金錦萍對話李愛君 公益法專家三問桃源居

中式古裝，發髻高盤，地產商人李愛君在公眾場合的裝扮總是惹人注目。但比起她的裝扮，也許公益圈中人更關注由其一手開創的“桃源居模式”。

關于“桃源居模式”，業內已有諸多研究文章，本刊也曾為之做過《買房送NGO》的封面報道。簡而言之，這是一個房地產開發商搭建社區基金會，為其小區的公益事業輸血，培育本土公益組織，并使之可持續運轉的模式。

桃源居的故事很新奇，縱觀全國，也沒有第二起由企業來主導，又將服務范圍鎖定在社區的案例。但業內關于桃源居的爭議也不少，特別是其“公益產權”問題，房產商建社區基金會，公共空間、公益組織的產權讓旁人難以厘清，而在桃源居小區里，也因此鬧過沖突。

盡管頗具爭議，為社區治理探路的桃源居還是逐漸得到了主流的肯定。政府從中看到了社會建設的新嘗試，房地產商看到了一條公益結合商業的雙贏道路。目前，“桃源居模式”正在走向全國，從山城重慶到天津濱海，再到上海北京。據稱，在未來3至5年，李愛君將在全國復制5到10個“桃源社區”。

矛盾頻發的大城市社區讓許多人都坐不住，其中就包括知名的公益法專家金錦萍。

圓臉、愛笑的金錦萍曾被社區事務折騰得焦頭爛額。數年前，她所在的小區物業撤管，社區的公共服務幾近癱瘓，業主們好說歹說把這位專家請了出來，希望她利用所學解決問題。金錦萍回憶道：“那3個月想起來簡直就跟噩夢一般。”

今年7月，金錦萍到桃源居考察，饒有興致地與李愛君聊起了社區基金會的話題。

金錦萍：怎么理解、界定社區？在我看來，它并不是簡單的人和物的集合體，并不僅僅滿足人們的居住需要，它是一個價值共同體，要滿足人們的歸屬感需要。中國的社區問題就在于我們根本沒有社區。我們的社區是建筑物的集合，而且缺乏公共空間；桃源居的歷史是個孤例，它位于無政府狀態的一塊土地，沒有水、沒有電、沒有道路，桃源居是如何在這種情況下完成社區構建的？

李愛君：1992年我們拿下深圳桃源居這片土地，從土地的開發到大盤建設到安居到康居到現代化國際化進入到社區建設，經歷了一個漫長的歷程。當時沒有錢、沒有政策，我也不懂社區規劃該怎么做、不知道什么樣的開發秩序是正常的，就到西方進行考察。考察之后就發現我們失敗的原因在于規劃不對，此前的規劃是圍繞土地做規劃，沒有圍繞人居去做規劃。而社區規劃應有雙規劃指標，既要圍繞土地做規劃，還要圍繞人居做規劃，要把房子變成家，開發商的產品就不僅僅是建筑的鋼筋混凝土的堆砌，而是人們的生活。

當時，我發現我們社區里相應的東西什么也沒有，所以我增了3.8億資金，搞了社區養老、教育、醫療、公園、廣場等，我用了8年時間把8個公益場館全建完了。我成立了第一個基金會，它專責培育社區組織，完成了計劃經濟向市場經濟過渡中集體的調節作用，也實現了公共服務的再分配和公共福利的再補充，這就是桃源居社區基金會的起源。

金錦萍：關于公益產權界定，你把大量的資產建好移交給政府，使用權歸公益中心，最后受益者是廣大的社區居民，但業主可能會提出質疑：捐贈，意味著所有才可以捐，你捐贈的屬于開發商所有嗎？是不是把我們的共有資產捐出去了？

李愛君：2004年，有一個退休業主提出要到公司上班，被我們婉言拒絕；2005年區域劃分，我們正式歸為寶安區，這個業主又出來了，組織400人天天游行示威，要求我把價值4.4億的公建配套設施交給業委會，讓業委會代大家行使集體管治權。

最后進行談判的時候，我拿出我的征地合同，合同內的所有公建設施，產權歸政府，不歸業主；征地合同外的公建設施是開發商留給社區的公益資產，當時沒有說所有權歸誰，那這些公建設施既不歸政府也不歸業主，歸誰呢？有人就認為這些資產是不是貪污了他們的建房成本。

我的公配設施一是交清了地價，二不占業主的公共空間，三沒有貪污業主成本，四是進入了開發商的固定資產而且交納了稅金，屬于我的這塊我留給當時的社區組織使用，當時政府還沒有接管，這就把法律關系搞清楚了。

這些事給我的啟發是，如果社區公配設施的法律關系沒有在合同上跟業主理清楚，會演變成民情事件。

2010年，我們的8個公益組織都建立起來了，業委會該換屆了。又有人質疑我，公益設施里又是給資金又是給物資，用的是不是物業里的經費？那時候4萬人對我進行雙審，居委會、業委會審了我2002年到現在的賬目，審完，發現我做的所有公益跟物業無關。因為傷心，我把8個公益設施先關閉了半年，那些受益人權益受到損害，就到處信訪要求恢復公益組織。

2010年3月19日，8大公益組織恢復，桃源居迎來公益事業的春天。在那個儀式上，我捐出了價值8000萬的公益資產—產權歸政府、經營權歸公益中心、收益給業主、監督權給了捐贈人，因此形成了社區公益組織的四權分離，明晰了它的法律關系。

金錦萍：桃源居已經在重慶成立了兩個社區基金會，上海、天津、北京正在籌建，桃源居要在一個本來沒有、不是自己開發的社區里設立一個社區基金會，桃源居又是一個外來者，怎么培育公益組織，用什么模式孵化社區基金會？在培育復制過程中，如何保證社區基金會有一定的可持續發展能力？

李愛君：當下中國需要社會新的治理結構，如果政府與市場之間有個第三方，社會組織，就構成了三角關系，政府站在中心點就能很穩。

那么誰來培育這個社會組織呢？無非“中國國情、包辦婚姻、可自由戀愛”，所謂“包辦婚姻”就是自上而下，政府來號召。包辦婚姻的社會組織如何讓它產生感情、幸福地發展下去，這就需要社會組織、政府營造軟環境，需要有社會領袖，這個領袖如果選擇得當，不論是自由戀愛還是包辦婚姻，這個組織都有生命力。所以說，黨委重視是第一、政府上下認同是首要的。

培育一個公益組織需要什么呢？基金會管資本、公益中心管資產、社會企業管經營、社團和民營非營利機構管服務；把錢、人、土地、政策等整合成社會資源，轉化為社區資本。

培育社區基金會，要把它診斷好、評估好、戰略計劃制定好、人員配備好，才能撥出你的第一桶金，但不要自己獨立發起。一，要做出社區的評估和診斷。二，要做出社區的發展戰略規劃；三，要有社會領袖組織動員，要有社會的參與。即政府修渠、企業放水、百姓行舟。

要有資本的注入，但不要把資本都理解為“企業家出錢就是資本”，社區資本除了企業家捐出的資金以外，它還有政府讓渡的經營空間、稅金和撥付的社工、給社會企業的服務。有錢有物有人有政策，還有待開發的社區資源，都可以構成你的社區資本。

一個社區基金會，要對它有3到5年的戰略規劃，方能行第一步，否則就只能生不能長。要有健康證，必須有能力建設，即社區注血后的自我造血功能。人、財、物，包括它的服務，都要有注血后的造血功能，能循環起來才行。

傳統公益基金會都是把募捐來的資金費用性消費掉，找來資金、找事、馬上花掉。而我輸出的，是企業的資本、資源和管理，這一粒種子長出麥穗，麥穗再變成糧倉。三分之一我們做面包、吃飯；三分之一賣了，找錢，形成創業資本；三分之一繼續播種，繼續開糧倉。

這就是現代桃源居的公益，把資本的費用型轉為公益投資的資本型，這才叫可持續發展。