數字化測圖技術在房產測繪中的應用

摘要：隨著房地產管理法的頒布實施及住宅建設與房地產業迅速發展，房地產市場日趨完整。如社會公眾迫切要求規范售房面積，加快辦證速度以及房屋頻繁變更需要等，用傳統的手工作業方法進行房產測繪已不能滿足要求，如何快速準確地進行房產測繪，已成為我們面臨的重要任務。數字化測圖技術就完全滿足了這些需要。本文就詳細介紹了數字化測繪技術在房地產測繪中的應用。

關鍵詞：數字化測圖;房產測繪;應用

隨著測繪行業在計算機技術的不斷滲入下，以打破了傳統的模擬測繪方法，數字化測圖技術占領了主導地位。其成圖成果數字地圖具有更規范、精度高、綜合性運用強等特點，而且對于各用圖單位進行規劃、設計計算、綜合管理等方面有極大的優越性。隨著現代化計算機技術、網絡技術以及測繪新儀器的迅速發展，數字化測圖技術因具有更規范、更精確、綜合應用性更強易拓展等特點，給各用圖單位進行規劃、設計計算、綜合管理等帶來了極大的方便，較好地滿足了現代化房產管理的需要。

一、數字化測圖的原理

有別于傳統繪圖，數字化測圖就是將計算機和一套輸入輸出設備有效整合進行測圖的技術。首先，所需的輸入輸出設備有野外采集數據設備，數模轉化器，電腦以及繪圖機等。其次，為了使電腦可以有效處理數據以及管理繪圖的整個過程，我們要事先在計算機中編輯好相關的程序指令。最后，只要輸入相關的制圖數據以及必要的一些參數通過電腦的處理，最后制圖機就可以繪出所需的房地產圖。

二、傳統模擬圖的掃描矢量化

自房產測繪工作開展以來，各房產測繪部門都先后測制積累了大量的分丘或分幅平面圖。在使用數字房產測繪系統的基礎上，筆者提出3個方案進行比較。第一，使用數字化儀進行舊圖數字化;第二，使用掃描儀進行舊圖掃描矢量化;第三，使用全站儀在外業測繪時對分幅圖進行碎部點采集，再進入計算機。分析認為，第一種方案適用數字化儀速度慢、不靈活、效率低;第二種方案對舊圖進行掃描矢量化，靈活方便、效率高、見效快、實用性強、成圖精度高;第三種方案外業控制測量工作量大、見效慢、單位條件不允許。在掃描矢量化過程中，關鍵是

要解決兩個精度問題：一是檢查原圖精度（點位誤差、房屋邊長面積誤差等），二是減小圖形掃描變形誤差。否則容易造成相鄰房角點、界址點位置不準確、房子裝不上、圖形接邊差等問題。具體過程如圖1所示。

三、內外業一體化數字測圖

內外業一體化數字測圖方法有3種：電子平板方式采集數據，現場成圖;外業記錄測量數據并編碼，用SCSG2000房產增強版或南方公司房產信息系統（測繪板）等軟件批量處理數據并自動繪圖;外業記錄測量數據，畫草圖不編碼，利用測繪軟件交互編圖功能制圖。

1、編碼測圖

其作業流程如圖2所示。

1）草圖法測圖

草圖法測圖與編碼法測圖相同，但不要求記錄測點編碼，而輔以人工繪制測點草圖來描述測點的屬性和相互關系，草圖上需標注測點的自然編號（流水號，即測點數據通訊至計算機后，測點數據文件中的自然順序號，不是測點點號），其作業流程如圖3所示。以上兩種測圖方法，可使用各種型號內存全站儀的強大內存，結合電子手簿采集數據，在內業完成數據通訊后，成圖上的地物屬性清楚，點位精度高，方便快捷。

2）無圖區房產分丘平面圖測繪

由于受地方經濟條件限制，有些城市，特別是縣城、鄉鎮，房產基礎測繪資料十分缺乏。根據房產測繪軟件靈活方便的特性，對無圖區（無基礎測繪資料）可進行假定坐標房產分丘平面圖的測繪，其方法為：對于產權單位較大、宗地范圍大的測區，使用全站儀在假定坐標下進行數據采集，其過程和內外業一體化測圖中的草圖法測圖相同。不同之處為一宗地就是一假定坐標系，宗地圖接邊不以坐標系接邊。而以行政轄區、街坊、街道相連處接邊。對于產權單位較小（如私房）、宗地范圍不大的測區，則不必使用全站儀，方法更為靈活，過程如圖4所示。采用以上兩種方法測繪房產分丘平面圖，上述專業測繪軟件使用靈活，隨意性較強，能滿足縣城、鄉鎮等無圖區房屋產權發證配圖的需要，雖然相鄰點間精度較差，但仍不失為無圖區過渡時期的一種較好而又普遍的房產圖測方法。

3）房屋分層分戶圖測繪

在進行商品房、房改房測繪時，需進行房屋分層分戶圖測繪。該項工作涉及外業測量、內業繪圖、套內面積計算、共有共用面積分攤計算等，最后需給出顯示房屋產權面積的房屋分層分戶平面圖。過程如圖5所示。

四、數學化測圖的應用

將測量房地產的數據和調查的房地產所屬權的結果進行詳細地分析和相應地處理，這就是我們所說的房地產測圖系統。該系統把所需的不同類型的，即可以在圖紙上標示的以及無法在圖紙上標示的，輸入進計算機中的屬性數據庫中，然后將其管理起來并且進行相應的處理就可以得到所需的結果了。房地產圖的數字化有利于今后的修改以及及時地更新。其功能遠大于傳統的房地產圖。數字化測圖可以精確地采集的數據，將數據生成相應的圖像文件以及既可以數字存儲又可以繪出符合哦你剛剛用十分的廣泛。可是數字化測圖雖然在我國發展了好幾年，但是卻還處在發展階段，有著很大的發展空間。現在我國主要使用的是分幅圖、分丘圖和分戶圖這三種房地產圖。它既可以通過實地測量繪制成圖，也可以變編繪成圖。運用平板儀測圖，利用航空攝影測量法測圖以及通過野外的數據采集裝備幫助成圖這三種是實地測繪成圖常用的方法。無論是哪一種，都必須嚴格的按照：由整體到局部的布局原則;由高級到低級的精度原則;先控制后碎部的程序原則（即先做控制測量再做碎部測量）的測繪工作的三項基本原則。

1、平板儀測圖

平板儀測圖是運用平板儀（型號可以是大型或是小型）與皮尺的結合來進行測量距離。具體操作流程是：搜集相關資料、實地探勘、擬定合適的設計方案;進行基本的控制測量;圖根測量和界址點測量;進行詳細的房地產調查;運用平板儀測圖;最后進行清繪和印刷。

2、野外數據采集機助成圖

野外數據采集可用全站儀型電子速測儀系統，也可以用經緯儀配合光電測距儀系統，其具體流程如下：搜集資料、實地探勘，擬定合適的設計方案;首級控制測量;圖根測量和界址點測量;進行詳細的房地產調查;在野外進行數據的搜集;利用計算機進行數據處理;圖形編輯;數控繪圖儀繪制線畫圖。

3、編繪成圖

在所需的測量區域內，地形和地籍圖已經有了并可以使用的情況下使用這種測繪。具體地操作流程如下：搜集地形與地籍原圖;復制等精度二底圖;進行詳細的房地產調查;界址點的測量;外業檢查補測;編圖;最后進行清繪和印刷。

結束語

數字化測圖技術經過不斷的發展，現在可以運用航測數字成圖技術、攝影測量技術以及野外數據采集技術等搜集數據。在數據的處理方面，既可以批量的處理數據，還可以采用人機互助的形式來進行多功能高自動化的圖像處理的綜合性測圖系統。將房地產圖進行數字化后，在今后圖紙進行更新或是修測范圍大，遍數多時可以避免圖紙作廢需要重新測繪的情況，這樣大大簡化了操作步驟，方便管理使得圖紙保持時效性。數字化測繪使得房產圖可以充分發揮它的所有功能，使其真正做到一次測量都次使用。城市建設部門進行管理工作必不可少的基礎資料。應用數字化測繪后就可以將圖紙數字化后再結合相關的軟件，依據所需的資料和要求生成其它各種圖。所產生的圖具有線條準確的拼接，而且線條光潔并且均勻，符合相關規范，信息量大，數據緊湊，這樣可以為為建立房地產地籍信息系統打下了有利的基礎。

參考文獻：

[1]房產測量規范（GB/T17986，1-2000）[S].北京：中國標準化出版社，2009

[2]呂永江.房產測量規范與房產測繪技術[M].北京：中國標準出版社，2009