淺析房地產(chǎn)開發(fā)過程成本控制管理

鶴山市信業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

摘要：本文認為有效地控制房地產(chǎn)項目成本應抓住要點全過程參與，尤其應抓住前期立項、可行性研究和勘察設(shè)計工作這個關(guān)鍵階段，全過程參與進行動態(tài)造價管理，避免過于注重施工階段控制和僅靠事后審核被動地控制成本。項目立項之初樹立全成本管理，抓住成本管理要點，是房地產(chǎn)項目取得效益最大化的根源。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；成本管理；措施

其實一直以來，房地產(chǎn)項目的成本管理一直是大家研究的重點，也是很多房地產(chǎn)項目重點要把關(guān)的一項工作。利潤=銷售收入-成本費用，這是眾所周知的簡單公式，它充分反映了成本管理的重要性。作為房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出，也就是成本管理要到位，開源節(jié)流才是成功的成本管理。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理

長期以來，我國企業(yè)實行的是一種以計劃價格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點的靜態(tài)成本管理方式。在這種傳統(tǒng)觀念的影響下，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本競爭意識，預算人員只是根據(jù)合同來控制項目的開發(fā)成本，對開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發(fā)產(chǎn)品位置的固定性、生產(chǎn)的長期性以及流動性，也使成本管理人員疏于成本控制。

1.1缺乏戰(zhàn)略性的成本管理控制體系

在市場經(jīng)濟條件下，競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著高風險，而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長期發(fā)展戰(zhàn)略，導致企業(yè)缺少明確的成本管理目標。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業(yè)的高層管理者雖然知道戰(zhàn)略規(guī)劃對于企業(yè)成本管理的重要指導意義，但卻沒有形成制度化、規(guī)范化和程序化的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)果妨礙了戰(zhàn)略目標導向作用的發(fā)揮，企業(yè)停留于粗放管理階段。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導，使得成本管理對策與戰(zhàn)略目標脫節(jié)，成本預測、決策可有可無。成本計劃如同虛設(shè)，再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學規(guī)范的操作程序，成本管理目標最終很難實現(xiàn)。

1.2內(nèi)部控制薄弱，偏重事后控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理工作，事前比較薄弱，總結(jié)多于過程控制，往往成為事后行為，成本預測和成本決策也缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性。尤其在規(guī)劃設(shè)計階段缺乏對成本的事前預測，對成本控制的重視不夠。對開發(fā)經(jīng)營過程中具體業(yè)務(wù)活動的控制，基本上也是采用事后控制，很多時候只能接受既成事實，比如預算外費用和現(xiàn)場簽證發(fā)生的支出等。

二、成本控制的三個意識

1、樹立全成本價值觀念

這是針對整個項目壽命周期而言，一個項目的成本不僅僅是指建造成本，它還包括土地費用、開發(fā)間接費用、期間費用等。項目開發(fā)完交付業(yè)主，成本的發(fā)生還沒完，后面還有維護、保養(yǎng)等費用，要全盤考慮。

2、項目開發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動

不同建設(shè)階段影響投資程度的坐標圖1-1

（1）可行性研究階段：可調(diào)整余地最大，通過科學選擇項目方案，如建設(shè)規(guī)模、市場定位等可大幅度調(diào)整造價。

（2）設(shè)計階段：通過對設(shè)計方案比選、優(yōu)化、限額設(shè)計、材料設(shè)備檔次選型等，可以較大幅度調(diào)整造價。

（3）招標階段：合理的招標方式、評標方法、付款方式對造價控制和影響較大。

（4）施工階段：合理的施工組織設(shè)計及施工方案的優(yōu)化和落實，施工現(xiàn)場施工變更、合同、用工簽證的把控都可以對造價的控制產(chǎn)生不少的影響。

3、三、知曉“省錢”與“花錢”的誤區(qū)

（1）誤區(qū)一、設(shè)計脫離市場（是做產(chǎn)品，而不是做藝術(shù)品）；

（2）誤區(qū)二：過分強調(diào)成本控制導致產(chǎn)品品質(zhì)降低；

（3）誤區(qū)三：只注重“省錢”，而忽略合理“花錢”。要同時關(guān)注“邊際成本”與“邊際效益”問題。

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，我們要在有限的資源情況下，結(jié)合當?shù)厍闆r，建造出性價比都很出眾的產(chǎn)品，這樣才是一個比較有眼光的開發(fā)商，成本管理不等于成本越少越好，我們要在產(chǎn)品定位的情況下，盡量在事前做好成本規(guī)劃，在事中按照規(guī)劃進行控制管理，防止成本失控，合理的“省錢”和”花錢”。

三、項目建設(shè)階段的成本控制

項目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同管理、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。

3.1采用合理的招標方式選擇工程承包單位與材料供應商

工程的招投標制度目的是通過引進市場競爭機制擇優(yōu)選定對方，促進工程成本有效降低。在招投標過程中，充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應商入圍。工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設(shè)計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議。

3、2抓好合同管理，控制工程造價

簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點，在簽訂合同時應按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。同時把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行，有效預防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，從而更有效地控制工程造價。

3、3控制工程變更，嚴格現(xiàn)場簽證管理

由于建設(shè)項目建設(shè)周期長、包含內(nèi)容多、涉及的專業(yè)面廣，項目建設(shè)期間必然受到很多因素的干擾，如出現(xiàn)工程量變化、施工進度變化、工程建設(shè)周圍環(huán)境的變化、以及建設(shè)方和承包方在執(zhí)行合同中的爭執(zhí)等問題。即使事先控制做得很好，也不可能事事都預見得到，它貫穿于工程實施全過程，實施本身也是對項目不斷完善和修正的過程。工程變更的發(fā)生是不可避免的，因此，要加強控制工程變更管理，嚴格控制工程變更，做到不隨意變更經(jīng)批準的設(shè)計圖紙，不隨意增加項目，不隨意提高設(shè)計標準。與此同時，應建立工程簽證管理制度，明確工程、造價等部門和人員的職責分工，確保簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。辦理工程簽證要及時，對簽證的描述要求客觀、準確。簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定。

四 結(jié)束語

企業(yè)習慣于把成本控制放在建設(shè)實施階段，其實，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質(zhì)量和進度。因此，項目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會出效益。

參考文獻：

[1][4]姚大慶.淺談建筑企業(yè)施工項目成本控制[[R].濟南：山東硅酸鹽學會；山東金屬學會；山東化學化工學會；山東復合材料學會；山東顆粒學會；山東省科學技術(shù)協(xié)會，2007.

[2][2]鐵建偉.建筑施工項目成本控制研究[D].北京：北京交通大學，1999.2.

[3]徐蓉，王旭峰，楊勤.土木工程施工項目成本管理與實例[M].山東：山東科學技術(shù)出版社，2006：267-271.

[4]建設(shè)工程成本項目管理編寫委員會.建設(shè)工程項目成本管理[M].北京：中國計劃出版社，2009年：19-32，115-148，264-291.