逆市邏輯

早在上世紀90年代，世邦魏理仕環球投資（CBRE Global Investors）就已經在中國投資了。中國并不是簡單的一個市場，世邦魏理仕環球投資從來也不會將中國當作一整塊市場來看待和投資。房地產具有很強的本地化屬性，在不同城市和區域市場，基本面的差別會很大。當然，今年房地產市場的幾個關鍵詞包括：購房者觀望、房價下跌、成交量萎縮和小型房地產企業倒閉。但這樣的市場行情恰恰是投資的好時機。

事實上，今年前5個月多座城市的土地成交量較去年同期都有30%至40%的下滑。另外，為了減少土地流拍的可能性，一些地方政府會釋放出位置更好的土地，或者用低價來吸引開發商。值得一提的是，中國新型城鎮化戰略強調了要建設更美好的城市，會將城市更多的整合在一起，而不是蔓延在周邊的農地上。

媒體經常拿美國房地產市場來和中國比較。但是中國與美國在人口結構、經濟發展和管理制度方面都不盡相同，因此不具備可比性。美國自建國以來，其住宅市場相對公開，并且以市場為導向，而中國從1949年以來一直到上世紀90年代中期，都是國家或單位分配住宅，因此壓抑了幾代人購買私有化住宅的需求。這也許是兩個市場最本質的區別。

此外，美國發生“次貸”危機主要是由于購房者沒有足夠的收入來償還房貸引起的，有些時候他們的貸款/房產總值的比重高達105%。次級貸款也被稱為“騙子貸款”，因為購房者可以偽造收入來申請房地產按揭貸款，而他們可能根本支付不起利息，更不要說歸還本金。發放貸款的機構鼓勵了這樣寬松的貸款審核標準，而監管機構對此睜一只眼閉一只眼。這一點與中國非常嚴格的監管形成了鮮明的對比—中國要求非常低的貸款/房產總值（較高的首付款），因此購房者不會在房地產價格下降時拋棄房產，而且要求非常嚴格的證明文件可以保證購房者有能力償還按揭貸款。

與其他的發展中國家相比，中國房地產市場有更多的政策干預，但是本屆政府正在盡量減少對市場的干預，使市場在資源配置中起主導作用。中國有著較高的家庭儲蓄和巨大的改善性需求。目前中國房地產市場所面臨的最大問題在于一些較低級別的開發商舉借了大量債務，并且一些區域和高端住宅市場供過于求，但是這次市場回落可能會“擠出”這些開發商，并且能夠減少未來的住宅市場供應。因此，世邦魏理仕環球投資的投資策略是反市場周期的投資策略。

中國的自有產權住宅市場只有15年左右的歷史，因此還處于嬰兒期。世邦魏理仕環球投資也非常贊成政府對于保障房的建設，但是市場上對中產階層住宅的市場一直都處于供不應求的狀態。因此，中國城市的中產階層將在未來10年繼續購置現代化的、舒適的住宅，他們正是世邦魏理仕環球投資的主要目標客群。世界上任何一個國家，任何一個歷史階段，都沒有過中國中產階層所釋放出來的巨大住宅需求。目前，中國的高層領導掀起的反腐行動仍在進行，但是大多數中產階層的財富是通過努力工作和創業而獲得的，而不是通過賄賂。因此，反腐并不會對這些人產生太大影響。

世邦魏理仕環球投資將會以較低的土地價格投資中國基本面最好的城市。因為一些城市房地產市場旺盛，而另外一些城市的市場已經疲軟，世邦魏理仕環球投資將會選擇性地進入部分二線城市。一些靠近一線城市、并且有高鐵相連、生活設施便利的衛星城也符合世邦魏理仕環球投資的投資策略。在這些衛星城，已經產生了大量的房產交易。相比一線城市，那里的土地價格較低，從中期來看，這些城市的房地產價格仍然具有增長潛力。

以上的判斷是基于，世邦魏理仕環球投資的數量化模型對各地宏觀經濟、房地產市場和土地市場的全面考量得出的結果。（采訪整理|本刊記者 李冬潔）