的產(chǎn)業(yè)，提升土地利用價值。

有分析人士指出，這樣的機制設計，不僅有效盤活了土地，緩解深圳土地資源緊缺的現(xiàn)狀，更重要的是加快了社區(qū)轉(zhuǎn)型，為社區(qū)居民贏得長遠利益。

成敗關鍵

“這可以稱之為打響農(nóng)村集體土地入市第一槍。”中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時表示，此次深圳試點突破在于兩點，一是明確集體土地可以對外流通，二是打破了城市開發(fā)區(qū)土地只能國家所有的政策規(guī)定，不用征地也可以讓農(nóng)村集體用地區(qū)域變更為城市性質(zhì)。

中國人民大學經(jīng)濟學院教授陶然表示，土地的出讓主體將不再單一由政府擔當，多出讓主體的情況下，市場所提供的土地資源將更加豐富，而企業(yè)也將有更多的土地選擇權。

但其同時認為，深圳此次改革掛牌的還是工業(yè)用地，借鑒意義更多是針對少部分工業(yè)用地有價值的地方。“目前我國絕大部分地區(qū)，集體建設用地用于工業(yè)，無法與政府工業(yè)開發(fā)區(qū)便宜的工業(yè)用地進行競爭。”

陶然建議，深圳原來很多工業(yè)用途的集體建設用地，未來其實應該改造成商住用地，或者為城中村的宅基地改造提供騰挪空間。

同時，目前業(yè)界看法較為一致的是，農(nóng)村集體建設用地入市改革成敗的關鍵，在于利益如何分配，這也是今后各地開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革試點所面臨的首要難題。

據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會主任王幼鵬介紹，目前深圳市對原農(nóng)村集體工業(yè)用地使用權的出讓設置了兩種收益分配方式：一種是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位；二是所得收益70%納入市國土基金，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位獲得30%的所得收益，并可在成交后繼續(xù)持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。針對深圳試點中采取兩種分配方式，探索中還面臨進一步的挑戰(zhàn)。

一位不愿具名的深圳市政府官員告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，“市政府不是主要從利益角度考慮，但也不可能沒有利益：今后拿什么來支持城市和產(chǎn)業(yè)的升級轉(zhuǎn)型，為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)提供城市配套、基礎設施等，這些問題不僅深圳，許多珠三角及東部發(fā)達城市都要面臨。”

另外轉(zhuǎn)型中也面臨著陣痛，“通過土地改革，村集體手中的地將會逐漸減少，在無法繼續(xù)通過違建致富后，村集體股份公司必須面臨轉(zhuǎn)型，一旦轉(zhuǎn)型失敗，那么社區(qū)居民的生活保障該如何解決？”經(jīng)濟學家華生認為，“城鎮(zhèn)化過程中所產(chǎn)生的巨大利益與財富如何分配，是否能夠普惠于民，將成為新型城鎮(zhèn)化是否能夠成功的關鍵。”