如履薄冰的“小產權房”

關于“小產權房”（指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉（鎮）政府或村集體頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。）的問題由來已久，尤其是在深圳，外來人口眾多，且負擔不起不斷攀升的高房價，“小產權房”每平方米僅4000～6000元，于是成為“城市夾心層”的購房首選。如今，這些已購房者正焦躁地等待著“小產權房”的“轉正”。

2013年，十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（下簡稱《決定》）提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。一時間各種“專家解讀”“媒體解析”紛紛歡呼——“小產權房”將要轉正。

可是事實究竟是不是如此？答案是否定的。

《決定》出臺后不久，國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知，要求全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等措施，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。略顯尷尬的分析聲音再次跳出說，“小產權房”不安全，存在各種隱患，等待“小產權房”的依然是拆除的命運。

城市房價過高是“小產權房”存在的大背景

“小產權房”出現乃至“繁榮”的歷史，與城市房價瘋長的這幾年密不可分?！靶‘a權房”成為社會關注的熱點，是從2006年開始的。根據國家統計局發布的數據，2006年全年，全國房價平均上漲5.5%。北京、深圳是“小產權房”房價上漲最快的城市，分別達到北京10.4%、深圳10.0%。2013年，這個數字還在不斷攀升，上海幅度高達21.4%，北京、廣州、深圳排名第二到第四位，漲幅均超過了20%，分別為21.2%、20.7%、20.6%。

中國現在的發展并不平衡，個別大中城市的房價一直走高，遠遠超出工薪階層的收入水平和消費能力。同時，當地政府的廉租房、經濟適用房等，遠遠不能滿足市場需求，再加上一些“炒房”的行為，共同導致了“小產權房”的熱銷。

利益催生市場，一些農村集體組織開始不斷私自建房，各地的“小產權房”成為屢禁不絕的問題。北京、深圳等地成為了媒體關注的“小產權房”集中區域。雖然政府部門一再出臺相關政策規范其行為，但由于涉及面較廣，地方政府的處理溫和而謹慎。

“小產權房”合法化決不是大勢所趨

社科院農村發展研究所研究員黨國英認為，現在的規劃和用途管制有很多問題。我國現在雖然出臺城鄉規劃法，但鄉村規劃仍非常隨意，如果不修改規劃法，那么農村可能就按照自己的利益，隨意修改規劃，使得幾十萬行政村都可以入市。這是改革大勢所趨，雖然原來不合法，但是改革的大勢所趨之下，讓原來一些不合法的事情變得合法，也是一種和解，“無非是一部分農民得到一些利益。改革不應只計較這個?！?/p>

然而更多的則是反對的態度，上至國家住房城鄉建設部，下至購買了“大產權房產”的普通居民，都指出“小產權房”擾亂了土地市場和房地產市場秩序。

“小產權房”的危害到底在哪里？有關部門指出，建設、銷售“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。

某地產市場研究部總監張大偉表示，三中全會提到了城鄉用地是一個系統，的確是一個方向，但小產權房是之前的問題，它涉及到占用了農村宅基地或者農村耕地，從法律定義上是非法的。

對此，很多專家也表示贊同，認為由于“之前買賣‘小產權房’的行為屬于違法行為，如果簡單的‘轉正’，就等于承認了之前的違法行為?！?/p>

我國著名房地產開發商任志強更進一步表示，“小產權房的最大問題不是產權問題，而是安全問題，如果沒有經過質監站，沒有經過消費驗收，出了事誰負責任？”

“小產權房”購買者出路在哪里

雖然上面三令五申，但是“小產權房”的魔力依然巨大，這股邪風短期內依舊不會止息。在深圳的龍華新區、沙井、石巖、福永，“40萬3房1廳”的小廣告貼滿了小街的電線桿。

無論是參與買賣購房者或是中介銷售，均表示不擔心會面臨拆遷的問題，購房者大多以“搏一搏”的僥幸心態，認為只要拆遷政策不落地，自己就有永久使用權，還能從中賺一筆。而對于“小產權房”的買賣，中介銷售一直強調一個專有名詞：是“合作轉讓”。

“拆遷是一定不會的，但轉正也沒有可能。”中介機構的銷售如實告知買家，購買報建手續齊全的宅基地，是以“合作轉讓”的名義，只需花幾千元去律師事務所辦個公證就沒有問題，哪怕是政策真的出臺，即使拆遷，也可以獲得相應賠償金。

“小產權房”入住率高，以“扎堆式”聚集在城中村里，拆遷涉及多方利益關系，實施難度大。

憂心忡忡的已購房者也不在少數。深圳一位購買者說：“一旦買賣雙方有了糾紛，吃虧的還是我們買房人。”

也有律師指出，導致目前這一現狀的主要原因是相關執法部門滯后性執法，沒有從苗頭和根源上查處，造成既成事實的情況。雖然市面上仍在交易買賣“小產權房”，但是一旦發生糾紛或出現繼承、轉讓等情況，就無法得到法律的保護。如履薄冰的產權房“至少目前來看國家層面不認同‘小產權房’，所以購買風險依然存在?！?/p>

最新消息，深圳市規土委于2013年12月答復政協委員“先行解決‘小產權房’問題”相關提案時透露，已有區政府嘗試將符合條件的個別歷史遺留違法建筑納入保障性住房。而據資料顯示，深圳有近40萬棟違法建筑，建筑面積約占全市建筑總數一半。不過，鑒于大多數歷史遺留違法建筑未經消防、質檢等程序把關，可能存在安全隱患，還需通過多項程序以保證其滿足作為保障性住房的要求，因此該方案尚在試點探索中。