房產測繪管理新思維與房產測繪信息系統構建模式研究

摘要：隨著中國房地產行業在城市化進程的推動下，發展速度越來越快，并且房產管理業務也在住房制度革新的推動下越來越多，房產業務的管理需要提升自身水平來適應人們日益增高的需求，這也對房產測繪管理提出了更高的要求。本文研究分析了房產測繪信息系統的構建模式。

關鍵詞：房產測繪;新思維;測繪信息系統;構建模式

隨著城市建設步伐的加快和住房制度改革的進一步深入，房產管理業務量迅速增加，權屬變更日益頻繁，并逐步形成了房產權屬種類多元化的新局面。為了適應房產市場發展的新形勢，加強房產市場管理，維護房產市場秩序，保障房產權利人的合法權益，進一步促進房產業健康有序的發展，適時推出以GIS為基礎的房產測繪信息系統是大勢所趨。

一、房產測繪的內容

房產測繪細分為房產基礎測繪和房產項目測繪兩種。房產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內大范圍、整體地建立房產的平面控制網，測繪房產的基礎圖紙一房產分幅平面圖。房產項目測繪，是指在房產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房產管理過程中需要測繪房產分丘平面圖、房產分戶平面圖和相關的圖、表、冊、薄、數據等開展的測繪活動。房產項目測繪貫穿于整個房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動的全過程，工作量大。其中最大量、最具現時性、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。

二、房產測繪信息系統的意義

為房產管理現代化提供了科學方法房產測繪信息系統的建立，改變了傳統的管理方式，為房產管理現代化提供了一種新的科學方法。為房產管理提供了現代化管理手段隨著房改措施的出臺，傳統整理方法己不能適應在新形勢下出現的大量資料的整理與管理。因此，迫切需要一種新的途徑來完成這些工作，它就是房產測繪信息系統。為合理利用房產管理數據提供了新途徑房產測繪信息系統可大大地提高資料的查詢速度。一般來說，對于給定的查詢，段時間內就可顯示資料數據，從而大大地提高了房產管理效率。為房產管理提供科學的決策依據房產測繪信息系統還可為房產管理決策服務，它通過一系列科學的方法和模型，利用數據庫中的大量數據，按照確定目標，通過模型運算、知識推理等選擇出最優的決策方案為管理人員提供決策支持。

三、房產測繪管理思路

房產管理系統的基礎是房產測繪數據管理。房產測繪主要是測定和調查房屋及其用地狀況，為房屋產權產籍管理、房產交易、房產評估、房產開發、稅收以及相關部門提供測量數據、地圖和相關資料.它與城市地形測繪、地籍測繪工作既有相同之處，又有較大的不同。它不僅需要提供房產的地理位置、形狀，而且需要提供房產的建筑面積、房屋結構等信息，其成果除了分幅、分丘圖以外，還包括分層分戶圖等。房產測繪管理就是對房產測繪成果進行管

理。隨著城市建設現代化步伐的不斷加快和房產業的高速發展，房產測繪的工作量成倍增長，房產平面圖的增加與變更頻率也隨之激增，同時管理復雜度也相應提高。改變傳統的測繪與管理方式已成為一個迫切需要解決的課題。我國房產測繪管理方法相對來說比較落后，目前主要有以下幾種方式。

1、人工房產測繪管理

這種管理方式的主要特點是：人工方式進行房產測繪;手工計算，手工繪制房產平面圖，采取地面直接量測或圖上量測法進行面積量算，各種調查資料：如房屋分類面積匯總表、房屋分丘分戶圖、房屋權屬調查表等文字、圖件用“紙”的形式存放。這種方式既不方便管理，也不利于各種查詢、分析、統計的需要，因此是一種正在淘汰的作業方式。

2、計算機輔助房產測繪管理

計算機技術的發展為房產測繪管理提供了一種簡便快捷的方法，減少了管理當中的各種繁瑣的勞動，提高了工作效率。這一方式主要特點表現如下。數據獲取方面，采用電子手簿等進行記錄，并在計算機上批量處理各種量測數據。采用數據庫管理軟件進行各種文字屬性資料管理，自動輸出各種表格、統計結果等。用機助制圖方式輸出各種圖件，如房產平面圖、分丘分戶圖等。

3、房產測繪管理系統

GIS技術的發展為房產測繪管理自動化帶來了廣闊的前景。GIS的主要特點是空間數據與非空間數據的聯合處理與存儲，因而解決了計算機輔助管理中空間數據與非空間數據不能聯合處理與存儲的問題。隨著計算機軟硬件的飛速發展，GIS正逐步走向實用化、多樣化，并深入到地學相關的各個領域，同樣也促進了房產測繪管理的自動化。北京市崇文區房產管理局開發了《房產測繪CAD生產綜合管理系統》，該系統采用CAD管理圖形數據、數據庫管理屬性數據，采用人工智能語言與一般高級語言相結合實現了兩庫之間的數據通訊。無錫市房產管理局產權監理處開發《無錫市房產綜合測繪系統》，該系統以AutoCAD作為其基本圖形支撐環境管理圖形數據、SQLServer管理屬性數據，實現了房產測繪的計算機管理。深圳市地籍測繪大隊與南方測繪儀器公司聯合開發了應用于房產面積測繪、公共面積分攤的軟件《深圳市房產測繪系統》，該系統應用ARCGIS實現房產圖繪制、應用數據庫軟件Oracle實現房產面積數據的管理和相關表格的輸出。以上各個系統的基本思路是圖形庫與屬性庫采取分別管理，通過系統集成實現圖形屬性的統一管理。

4、房產測繪信息系統的構建模式研究

國內房產管理行業的計算機辦公軟件伴隨著房產管理工作內容、工作方式的變化以及計算機軟、硬件技術的發展，大體經歷了以下三個發展階段。

1）單機單用戶模式階段

這一階段的特征是：針對房產管理查詢統計困難，手工書寫房產證容易出錯、容易涂改的缺點，在單獨的微機上，由專人將己經手工辦理完畢的案卷進行計算機錄入并打印各種房產證件。有些系統還帶有簡單的繪圖工具，可以繪制和輸出房產配證圖。這種模式的主要優點是：方便了查詢與統計，計算機打印的證件整齊美觀，不易涂改，開創了計算機應用于房產管理的新紀元。缺點是：沒有真正實現計算機輔助辦公，沒有提高辦公的準確性和工作效率，相反卻增加了一個工作環節，增加了工作量。

2）Client/Server多用戶模式階段

這一階段的特征是：針對房產管理的手工工作特點，通過房管局內部的局域網，采用Client/Server模式，將計算機聯網，實現了計算機上多人協同工作，案卷能在計算機間流動起來，查詢、統計得到進一步加強。有些系統還引入了GIS軟件，進行房產地形圖的生成、使用和維護，提高了圖形功能。缺點如下。圖、文、表、管的集成程度不夠，還處于相對獨立、互相割裂的狀態，沒能實現辦公一體化，有礙于數據的傳遞和利用：另外，系統缺乏開放性，難以通過Internet對外發布房產管理信息，系統的維護升級也不方便。

3）Browser/Server廣義用戶模式階段

這一階段的特征是：針對房產管理工作的網絡化、數字化的進一步要求，結合數字城市的整體建設思路，通過Browser/Server的應用，在房產管理機構、各級政府、房產開發商和廣大市民之間架起一座信息溝通的網上橋梁。另一方面，隨著GIS軟件的更加成熟和日趨平民化、微機化，MIS/GIS/CAD的緊密集合，圖、文、表、管一體化的辦公模式也在本階段成為可能。這一模式的主要優點是：具有Web辦公的可操作性、可移植性、可維護性和異地辦公、信息共享等特點;MIS/GIS/CAD的緊密集成，建立在相同的數據庫基礎上，表格、圖形之間的數據能有序流動，互為驗證，保證了辦公的準確性、簡便性。

結語

隨著我國社會經濟的飛速發展，房產業已經成為當前中國經濟的重要一部分，并且房產管理業務隨著人類日益提升的生活水平而日漸增加，為了提高房產管理工作的效率，加快房產行業的經濟發展速度，房產測繪管理與房產測繪信息系統已經成為房產管理工作中必不可少的一部分，使中國的房產業朝著正確的方向發展。

參考文獻：

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