樓市調控轉向

樓市在今年上半年迎來了拐點。今年以來，房地產市場進入調整期。上半年樓市由熱轉冷，商品房成交量和價格雙雙下降。在政策、供求等因素轉向的共同作用下，市場預期樓市短期難以轉暖。

與此同時，今年年初決策層拋出了“分類調控”的新提法，以“松綁”限購為主，地方的樓市政策紛紛出現松動。而隨著多地“限購”政策的退出，監管層正在尋求樓市調控的長效機制。

“限購令”退出

今年上半年，樓市“寒流”不期而至。數據顯示，1-6月份，全國商品住宅銷售面積42487萬平方米，同比下降7.8%，相比去年全年的17.5%下滑25.3個百分點；住宅銷售額25632億元，同比下降9.2%，降幅與去年全年增長26.6%相比，下滑35.8個百分點。

隨著“樓市”調整期的到來，多地的限購政策也出現了松動。在46個限購城市中，36個對限購政策進行了調整。除了出臺放寬戶籍、買房落戶、購房補助等變相政策“曲線救市”以外，武漢、蘇州、杭州等城市更是對大戶型住宅交易不再限制，更有甚者，呼和浩特、濟南、?？诘瘸鞘袆t已經明確全面放開限購政策。

對于地方政府而言，放松限購誠然是無奈之舉。

地方政府如今正面臨巨大的財政壓力。今年多地債務償還在即，地方政府債務審計的結果是，2014年地方債償還規模將是今年及以后各年份中規模較大的一年，財政部副部長王保安指出，今年到期需償還的地方政府負有償還責任債務占債務總余額的21.89%，根據審計署公布的數據，截至2013年6月底，地方政府負有償還責任的債務約11萬億元，按照上述償債比例，今年地方政府需償還債務或為2.4萬億元。

長久以來土地出讓金都是政府償債的主要途徑。審計署數據顯示，2012年底，4個省本級、17個省會城市本級地區有55%的債務承諾以土地收入償還。

樓市的持續蕭條正在讓地方財政陷入困境。今年上半年全國土地市場先冷后熱，3月以來土地市場明顯降溫。中國房地產指數系統（CREIS）報告指出，今年二季度，全國300個城市土地成交面積同比下降了29%，土地出讓金收入同比下降了15%。7月，300個城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金同比減少了49%。杭州、貴陽等多個二、三線城市都出現了土地流拍。

地方政府的財政壓力劇增讓救市迫在眉睫，在“分類調控”的政策方針指引下，放松限購也成為了地方政府“救市”的一大手段。而另一方面，樓市政策松動，也成為市場調控手段轉變的契機。

建立長效機制

此輪限購雖為救市，但市場反應卻并不明顯，各地情況均有不同。天津、長春、溫州等多地，樓市依舊趨冷；而呼和浩特、杭州、福州等地在限購放松初期，則出現了一波回暖，例如，7月呼和浩特商品住宅成交面積環比上漲了68.62%，同比上漲42.55%。

中原地產首席分析師張大偉指出，部分城市前期供應量過大、房價暴漲是樓市降溫的主因，同時，之前成交量的集中釋放也帶來了需求端的空檔，因而，僅靠放松限購難以拉動市場回暖。

市場環境的變化是本輪樓市降溫的主因。交通銀行首席經濟學家連平指出，政策、資金、供求和預期等因素在上半年出現了明顯的轉向，而市場環境的轉變促使樓市由“政策市”轉向為“市場市”。

本輪市場的自發調整讓此前連番的調控政策顯得尷尬。自2010年4月30日北京在“新國十條實施細則”中明確提出限購政策以來已經過去四個年頭，在此期間以“遏制部分城市房價過快上漲”為目的的 “政策組合拳”不斷上演。然而，中國房地產價格飛漲的局面并沒有因此而改變。以本輪市場供求發生逆轉為契機，政策制定者必須重新審視樓市管控政策的合理性。

以“限購”和“限貸”為代表的樓市政策顯示出了明顯的行政干預市場的印記。在相關政策中，戶籍、購房量、已有房屋數量成為監管層考慮的變量并予以限制，甚至形成對正常購房需求的壓制，而該部分需求事實上并未消滅，因此形成購房需求的“堰塞湖”。通過管制解決樓市發展的難題實則南轅北轍。

清華大學經管院教授李稻葵將限購政策歸為過渡性的制度安排，并指出脫離管制，建立樓市調控長效機制的必要性。一方面，應當通過系統的財稅改革，讓地方土地供給更加透明合理；另一方面，可以在房產交易、房貸、保有等環節通過合理納稅等方式進行調節，而非管控。

今年以來，新華網等官方媒體多次提出“市場化調控”的說法，而監管層正在樓市調控的長效機制上尋求突破。今年初，發展和改革委官員表示，2014年擬研究推進房產稅法。與此同時，中國的不動產登記制度方案正在建設之中，而不動產登記被看作是房產稅出臺前的一項技術性工作。

厘清政府和市場的關系，將市場規律帶入樓市調控將是新一輪樓市調控的主基調，重回市場化邏輯已逐漸成為監管層對于樓市調控的共識。

本欄目責任編輯： 杜彬（zhangiwfree@gmail.com）