當土地插上信托的翅膀

“三農”問題就像一個百年難解的難題，時常引起我們的關注。“三農”問題難在多處，比如人口、區域、差距、制度等等，但是還有一個非常值得關注的矛盾點就是農村金融。就像“三農”諸多方面在補償城市的發展，農村金融更是如此。假如沒有更多的金融資本介入“三農”，這塊沉睡已久的巨量市場難以釋放。

目前，從2013年10月份開始的以“中信·農村土地承包經營權集合信托計劃1301”為代表的土地流轉信托項目，開展得如火如荼，給我們提供了極具參考價值的樣本。

土地流轉信托，即在不改變農村土地農業用途以及堅持集體所有權和土地承包經營權穩定不變的前提下，農村土地承包人基于對受托人的信任，將其承包的土地使用權在一定期限內信托給受托人，由其利用專業規劃經營管理或使用，土地收益歸受益人所有的一種土地流轉創新方式。

土地流轉信托非一時興起，但此間受到市場的強烈關注，有著諸多背景。

首先，2013年開始，中央“一號文件”提出，要用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權、登記、頒證工作。此舉意在為農村土地流轉鋪路，也為新的土地運行模式提供了空間和支持。

其次，信托業近來回歸“本源”的需要。大資管時代來臨，受制于通道業務日益收窄、資管業務全面放開的雙重擠壓，信托公司不得不在單純融資業務外尋找新的增長點。以土地信托為代表的主動管理業務，可能正是其轉型與創新的重要途徑。

業內人士認為，信托制度的優勢在于能夠實現土地所有權、使用權和收益權的相互分離，做到權屬清晰、權責明確。信托公司以土地流轉信托推動土地資源合理再配置，促進土地的集約化和現代化經營，提高土地的生產能力和內在價值，使農民切實分享到土地增值所帶來的收益。

當“土地”插上“金融”的翅膀，將會飛向多遠的天空？土地信托流轉給了我們足夠的想象空間。

模式比較

從全國范圍來看，號稱“土地流轉升級版”的土地信托已經有多個項目開始運作，一些信托公司和地方政府已經開始大膽試水，并引起市場的強烈關注。

其中，兩種比較典型的操作模式值得關注。一種是以中信信托與安徽省宿州市橋區政府合作的，國內第一支土地流轉信托計劃—“中信·農村土地承包經營權集合信托計劃1301期”（下稱“宿州項目”），另一種是北京信托操盤的“無錫桃源村項目”（下稱“無錫項目”）。

比如宿州項目（見圖1）。據相關公開信息披露，此項目源于當地各級政府、土地經營者安徽帝元生物科技有限公司（下稱“帝元生物公司”）及中信信托三方的共同推動。

簡單來講，該地某村的土地經營權被流轉給安徽帝元農業投資，用以建設現代農業循環經濟園區；在2013年，該村共450人的5400畝農地經營權，又重新委托給中信信托公司，讓其設計相關理財產品。中信信托將土地增值收益70%分給農民。

這款土地流轉信托的期限是12年，和土地承包經營權的期限一致，涉及流轉的土地面積達5400畝，遠期為25000畝，信托產品的結構設計是：采用結構化混合型設計，既有財產權（土地承包經營權5400畝），又有資金信托產品。

不同于傳統信托產品，這款產品分成兩類，其中一類是把土地承包經營權委托給中信信托，中信信托統一進行規模化管理，找專業化公司進行出租，同時，對土地的功能做一些提升，例如建設農業循環經濟產業示范園。在建設過程中需要資金，則會發行資金信托計劃，來解決建設資金問題。

信托資金也分為兩部分，一部分用于流轉土地區域內土地整理和農業設施建設和現代農業技術的推廣應用，另一部分是解決財產權的地租支付，以及土地整理方面資金如果出現流動性問題等。在土地流轉過程中，我們加入資金信托計劃，解決了土地流轉過程中的資金需求。

整個信托計劃是12年，但其中的資金信托計劃期限不同，為3個月到兩年之間。

據中信信托介紹，流轉后的土地擬建設現代農業循環經濟產業示范園。園區規劃為五大板塊，涉及到二十多個子項目，具體包括：現代農業種植及水資源保護工程、現代化養殖、生物質能源和基質肥項目、設施農業和農業物聯網、農業科研平臺。五大板塊將形成完整的農業循環產業鏈。

相比于“宿州項目”，由北京信托操盤的“無錫項目”則有很大不同，兩者在流轉面積、委托期限、經營者等方面有諸多差異。

“無錫項目”中，流轉面積158畝，期限不少于15年，涉及農戶233戶，采用“雙合作社模式”，即“土地合作社”+“專業合作社”。首先將擬進行信托的土地經營權確權到村民個人，再由村民以其土地經營權入股“土地合作社”，土地合作社作為委托人，以土地經營權在北京信托設立財產權信托。這一模式流轉土地的經營主體為當地種植大戶發起的“專業合作社”，北京信托代表土地信托將土地租賃給“專業合作社”。

在此基礎上，北京信托也在計劃根據具體融資需求開發資金信托產品及為農戶提供財富管理信托服務，形成“財產權”和“資金”的雙信托結構。

總體上來看，無論是中信信托還是北京信托，在土地流轉產品結構的設計上均是采用“財產權信托”和“資金信托”平行推進的雙信托結構。

奧妙之處

在土地流轉信托操作過程中，大家最為關心的是整個鏈條中，農戶、農業企業、信托公司以及當地政府分別會享受到哪些權益？是否具有在其他地域實施的可復制性？

參考“宿州項目”，最為奧妙的地方還是此信托產品的交易結構。

據中信信托董事長蒲堅此前接受媒體采訪時詮釋，“宿州項目”中，實為結構化集合信托計劃，由A類委托人委托的信托財產和B類、T類委托人交付的資金組成。A類為事務管理類信托，將農民零散土地流轉進行集約化經營，業已成立，B、T類信托收益權為資金信托，暫未發行。

交易流程可還原為三個部分，第一，也是最重要的部分，即為實現土地承包經營權的“轉移”，由村委會與全體農戶簽訂《農村土地承包經營權委托轉包合同》，村委會與鎮人民政府簽訂《委托管理協議》，鎮政府再與橋區政府簽訂《委托管理協議》，最后區政府與中信信托簽訂“農村土地承包經營權集合信托計劃信托合同”，并向橋區農村土地流通部門辦理信托登記備案。橋區政府負責利用機動預留地調換農戶土地、解決土地糾紛以保證信托財產的完整性。

第二，為信托計劃存續期內，受托人可根據信托計劃項下的土地整理投資需求等決定發行適當規模的B類信托單位，信托資金參與土地整理投資可自信托土地的地租收入中獲得土地整理投資本金和土地整理收益。條件成熟時，也可與商業銀行、專業性農村小微貸款機構合作，向參與土地信托流轉的農戶提供貸款資金支持。

第三，如信托計劃因出現臨時資金短缺而無法足額支付A類基本收益、B類預期收益或B類投資本金時，受托人可開放發行相應規模的T類信托單位募集資金提供流動性支持。

換言之，在每個A類信托單位核算期內，A類信托財產所產生的地租收入首先用于向A類受益人支付基本收益，不足兌付時受托人有權發行相應規模的T類信托單位募集資金墊付，這也是該項目一項重要的風控措施，除此之外，確保A類收益的方式還包括服務商承諾出租業績；服務商在外部招商，招租完成前先期與受托人簽署整體租賃合同等。

而建立在這一模式基礎上仍有很多衍生的金融機會，例如A類信托受益權有可能質押給銀行或中信信托等金融機構進行融資或在土地交易所內柜臺轉讓等。

前車之鑒

不管是土地流轉，還是土地流轉信托，都非一時興起之物，早在多年前就已經在一些地方開始嘗試，有成功的，也有失敗的。

記者了解過一些地方的土地流轉情況，還是呈現出不同的生存土壤和形態。就記者采訪過的兩個地方來看，比較具有代表性。

一個是江蘇蘇北地區。該地是平原地帶，土地遼闊、平整，很適合大規模種植。當地政府早在幾年前就已經開始了土地流轉。比如當地很大的一個農業企業，面積有上千畝，投資商是從沿海地區招商過來的。現在這家企業主要經營花卉種植、觀光農業，還有度假山莊等等。據一位當地的農民介紹，當時他家的土地也流轉給了這家企業，每畝每年1200元的租金，一共15年。現在他自己還在這家企業上班，每個月可以掙2000元錢的工資，比原來自己種地還是要劃算。

但是他更為好奇的是，這家農業企業前幾年很難賺錢，他很懷疑將來等土地升值以后，投資商會進行房地產開發，那時候自己的土地收益還不知道有沒有保障。

另一個是湖北省東部，該地是丘陵地帶，土地高低不平，面積大小不一，搞規模化種植比較難。2013年，該地被列為政府規劃中新的開發區，于是，原來沒有人在意的土地開始值錢了。一些企業家也盯著這個機遇，某村率先在當地開始土地流轉。剛開始時，村民們大多數不愿意，擔心會永遠失去土地。但是在當地政府的強勢介入下，該村土地共計2000畝土地還是被流轉了。村民們每畝每年可以獲得1000元的受益，流轉20年。

但是對于流轉后的土地究竟該干什么？當地農戶以后怎么辦？這些問題沒有很好的規劃，在當地引起了很大的抵觸情緒，最后市政府不得不叫停該項目。

以上是各地土地流轉中，比較現實的寫照。拿土地流轉信托來說，從2001年起，土地信托模式逐漸在浙江紹興和湖南益陽開始探索。其流轉中介為地方政府設立的土地信托公司或土地信托服務機構。農戶把分散的、小塊的農地交給土地信托機構，由其統一歸集、整理后通過出租等方式流轉給專業農業經營公司或種糧大戶，承租企業（大戶）每年支付土地租金，由信托機構統一分配給農民。

這些由政府設立的信托機構，大多既無金融牌照等合法身份，也無法對接金融資源，難以做大。因此，土地信托在這些地方談不上成功。

目前，從全國來看，土地流轉主要有幾種模式，分別是土地互換、土地出租、土地入股、宅基住房、股份合作等等。

從這些模式的運行效果來看，無疑對土地流轉信托提供了參考價值。

潛在風險

在土地流轉信托中，究竟會面臨哪些風險？假如遇到風險，又該如何處置？

業內人士認為，這些風險包括誠信風險、自然災害風險、政策性風險、信托公司經營風險等等。

中信信托董事長蒲堅認為，土地信托并沒有法律壁壘，但有市場和自然的風險，比如今年小麥價格下降、自然災害等，而在農業保險制度還不完善的情況之下，就會出現問題。除此之外，假如農民實現城鎮化之后，他們的土地信托權益如何變動，目前也沒有明確的說法。但這些都不是土地信托制度本身可以解決的，應由國家出面在制度和法規層面進行完善。

他同時分析，理論上農民是可以分享固定收益和未來的增值收益的，但一種模式按照市場化運行，不能保證百分之百沒有風險，沒有人可以出面兜底。

當然，因為土地信托目前的規模比較小，下游的土地承包商又有相應的抵押物，所以風險并不是很大。而目前信托公司也正在嘗試著跟外圍的農資提供商進行談判，萬一出現風險，價格是否可以降低等。

首都經貿大學金融學院教授吳世亮曾經撰文指出，鑒于我國土地制度的復雜性，應該從國家層面進行制度建設。

首先，土地信托必須進行統籌，不可能以一家一戶的形式進行，這個過程應該找到一個合適的組織者，否則談判的成本既高，效果也有限。而從目前實踐當中的土地信托案例來看，信托公司均是和當地政府合作開展業務。

其次，地方政府出面進行土地信托，也會面臨一系列的難題。比如，土地信托在嫁接下游的產業鏈之后，一旦出現風險，為了讓信托關系長期持續進行下去，政府勢必要給予流轉的企業一定的扶持和優惠。但在地稅空間有限、農業生產地區財政有限的情況之下，地方政府在這方面的能力會受到較大限制。

所以，中國或許應該學習當年東西德國統一時候的經驗，由中央政府出面，在全國范圍內，統一實施涉及土地信托制度的法律和稅收及補貼政策，以此來實現土地信托的全面及可持續。

資本下鄉

“三農”一直期盼著知識下鄉、人才下鄉，這一次，或許真的等來了資本下鄉。業內人士認為，在城鎮化進程的背景下，土地流轉信托，作為重要的金融工具，或將迎來一個春天。

從“宿州項目”來看，已經可以看出信托公司的大膽嘗試。根據中信信托的設想，長遠看就是要做土地銀行（見圖2）。

具體的運行模式是，農戶將土地存入土地信托銀行，土地信托銀行為其提供土地憑證，實現了農民擁有可攜帶資產、可攜帶的社會保障，使農民自由遷徙成為可能。

土地信托銀行的銀行部設立土地信托，實現土地財產資本化，實現了土地所有權、經營權和收益權的有效分離。同時依托信托專業化、產業資源和與政府溝通等方面優勢，增加農民談判地位，保障農民利益實現。

土地信托銀行的銀行部和信托部實行嚴格的資產分離，土地信托實現農村合作組織資產經營和行政管理的分離，實現了受益人的固定收益和超額收益。

一位資深信托人士認為，土地流轉信托未來會有三方面的延伸。

第一，條件成熟下，將對收益權做資產證券化，推出收益權憑證，該憑證可上市流通、可抵押融資，實現真正的財產權收入以及財產權流通帶來的溢價收入。

第二，為更多農村小貸公司提供可能。受益權憑證可評估價值，為農民貸款提供抵押。

第三，規模化后，土地信托銀行將成為可能。農村用地、集體用地和建設用地都可以存進土地銀行，并得到憑證。

資本是逐利的。但愿這一波可能興起的資本下鄉潮中，能夠給渴求資金的“三農”帶來真正的幫助，帶來實在的利益，而不是一次“資本的剪刀差”！