房地產開發項目風險管理研究

蘇州卓辰置業有限公司

摘要：我國房地產行業不斷興起發熱壯大，炒房投資現象不斷出現，價格增長過快的問題也逐漸暴露，部分城市已經出現房地產泡沫，勢必給房地產投資者帶來巨大的風險.一般來說房地產行業的動態很容易影響經濟的發展，在經濟發展中也屬于比較超前的，相應的房地產行業的風險也特別高，風險高自然而言收益也會高，其中有些風險是人們難以預料的，這些風險卻決定了房地產開發經營的成功與否。如果想繞開那些風險，就要在做每一個決定之前對每一種可能會出現的風險進行全面專業的估測，準確的判斷出未來是否會產生這種風險，什么原因導致了這些風險和有這種風險會產生何種影響。要提前準確的對風險進行專業的評估，及時的制定防范措施，才會防患于未然，盡最大努力去減少每一個風險。

改革開放以來，國民經濟不斷發展，人均GPD不斷上升，位居世界第二，房地產開發作為基礎建設項目，房地產業不斷受到投資者的親睞，越來越多的人加入到房地產業的行列中來，風險也隨之而來加大，認識風險與應對風險成為投資房地產業的必修功課.

1房地產投資風險概述

在房地產的投資中很多事情是人們難以預料的，都是存在一定風險的，當然這些風險會產生什么樣的影響也是人們無法預料的，但是會產生什么樣的風險卻是人們可以預測的，由此一來，在做好防范措施的前提下也就可以相應的降低風險程度。在房地產投資中有盈利有虧損，實際利潤可能與預測利潤差別大，回報與風險同在，回報越多風險越大，風險在所難免，加強風險管理與預測，可有效的減少損失。

1.1 政治風險

政策隨著時間會慢慢產生一定的變化，這些變化也許會影響到房地產中合作的甲乙雙方或者經營者，給他們帶來金錢上的損失，這種影響稱之為政治風險。在守法的前提下，政策的改變就會全面影響房地產行業，隨著改革的深化，改革紅利大蛋糕將更多普及到全體人民，作為基本福利之一的住房問題自然在內。換句話說，房地產的投資賺錢功能會減小，其福利保險會加大。

1.2 經濟風險

房地產開發資金需求量大，一般需要向銀行貸款，遇到金融危機或者貨幣貶值時，房價相對上漲，購買者紙幣有限，導致銷售不景氣，無法融資償還銀行利息與本金，作為抵押品的房產將可能成為他人的財產，當不能如期交房時，也需要對客戶支付巨額的賠償金。房價的回歸導致的現狀一時間也無法改變，所以當你選擇向房地產行業作出投資前要三思而后行，特別是有些城市泡沫化特別明顯，這時候一定要理智投資。除了經濟的發展速度，還有銀行方面利率的改變，物價的動態等也是會對人們對房的需求量產生巨大的影響。

1.3 社會風險

一代人的思想超前于一代人，當思想不同時就會影響房地產的需求量。如果一個區域內發展比較快，那么無疑人們就會用自己的資金改善自己的生活質量，爭先去買房，這時如果對房地產進行投資，風險是比較小的。如果一方區域人們的收入普遍比較低而物價卻在呈現增長狀態，那相反人們就不會去買房，他們寧愿減少自己在物質方面的需求，這時房地產行業的發展就不會太好，風險也就相應的變大了。由此，城市的整體建設及規劃，區域內的發展水平，社會的安定性，和大眾是否進行干預這些社會因素也就都會對房地產市場產生一定的影響。

1.4 技術風險

在科技健步如飛的現在，開發商需不斷更新技術對商品房的安全性有保障，項目的設計理念落后、設計不新穎、技術工藝陳舊，會使企業承受設計風險；當社會整體中的建筑材料變得先進或中途對方要求改變建筑材料的時候，這時開發上原來就有的建筑材料就會被廢棄，產生一定的浪費，這些浪費會增加投資者資金的投入，風險也就隨之增大。

2.實現如何避免風險和產生風險時如何控制

2.1 風險回避

風險回避也就是當投資者對自己整個項目進行科學專業性的評估后覺得并不恰當時會拒絕這些項目的投資。所以當放棄這些投資時，可以完全的避免那些風險，同時這些項目所帶來的利潤也就和他們毫無關系可言。一般情況下，只有在評估后覺得這些項目極其不合適的時候才會讓那些投資者不得不采取風險回避的方法，當然不一樣的人也許會有不同的魄力和思考，因此，投資者在作出投資時一定要從實際情況出發。

2.2組合投資降低風險

房地產多樣化的投資，應該合理的分配不同房產投資的比例，相對而言，回報越高的投資風險，越大反之回報越低的風險越小。采用多樣化的投資，投資不同類型的房產如寫字樓，商品房和娛樂場所等，其本質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房產多樣化的投資就是應該合理的確定投資項目，大大減小了風投資險，又可獲得不錯的投資回報。

2.3 轉嫁風險

產生風險的原因會有許多，當把這些因素通過一定的方式方法轉移走就稱它為風險轉移。一般來說，風險轉移的形式有三種：一種是作為風險控制措施的風險轉移，即通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉移給非保險業的其他人，以達到降低風險發生頻率和縮小其損失程度目的，包括承擔有風險的財產或活動轉移給別人和將風險本身轉移給其他人，另一種是作為風險財務措施的非保險風險轉移，即需求外部資金來支付可能發生的損失，將損失的財務負擔轉移給其他人，這種方式轉移財務責任和發行房地產投資公司股票，第三種是保險轉移，保險是由保險人或保險公司對被保險的經濟損失所提供的保障，是被保險人以合同的方式將各種自然災害，意外事故等可能造成損失轉移給保險公司。可以在一定程度上避免那些風險從而達到降低自己的損失的效果。

2.4 用市場調查的方法提前摸清風險所在以此控制風險

要仔細做好市場的研究與統計，根據市場的供求關系確定開發規模選擇最佳的開發時機，預測好市場的前景，并充分了解國家的未來的政策走向，是鼓勵還是限制。必須考慮到所開發項目地理條件的變化，利用一切有效信息，充分考慮項目的市場競爭能力，盡早做好預算，投資與回報。在整個市場中建立完整的體系，通過這種方法來及時的得到自己所需要的比較準確的第一手資料，了解現在我國人們在住宅方面的需求或者建設方的發展動態，包括在功能的設計方面，結構的安排方面，運用新的能源資源方面等是否是和人們的需求相呼應的，以此來減少因為市場上的變化導致的項目功能下降使得房子賣不出去價格被迫作出下降調整的問題。

4 結語

在開發過程中可能會遇到很多不確定因素與風險，避免風險是靠著企業團隊合作的力量，企業團隊合作管理能力強，風險管理的能力也就越強，企業的風險管理是靠著管理水平，管理經驗和職業道德素養進行的，每個風險的規避、緩和、轉移都考驗企業風險管理團隊的結果。當你決定向房地產行業進行投資時，一定要實在完全掌握行業信息的前提下，在這同時要對其進行全面專業的分析，才能讓以后操作時風險給自己帶來的損失減少，赫然屹立于行業的競爭中千年不倒萬年不滅。

參考文獻：

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