2014年樓市：淡季不淡，旺季不旺是主旋律

我從來不悲觀地看待市場，但我也認為，2014年的市場沒有想象中那么好。

雖然新的全國性的調控政策沒有出臺，但市場本身的調節機制會發揮更大的作用。透支掉的需求和過量的供應，都會影響2014年的各地市場。

某種意義上說，北上廣深的市場走勢，決定著未來中國房地產市場的走勢。這四個城市都已經過了房地產高速發展的巔峰階段，在目前整體市場容量恒定的情況下，新房的成交量相對峰值已有相應的回落。從目前的情況來看，除了有“畸形需求”的北京之外，上海、廣州和深圳的房價漲幅已經趨緩。

這樣的趨勢下，一線城市住宅風險主要體現在三個方面：

一、剛需板塊的高價地塊。2013年中，在部分剛需板塊中高價獲取的住宅地塊，2014年存在一定風險，將面臨較大的調整；二、豪宅市場。受到經濟影響，豪宅市場波動更大；第三個風險來自北京市場。需求市場的“畸形”，為未來的北京市場埋下了不少不可預見的風險。比如，為了控房價動用行政手段；另外，“限價”也造成部分樓盤“價高質平”的現象。

二線城市的最大優勢，無疑在于它對周邊區域和城市的吸附力。對于2014年的二線城市市場，可將其風險歸為四大類。第一類是市場容量大、供應量也大的城市。比如天津，盡管每年成交量在千萬方，土地供應卻超過兩千萬方；第二類是“量大價低”的城市。典型是重慶和長沙，每年市場交易量龐大，成交均價卻處于低位水平；第三類是“量小波動大”的城市。杭州是典型，一旦調控政策出臺，就馬上在市場上反映出來；第四類是量平競爭大的城市。最典型的當屬貴陽，在一盤獨大的情況下，市場高度集中，房企規模和競爭力更是為眾多本土房企及外來中小型房企所不能企及，長此以往，不利于未來發展。

從整體來看，多數三線城市房地產市場發展仍處在相對滯后的周期。城市規模小、市場容量小，需求有限而供給無限，成為他們的共性。究其原因，一個很大的問題就是，地方財政過度依賴房地產市場。而城市化發展遠未到位，產業結構轉型進度緩慢，地方財政過分依賴房地產，再加上遠低于一二線城市的常住人口和戶籍人口比，這些都決定了三線城市的整體市場容量有限，未來發展空間也有限。

具體而言，三線城市最大的風險來自于那些房價較低、均價水平在6000元/平方米以下的城市。在成交量低平、價格更低的市場中，即便是成本控制較好的一些規模房企，項目利潤也很難如想象中可觀。更重要的是，這些項目增加了企業的管控半徑和管控難度，消耗了管理團隊的精力。

三線城市看起來很美，但會成為大企業的陷阱。

從中長期來看，四線城市絕大多數都擁有未來城鎮化的重要機會中，城鎮化率的提升，勢必給房地產市場發展帶來機遇。從短期來看，四線城市的整體市場規模恐怕將進入一段時間萎縮期。

今天很多人津津樂道于連江世紀金源貴安新天地銷售破百億的奇跡，啟東恒大海上威尼斯年銷20億的紀錄，以及海陽碧桂園十里金灘、句容碧桂園鳳凰城的開盤熱銷。但有兩點需要注意：首先，這些成功案例屈指可數；其次，這些案例都具備了一些特別條件，不易復制。這些項目的成功看似不難，實際卻是企業資源、專業度以及資金實力的集中體現，是企業核心競爭力的綜合體現。

對于四線城市的判斷，還是要基于自身的人口和未來經濟發展，畢竟它們中的多數，并沒有一二線城市的先天優勢。

牢記供求關系是決定房地產發展最核心的指標。這樣一來，誘惑也罷，風險也好，都是可掌控的了。平平安安又一年，淡季不淡、旺季不旺仍將是2014年主旋律，抓住每個月的機會，可能是營銷成功最重要的要素。