房價上漲的影響因素分析及解決對策

摘 要：文章基于對房地產市場形勢的判斷與認識，對房地產價格上漲的原因進行了分析，并從穩定控制土地價格、降低房地產業的金融支持力度、嚴打炒房投機、健全現有住房保障體系等四個方面提出了相關的政策建議。

關鍵詞：房價； 上漲； 影響因素； 解決對策

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3315（2014）06-123-001

作為國民經濟新的增長點和消費熱點，房地產的支柱性產業地位逐漸確立。伴隨著住房市場的快速發展，住房價格不斷上升，出現了過度上漲的現象。特別是近幾年，房價的快速攀升已經引起了政府、企業、專家學者、媒體輿論以及普通百姓的高度關注。

一、房價上漲的影響因素分析

1.需求因素

（1）城市化比率由2000年的30%增加到2020年的50%。預計到2020年，我國城市需要增加住宅面積50億平方米。因此在相當長的時期內，我國的房地產市場的主流是需求占主導地位。（2）隨著城市化進程的加速，城市人口日益增長，房地產供需缺口很大，推動了房價的上漲。（3）大中城市在普遍擴展新區的同時，對舊城的改造的力度不斷加大，一些地方政府為了從土地收益中籌集大量城市建設資金，盲目的大拆大建，抬高了土地和房地產市場的價格，而且帶來了大量被動性住房需求[3]。（4）中國人有買房置業的傳統，人們通常會將自己有限的剩余置換為土地、住宅等有形可見的資產。家庭戶數的增加，也即意味著對住房需求的增加。

2.成本因素

（1）土地成本剛性上升。土地資源的有限性、稀缺性和不可再生性，土地的供給從長期看幾乎是沒有彈性的，相反，土地的需求則由于人口的增長、城市的擴展和經濟的增長處于不斷的擴張之中，土地價格出現剛性的趨勢。（2）建材成本從2003年至2013年上升了60%，如果將這部分成本轉化在房價之中，它相當于房地產開發成本上升了10%左右。（3）近年來，房地產的宣傳成本和銷售成本不斷上升，各種各樣的宣傳成本和廣告成本最終都將打入房價之中，由消費者來承擔。

3.銀行信貸

中國房地產開發和住房融資渠道單一，主要以銀行信貸資金為主，銀行對房地產的支持由過去的單純的企業開發貸款支持轉變為對投資和銷售兩個方面的支持。隨著房價的不斷上漲，房地產開發越來越熱，勢必會給我國的金融機構帶來系統性風險。商業銀行過度依賴房地產貸款獲取利潤，銀行信貸資金大量進入房地產市場，房地產市場的投資過熱、房價快速飆升自然無法遏制。另外，銀行對于個人住房市場的競爭進一步加劇，各家銀行為了爭奪市場份額，也正在讓大量的銀行信貸資金流入個人住房市場。這樣，助推了房價進一步加速。

4.投機炒房

（1）全國范圍內投機性購房的升溫，社會游資大量進入房地產市場，投機行為大量的增加，進一步加大短期住房需求，促使房價又更進一步上漲，另外炒房團體助推了房價的上漲，其出現也造成了一部分房市的虛假需求，又進一步助推了房價的上漲。

5.外資購房

近幾年我國房地產市場的透明度逐漸加強，從而吸引了大量外資進入我國房地產市場，同時外資對于人民幣的升值預期也造成更多的“熱錢”注入。外資大規模的參與國內房地產行業，在一定程度上加劇了房地產市場的結構性失衡和資產泡沫，影響了國家對貨幣信貸和房地產市場的調控效果，在一定程度上推動了房價的上漲，并加大了金融風險。

二、調整我國住房價格回歸正常的建議

1.穩定控制土地價格

首先應該把開發商品房的面積、套型、戶數、開發時間等因素都納入到商品房用地出讓的“招、拍、掛”制度安排之中，更要進一步加強商品房開發用地的監管力度，防止房地產開發商囤積土地，炒買炒賣土地或以公司轉讓為名變相炒買炒賣土地。

其次要建立城市地價管理機制和城市土地儲備制度。基準地價是地價管理的重要基礎，必須嚴格執行基準地價的定期更新和公布制度，嚴格執行城市土地定級規程和土地估價規程，科學的開展基準地價更新和土地定級的修訂工作。

2.降低房地產業的金融支持力度

（1）按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者攫取性的貸款。對發放的貸款實行全過程動態監控。運用利率杠桿，調整樓房開發結構。要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施，形成有效化解金融風險的機制。（2）推行二套房高首付制度，提高以家庭為單位的第二套（含）以上住房貸款的首付款比例，同時嚴禁發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。

3.嚴打炒房投機

首先嚴格商品房銷售管理，未領取商品房預售許可證的房地產開發項目，房地產開發企業，不得以任何方式進行銷售；公示商品房房源信息；禁止炒房買號，實行實名制；其次對于過剩的資本流動性，可以通過金融理財產品創新、放寬企業和居民海外直接投資的管理來拓寬投資渠道；加強外匯流入監管，嚴防海外投機資金進入我國資產市場；另外就是相關部門要加強對各地落實規范房地產外資準入和管理政策的指導和監督檢查。

4.健全現有住房保障體系

（1）完善政府廉租房與租房補貼政策，建立“以財政為主，多渠道籌集資金”的方式；要明晰廉租住房標準。（2）完善與調整經濟適用房政策，要充分發揮經濟適用住房的市場調控功能；保持經濟適用住房的適度發展規模；進一步完善經濟適用住房配套措施；在供應市場化和保障多元化方面努力創新。（3）有關部門應當積極地擴大住房公積金的覆蓋面，要把它擴大到非全民所有制單位。

房價上漲是諸多因素共同作用的結果，目前我國的住房市場正處于一個特殊的歷史發展階段，影響房價的因素和作用是錯綜復雜的，促使房價回歸理性也不是一蹴而就的事情。調整房價回歸正常的對策建議，仍需要不斷探索。

參考文獻：

[1]中國統計年鑒編委會.1998年～2012年中國統計年鑒，中國統計出版社

[2]周俊，劉巍，曹德金.房價地價上漲研究[J]現代商貿工業，2009（09）

[3]劉峻嶺.房地產泡沫經濟分析[J]安徽建筑，2008（06）

[4]王蕊，趙曉康.試析我國住房價格的合理性[J]中國統計，2009（12）

[5]龔旭云.城鎮居民對住房價格承受力研究[J]中國國情國力，2009（08）