樓市破困之路：多地全面取消限購

8月28日，杭州、西安、貴陽同日宣布將全面取消樓市限購。

8月28日下午，杭州市住保房管局發布消息稱，自8月29日零時起，購買杭州市主城區140平方米以下房源（含商品住房、二手房），不再提供住房情況查詢記錄。這是繼7月28日，杭州對主城區140平方米及以上住房取消限購，同時對蕭山區、余杭區全面放開限購以后的又一次重大舉措，時隔一月再次調整，這意味著杭州樓市歷時4年的限購政策全面取消。

同日，西安市住房保障和房屋管理局發布通知，其中提及，自2014年9月1日起，凡在該市區域內購買商品住房和二手住房的，不再申報戶籍和原有住房情況。這也意味著西安全面取消房產限購政策。

有消息稱，貴陽市從9月1日起，將停止執行住房限購措施。屆時，無論是本地戶籍或外地戶籍，在貴陽購房都將不再受房屋套數的限制，也不再需提供房屋套數證明和納稅證明等文件。

緊接著9月15日，湖北省城鄉建設廳發布文件稱，即日起對于首套房貸款利率可打7折，減半征收契稅等內容再次引起業界廣泛關注，此舉被媒體普遍認為“將在全國掀起的第二輪救市潮”。

9月21日，南京市發布通知，宣布全面放開限購，表明堅挺了3年零7個月的南京房產限購終成歷史。

9月23日，武漢市房管局正式對外發布消息稱，經武漢市人民政府同意，自2014年9月24日起，武漢全面取消限購，這表明武漢執行3年多的樓市限購政策徹底取消。

9月26日晚，珠海市住房和城鄉規劃建設局在官方網站宣布，對原有的限購、限價政策作出調整，宣布當夜取消“雙限令”。

至此，全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5城堅守限購，其余城市均已放開。

全國：數據回落下降

據國家統計局9月13日公布數據顯示，1-8月，全國房地產開發投資58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1-7月回落0.5個百分點，連續7個月下滑；

1-8月，全國商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%。其中，住宅銷售面積57094萬平方米，同比下降10%。全國商品房銷售額41661億元，同比下降8.9%。其中，住宅銷售額34314億元，同比下降10.9%。

8月份，房地產開發景氣指數為94.79，環比回落0.03點，繼續回落。

9月18日國家統計局又發布城市房價漲跌數據顯示，今年8月份，70個大中城市中，僅廈門一城房價略有上漲；而環比下降的城市則有68個，杭州則連續3個月領跌全國樓市，下跌幅度為2.1%。繼7月首現下跌之后，北上廣深四個一線城市房價跌幅均超過1%。以上表明中國主要大中城市房價普跌的態勢進一步明顯。

從同比看，8月份大量城市出現房價同比下跌，新建商品住宅同比下降的城市為19個，比7月份增加了16個，呈現快速度增加。而二手住宅價格同比下降的還要多，為32個，較上月增加17個。這意味著，當月有約三分之一的城市房價回到一年前水平。

業內人士表示，盡管進入金九銀十的傳統銷售旺季，但目前樓市成交低迷態勢延續，特別是二三四線城市受此影響價格回落明顯，導致購房者觀望情緒蔓延，未來金融政策和促銷力度將是影響房價走勢的關鍵因素。

分析人士認為，房地產市場仍處于深度調整之中，盡管當前大部分城市已放松樓市限購政策，房地產企業正在采取措施“以價換量”，但從整體來看，樓市反彈的動力仍不足。

鏈家地產的分析指出，雖然房企已縮減投資，但由于銷售下滑、國內融資較難，目前資金壓力仍較大。“金九銀十”是傳統的銷售旺季，是房企加大推盤力度、降價促銷、加速去庫存以回籠資金的好時機，預計未來資金緊張的房企將進一步“以價換量”。

中原地產首席分析師張大偉認為，樓市仍處于明顯調整的過程中，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩期，增長空間有限。部分二三線城市樓市增長過快，需求已被透支。6、7月樓市成交量持續低迷，明顯影響了開發商的定價預期，后續特別是二線城市價格下調的項目數量將明顯增加。三季度樓市整體將仍處于“以價換量”的過程中，四季度部分城市樓市可能逐漸出現企穩跡象。

中國指數研究院副院長黃瑜表示，九、十月份是今年全年樓市表現非常重要的月份，如果這兩個月成交量能上來，我覺得全年樓市表現就不會太悲觀，如果這兩個月要是成交量沒有上來，今年樓市的整體狀況也不會太好。

武漢：全面取消限購

對于各地樓市出臺新政，目前湖北及武漢樓市調整又有怎樣的新變化？

7月18日下午，武漢房管局召集部分房地產開發企業座談，并在會議上口頭通知放寬限購。會議通知自7月19日起，武漢取消對140平米以上住房的限購政策，放寬外地人在6大遠城區及4個功能區買房資格的限制，這標志著武漢實行已久的商品房限購政策正式放寬。

9月15日，湖北省城鄉建設廳發布《關于促進全省房地產市場平穩健康發展的若干意見》，該意見明確規定：居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍，并要求銀行對已簽訂貸款協議的房貸，一個月內予以放款。個人購買屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。

此外，還規定了在本省范圍內異地購房的家庭可使用繳存地住房公積金辦理貸款、對符合條件的異地購房人依申請辦理落戶手續等內容。

緊接著9月23日，武漢市房管局正式對外發布消息稱，自9月24日起，凡在該市區域購買住房的，無論是新建商品房還是二手房，不再核查購房人住房情況，不再限定套數，不需提供戶籍納稅社保證明等，此舉表明自2011年1月起武漢正式執行的樓市限購政策終于退出歷史舞臺。

全面取消限購，武漢房價會不會迅速大漲？

對此，湖北省社會科學院經濟研究所所長、湖北省房地產經濟學會秘書長葉學平表示，這次限購全面取消后，對目前武漢樓市的庫存積壓將起到很大的緩解作用，對于開發商來講或將是一劑“強心針”。

但更有多名業內人士稱，限購全面取消帶來利好，但決定未來市場的另一只“靴子”——限貸松綁尚未落地，這將成為左右后期樓市走向的關鍵。

中原地產首席分析師張大偉也認為，衡量松綁限購政策能否有利刺激樓市要綜合來看，至少要先考慮庫存量、人口增長數量、價格走勢和待售項目等。雖然目前還無法估量武漢這一輪新政所帶來的效果有多大，但是全面松綁對于樓市而言總體是有利的。

湖北之前，也有四川、福建等省發布省級救市文件，通過信貸、財政、稅費補貼等形式刺激樓市。對此，北京中原地產首席分析師張大偉認為，在第一輪以39個城市松綁限購為主，第二輪松綁政策主要特征為各省級部門出臺的地方救市細則，主要內容基本為增加購房補貼、降低公積金利用難度，要求商業銀行降低商貸利率。

“如果說第一輪救市的特征是松綁，那么第二波救市的特征是刺激，尺度也越來越大，市場已經從需要限購的供不應求反轉到供過于求的去庫存的階段”，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示。

張大偉分析，從目前市場看，因為經濟漲幅放緩，導致各地方政府對房地產的依賴度明顯上升，這種情況下，預計各地的救市熱情將持續上漲，后期還將有多個省份救市政策。

銀行尚未證實房貸松綁

取消限購對市場影響多大？多個樓盤營銷人士表示，政府此次調整是“遲到的松手”，真正有多大影響現在還難以評估，困擾市場有兩個因素——限購與限貸，其中房貸政策影響更大。

9月22日晚，關于限貸政策放開的信息在網上盛傳，稱央行已通知四大行放開首套房的認定標準，對于買過房且已經還清房貸的，再買二三套房可按首套房執行貸款政策。

但據記者了解，目前在漢國有四大銀行多以“不知道、沒消息、尚未接到相關通知”得以回應，這表明四大行均未對上述傳聞發布肯定性的消息。

雖然國內商業銀行仍未證實調整個人購房貸款傳言的真實性，但部分城市為遏制房地產行業不景氣的勢頭，已經對首套房的界定做出改變，部分城市首套房認定按照“只要房貸余額還清，就算首套房”的政策。

據興業銀行武漢分行回應本刊記者稱：“截至目前，興業銀行個人住房按揭貸款業務的客戶準入條件和信貸政策未進行調整，有關網上流傳的興業銀行率先放開認房不認貸的報道是失實的。”而記者9月23日下午向四大行湖北省分行求證，也都表示尚未接到相關政策變動的通知。

9月23日晚，工商銀行和建設銀行總行分別對房貸政策做出回應。工行表示，該行正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整，并將及時做好相關信貸政策的銜接。中國建設銀行則表示，進一步完善差別化住房信貸政策。而中行、農行則均對外稱，暫時還沒有消息。

從市場各方的反應來看，不少業內專家認為，此次武漢全面放開限購，不會帶來房價明顯變化，而真正對樓市影響作用更大的要看信貸政策是否放開，這將成為下一階段政策調整目標的主要方向。

中國指數研究院（華中）市場研究總監李國政表示，全面取消限購后，近期武漢樓市的成交量或將上揚，同時對于部分庫存積壓的開發商來講也將起到非常大的刺激作用，也就是說庫存壓力會得到緩解。近期內將不會對房價造成太大的波動，主要可能會對部分樓盤項目造成一定波動，或將減少優惠力度。“總的說來，只有限購和限貸都全面放開后，武漢的樓市或將起到明顯的變化。”

武漢供需兩旺房價平穩

在武漢全面取消限購之前、在央行未發布房貸松動的大背景下，武漢樓市在今年前8個月竟創下成交面積首列全國第一的佳績。

據武漢市房管局統計，今年前8個月武漢市新房成交套數達10.25萬，比歷史上成交量最高的2013年1-8月還要多1700套，創下武漢歷史最高銷量。新房成交面積超過了1000萬平方米，首次排到全國第一。

為何武漢房價逆勢而行銷量大增？有武漢房價明顯下降和旺季樓盤開盤增多等諸多原因。

一，武漢房價明顯下降。 據國家統計局公布數據顯示，武漢的房價在8月份連續第三個月下降，當月環比降1.7%，不過降幅較上月1.8%有所收窄。武漢新建商品住宅價格8月份同比下降 0.3%，這是武漢從2012年12月以來，房價21個月來首次同比下跌。這意味著，武漢房價回到了一年前（去年8月）的水平。

二，旺季樓盤開盤增多。據中國指數院統計，9月份武漢將有50多個樓盤開盤，成為今年開盤最多的月份，由此將進一步推高成交量。在“金九銀十”旺季推動下，今年全年武漢新房成交量有望超去年，再創歷史新高。因此，武漢樓市成交量逆市飄高，讓很多人意外。

中國指數院專家分析，這主要與武漢樓市供需兩旺、促銷力度大、房價平穩有關。從供求層面看，前兩年拍出的大量土地今年集中入市，今年供應量比去年同期增加48.4%，帶動了相當數量的成交量；從需求層面看，結婚、拆遷、首次改善等三大剛性需求積極入市，使得武漢樓市呈現供需兩旺的局面。

與此同時，今年絕大多數樓盤以平價或降價入市，各種折扣優惠持續不斷，促進了成交。

但專家指出，和已經出臺救市政策的省份一樣，湖北救市的原因很簡單：目前房地產市場增速放緩，庫存高企在湖北及武漢地區同樣顯現。

中國指數研究院研報中指出，展望未來，放松限購城市的增加，短期內有助于引導市場預期，帶動需求釋放。但限購松綁無法從根本上扭轉市場供需失衡、庫存量加大的局面，未來市場仍將以去庫存為主基調。