樓市整容師

在北京最繁華的三里屯商圈，昔日地標盈科中心已鮮有人問津，潮流酒吧和餐廳林立的街區里，其陳舊外表顯得格格不入。近日，這棟始建于上世紀末的建筑迎來了自己的新主人，并且號稱要把它重新拉回中心地位。

4月8日，李嘉誠次子李澤楷以9.28億美元（約合57.8億人民幣）的價格將此項目整體出售給房地產私募基金公司基匯資本，成就了海外私募基金在中國最大的單項物業收購案。去年8月，李家“七連拋”的第一個樓盤廣州西城都薈亦是該基金接手。

“我看中的是它的地點和體量”，基匯資本董事長、執行合伙人吳繼煒告訴《環球企業家》，這位“李家接盤者”僅40出頭，與老練商人形象有很大反差，他認為以這個價格在北京無法復制的精華地段，收購到如此大型、可生產穩定現金流的項目非常難得，聽上去像是撿了個大便宜。

盈科中心從2008年開始叫賣，前期競購者頗多，而基匯資本一直在觀望準備。盈科與SOHO等買家的幾輪談判均在最后一刻告吹，原因是李澤楷總感覺自己賣得太便宜，誰料國內樓市越發低迷，此時進場的基匯資本儼然坐收漁翁之利，比起2013年底盈科中心66.57億 港元的估值，這次交易的價格僅溢價8%，并且其3.38 萬元/平方米的單價也遠低于周邊物業的市場價 格。

李澤楷著急賣，而基匯資本剛募集完新一期基金彈藥充足，雙方的談判過程很快。從盡職調查、融資安排、交易合同談判等等，前后僅用了三個月。“1月份開始正式談，許多談判都是凌晨進行，雙方不眠不休非常瘋狂。”基匯資本執行合伙人、中國地區主管彭慶邦告訴《環球企業家》。他是該項目的操作者，這些年頻繁的收購讓彭早已適應了這樣的工作節奏，“整個團隊都是工作狂，凌晨4點鐘發郵件都有人回，大家收不到郵件會有點失落。”

有意思的是，7年前基匯資本聯合太古地產收購不被人看好的新三里屯項目（如今的太古里），當時正熱的盈科中心乃是三里屯令人艷羨的地標建筑。時過境遷，基匯資本和太古地產一起，用7年的時間將太古里打造成新的地標，而盈科中心則逐漸沒落。今年二月份，基匯資本成功退出太古項目，再回過頭購入老地標，相比太古項目賣出的價格，盈科中心的購入價格顯得非常劃算。

當然，便宜的東西自然有其問題所在。樓板面積約17萬平方米的盈科中心，由兩棟甲級辦公樓、兩棟服務型公寓、一間大型購物中心組成。自2011年10月底太平洋百貨宣布撤出后，地下一層至地面五層共計6層的物業一直未能租出，至今已空置近3年。然而，“空置”帶來的巨大想象空間反而讓買方感到興奮，彭慶邦表示，“如果原來的商場都是租滿的，我們一定不會買，因為如果想依自已的規劃改造，得賠大量的錢終止合同讓老租戶走。”

接手之后，基匯資本的思路將不同于地產商，若是后者拿下盈科中心，拆散出售的可能性會更大，很容易回籠幾十億現金，滿足了財務目標。基匯資本則打算用幾年的時間，在整體資產管理的策略下改造盈科中心，希望重新打造它的地標特質，并在未來以Reits上市或者合并收購的方式整體退出。

拯救

這是基匯資本的慣用手法，它偏好買下破舊的老樓，幫助重整以創造價值，過去幾年干得最多的便是救活“爛尾樓”。

上海353廣場項目是典型例子。2006年，基匯資本花9億元買下這棟上海南京東路上知名的“爛尾樓”，當時名為“東海商都”，擁有70多年歷史的老建筑外表散發著優雅光芒，但里面幾乎全空，被視之為商場“百慕大”，多次更換經營者始終不盡如人意。

歷史悠久的樓通常都有棘手的遺留問題，統一使用權成為該項目的最大難點，“買入后雖然產權是我們的，但有19個有使用權的‘散戶’在里面，從六七十年代就一直在使用，導致沒有辦法全面施工做完整的改造，我們花了很多功夫跟這些人談，支付合理的遣散費讓他們離開。”彭回憶道。

全部談妥后，基匯資本邀請海外知名設計公司參與改造，在保留原來的Art Deco裝飾藝術風格的前提下，斥資4億元巨資進行重新裝修，并將“東海商都”改名為“353廣場”，同時調整了定位。當時南京東路東段部分并非核心區域，零售的業態偏低檔。基匯認為這和步行街上流動的國內外游客的較高消費能力并不契合，便把整體定位調整為中端、時尚的購物中心，開始重新招商。

2008年“353廣場”重新開張時，主力租戶為Zara、Guess、FILA等品牌，這座經歷了70多年歲月洗禮的大樓重獲新生，隨著人氣越來越旺，它甚至盤活了南京東路與山東路交叉口的整個地段。蘋果此后也在“353廣場”對面開了旗艦店，此前沒有公司想過會在這個地段開旗艦店。2012年，基匯資本成功退出該項目，以24億元將“353廣場”出售給麥格理集團等海外投資機構。

在基匯資本過去投資的所有項目中，從來不做單純的財務投資，而是采用深度操盤、戰略增值的運作模式，持有353廣場期間，基匯資本負責了353廣場招商、市場行銷、商場管理、財務、人事與物業的全方位管理，而每一個類似353廣場這樣的“爛項目”都需要深度介入予以打造提升，其主要策略可以簡單歸結為：買便宜的樓—包裝—高價賣出，儼然一個樓盤“包裝大師”。

能做到這一點，源于基匯資本旗下擁有的三大運營平臺，整合成一個完整的資產管理團隊，包括商業管理平臺，負責對其收購的商業項目進行重新定位和招商以及物業管理；酒店運營平臺GCP Hospitality Management；住宅開發平臺中國城市置業有限公司。每一個平臺的總經理都擁有在各自領域二三十年的運營經驗，這也是基匯資本和一般純投資的基金公司最大的不同。

這些資產管理團隊通常從每一個項目談判初期開始介入，提供他們的判斷。比如購買盈科中心之前，由于基匯資本在三里屯商圈投資管理了太古里、北京極棧酒店（Hotel G）和萬國公寓等，扎根于此的資產管理團隊對三里屯的一切爛熟于心，哪些品牌在這個地段比較適合，租金能拿到多少，營業額的狀態如何，都能提供前線的商業數據來做測算支撐。在接手一個項目之后，資產管理團隊通常會向項目公司派駐總經理、財務總監、招商總監三個核心人員參與深入打造。

剛開始成立這些平臺乃不得已而為之，吳表示，“本想找到一些營運伙伴幫我們做，但發現他們不懂我要做什么，配合起來很不順暢。”無奈之下決定成立自己的經營團隊，幾年下來沉淀的平臺管理能力反倒成為自己的核心競爭力。

過去，海外地產基金主要以3種方式進入內地市場：第一種是投資開發型，即從前期就開始介入項目的開發，如新加坡政府投資公司、凱德置地、荷蘭國際房地產、澳大利亞麥格理銀行等；第二種是收租型，即購買有穩定租戶的成熟物業，長期持有收租盈利，如美國國際集團（AIG）、新加坡騰飛基金（Ascendas MGM）等；第三種是不良資產處置型，通過收購不良資產，將其證券化打包處置、變現盈利，主要由投資銀行高盛、雷曼兄弟與摩根士丹利等參與。

相比之下，基匯資本有著很強的獨特性。吳繼煒表示，“我們的DNA決定了走這樣的模式”，在成立基匯資本之前，吳是一個典型的房地產經營者，而非基金管理人，他頗為擅長拯救“爛尾樓”，曾救活美國好萊塢羅斯福酒店讓其一炮而紅。

創業

好萊塢羅斯福酒店是吳做的第一個項目，他想用此在父親面前證明自己，贏得尊重。出身房地產世家的吳繼煒，家族擁有香港上市地產公司建生國際等，作為長子一直被寄予接班厚望。然而，90年代初剛在美國畢業的他卻拒絕回香港做“接班人”。

“我不想畢業就為他工作，我希望有一天他雇用我，是因為我是他最好的選擇，而不是因為我是他兒子而必須讓我做。”吳回憶道。老派、嚴厲的父親很少夸獎兒子，“從他嘴里我從來都不知道什么事情是做得對的，但我總是知道什么事情做錯了。”所以吳一直想從父親那獲得尊重，想要擁有自己的“身份”。

他在美國的第一份工作是進入一家叫Kennedy Wilsom的房地產公司打工，期間洛杉磯破產的羅斯福酒店吸引了他，那時候經濟低迷的洛杉磯開始有一點復蘇的跡象，吳認為這是一個絕佳的進場時機，1991年吳決定“自立門戶”創辦房地產投資公司Downtown Properties。

沒想到作為吳家長子，創業初期遇到的最大困難是融資。拒絕做“接班人”一事讓老爺子很生氣，不想輕易出資，表示“你能在外面先募到多少錢，我就投相應的錢。”隨后又提出只投資四分之一，但要一半的股權的苛刻條件，此番刁難是希望兒子認輸乖乖回港接班。幸運的是，吳最后找到一位韓僑很喜歡這個項目也欣賞吳的拼勁，愿意多投資一點錢，要少一點的股份。

這是吳購入的第一個項目，也是他第一次管理公司，由于缺乏經驗，他決定帶著剛結婚不久的太太在羅斯福酒店里住了三年，每一天早餐、中餐、晚餐都去底樓跟員工一起吃飯，參與所有的整改和管理。

這棟始建于1927年的建筑曾舉辦過奧斯卡第一屆頒獎，瑪麗蓮夢露當紅時期常住，但購入時內部已破舊不堪，平均住房價格只有二十多美金，樓下只有一個咖啡廳。吳在此酒店注入了非常多的心血，如今房價達到400美金左右，擁有六個酒吧、兩個俱樂部、兩個餐館，再度成為好萊塢名人聚集的風云場所，許多好萊塢的電影、電視片在這里面進行拍攝，每天晚上都會看到眾多好萊塢明星在樓下喝酒。

這個項目讓吳在美國地產界一炮而紅，一度破產的酒店去年營業額為4800萬美金，凈利潤達到1500萬美金，帶來的可觀收益是一方面，該項目對吳來說最重要的是給了他自信，告訴他父親自己可以做好。這成為吳不舍得拋售的長期持有項目，“我常常跟我的員工說，我們不可以在投資的項目當中有太多的情感糾結，可是這個項目我沒有辦法，我有很深的情感。”

隨后幾年，吳在洛杉磯Downtown區成片投資便宜的老樓，統一打造提升價值。直到2000年初，美國房地產又回升到一個頂峰，已經很少有這種讓他去玩“加值”游戲的機會。

而此時香港的機會來了。2002年，香港的互聯網泡沫破滅，房地產價格終于下調，吳趕緊回來在香港、澳門看樓，并找大型投行合作，“一個出力，一個出錢”，其中最為成功的是和摩根士丹利合作的澳門AIA友邦大廈，他把這棟空置多年的23層辦公樓重建，入住率從0%提到100%，讓大摩賺了不少錢。但也有情況是吳看中機會，但投行遲遲不去做便錯失良機，所以吳決定成立基金公司，自己募集資金來投資。

2005年，吳說服弟弟吳繼泰一起合作成立基匯資本，父親去世后建生國際則主要由母親和弟弟打理。兩兄弟的性格迥異，創業出身的吳繼煒始終有壓抑不住的沖勁，喜歡開拓市場新機會；而曾在高盛工作的弟弟，是投資銀行訓練出來的銀行家，善于細節與風險把控，兩者形成互補。

最讓吳慶幸的是在內地找到一個得力幫手彭慶邦，兩人從小學開始就是同學兼好哥們兒，彭當時已在內地房地產市場打拼多年，完成了不少高回報的重大房產交易，包括上海城市公寓、上海花旗集團大廈、以及上海新天地107 /108號地塊豪華酒店開發項目等。他強于投資案源的掌控、投資交易組合與靈活的融資安排。2006年彭正式加入擔任執行合伙人后，基匯資本通過他于本地市場已建立的脈絡關系，得到了許多獨門低調的場外交易案源，包括353廣場、太古里、HotelG等重大項目。

剛開始時，上海辦公室只有三四個人，“353廣場收樓時只有我一個人去。”彭笑稱，只能邊做邊招人，并且一個頂三，通過幾年的時間他沉淀出一個“特種部隊”。開會談判時，常常對面二三十個人坐滿，包括律師、會計師各方面人士，而基匯資本這邊就兩三個人，幾年來這個團隊已身經百戰，經歷過兩百多個大項目的正式談 判。

如今加上項目公司，基匯資本的員工已超過1000人，吳的妹妹吳燕安也是在基金規模逐漸壯大之后，從國際投行辭職減薪加入，負責募資和投資者管理，成為基匯資本第三名吳姓的執行合伙人。吳繼煒認為他們兄妹普遍將自己當作第一代去創業，而非作為“富二代”只等著分家產。如今，吳氏兄妹三人每個禮拜都一起到年老的外婆家吃飯，是香港商界少有的低調富豪家庭。

淘金

基匯資本目前管理著4支以大中華區和亞太地區為目標的房地產私募基金，2005年以來，其募集的股本已超過38億美元，管理資產金額達85億美元，包括住宅項目、零售中心、酒店及商業地產。作為機會型的投資人，嫻熟于在不明朗的投資環境中，鎖定有合理風險回報率，卻尚未充分發揮商機的項目，其全數出清結束的基匯中國I期基金年回報率超過20%。

在歐美房地產市場不明朗的情況下，基匯新募集的第四期基金規模達10.25億美金，投資者包括來自全球的主權財富基金、捐贈基金、養老基金以及其它機構投資者，看重的是基匯“熊市淘金”的能力。

熊市時期，反而是吳繼煒馬不停蹄地做收購的興奮期，這時候資產便宜，抓緊購入過去最難買到的資產，市場越是波動，就越考驗期眼光，仿若在大浪淘沙中撿貝殼。“我們最近買的資產都是在一線城市，尤其集中在商業中心，我相信在經濟復蘇的時候，它反彈的力度會最大。”

吳認為，當中產階級崛起的時候，在一線城市的商用不動產會有更多的需求，雖然現在網購沖擊到實體店的銷售，但從全球經驗來看，當網購越來越成熟時，許多成功的網上零售商反而會需要在一線城市最好的商業中心設實體旗艦店，創造品牌的形象，提供體驗式的消費購物，這會帶來對于一線城市比較好的商業中心空間的需求，核心地段的商業中心將成為必爭之 地。

除了國內市場，近年來歐美便宜的資產更吸引他的目光，于是基匯資本開始為亞洲機構投資者提供全球直接投資服務。

最初涉足海外收購實屬“無心插柳”，一批看好英美市場的亞洲投資者希望找到合適的機構為其提供收購代理業務，而吳多年的美國經驗讓投資人頗為信任。藉此，基匯先后完成2010年舊金山Market Street 333號富國銀行總部、2011年芝加哥Three First National Plaza、2012年倫敦Vintners Place等令人矚目的收購個 案。

去年，吳干脆成立基匯資本美國（Gaw Capital Partners USA），專門在美國和英國市場上提供獨立賬戶直接投資私募房地產基金管理服務，幫助亞洲投資者購買海外資產。與中國的“加值型”策略不同，此類獨立帳戶投資更注重買回報穩定的資產。

去年7月，基匯代表中國平安保險集團收購倫敦地標性建筑勞埃德大樓（Lloyd’s Building）的交易，促成國內保險公司直接在海外收購不動產的第一單。隨后又代表數位韓國投資者收購了零售商馬莎百貨（MS）的倫敦總部大樓。除主導收購過程（包括盡職調查）以外，基匯在此類交易中還提供債務融資咨詢與資產管理服務。

幫平安買樓的案例更為特殊，這棟樓先是吳自己看上，付完押金后再找到平安共同投資，馬明哲甚是喜歡，但保監會認為，首個保險公司海外投資項目還要做合資太過復雜，希望平安百分之百獨資。隨后平安把押金退給基匯資本，所以在整個交易的過程中，基匯并沒有出資，但作為投資人該做的環節全部由基匯負責。包括做所有的盡職調查、談判、合約起草、融資安排，然后現在幫平安做管理經營。

“在外買樓，真正跟我們拼的都是黑石、凱雷這樣的超級巨無霸。”這很困難但也讓吳感到驕傲，黑石已經注意到了基匯對它們的威脅性，尤其是在亞洲。

“父親在1999年去世，我很希望他能夠看到我們現在還做得不錯，覺得驕傲。”吳突然感嘆。實際上，他最初的夢想是做一名優秀的建筑師，但被父親打擊否定，高中時父親讓他去建筑師事務所做暑期的實習，“讓我意識到，要建造出自己想要的建筑必須做投資人，通常總是投資人告訴建筑師他要做什么樣的建筑。”如今回想起來甚為感概，這些年，吳經常會回想起11歲開始，父親強迫他每天看華爾街日報并在飯桌上討論的日子。