煙發公司翡翠城房地產項目投資評價研究

摘要：“翡翠城”是20世紀初美國作家萊曼·弗蘭克·鮑姆在他的科幻童話《綠野仙蹤》中創造的一個終極綠色環保城市概念。美國環保智庫落基山研究院稱，地球上的“翡翠城”確實存在，只是組成這個“環保烏托邦”的綠色技術散落在世界各個角落。在未來，可以把全球最先進的環保技術集合在一起，打造出一個現實版的“翡翠城”，為世界各國建設未來環保城市建立了一個理想模型。

關鍵詞：房地產翡翠城投資評價

1.引言

翡翠城的建筑形態有LOFT復式公寓、GOGO公寓、情景洋房、怡景洋房、花園洋房、小高層、高層建筑等，組團式分布，產品類型多樣，為置業投資者提供了豐富的選擇空間。翡翠城的戶型設計精益求精，引入“層層退臺”、“入戶花園”、“觀景露臺”、“圍合院落”等精美建筑形式，為青島人民帶來全新的生活體驗。同時在建筑選材方面十分注重環保和節能理念，引入先進的地板低溫輻射采暖技術、外墻外保溫技術和環保雙層中空玻璃，從而有效降低生活成本，打造環保節能型住宅。更特聘世界知名物業——國際級管家第一太平戴維斯（Savills）擔綱物業顧問，為業主提供一流的服務。1. 地段優勢：翡翠城坐落于萊西新城區的黃金地段，毗鄰貫穿萊西中心景觀迎賓大道——煙臺路；離市政府僅200米。萊西位于膠東半島的中心，距離青島、濰坊、煙臺、威海均100公里，驅車大約一個小時可達，是萊西的政治、經濟、文化中心。利群、利客來、書城、萊西一中、人民醫院遍布周圍，配套齊全，生活及其便利。再加上國內首條城際輕軌“青島——榮城”線途經萊西，建成后30分鐘可抵達青島市區。因此地理位置極佳，發展廣闊，升值潛力巨大！

2.房地產業的文獻綜述：

2.1 房地產業的發展現狀

房地產在目前的中國乃至世界，都是一個非常熱門的話題，它不僅僅在經濟領域有著重要的意義，房地產開發作為一種商業行為，追求的是利潤。控制好房地產的開發成本是非常有意義。前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設計階段。通過前期投入可行性論證對整個項目的成本控制將起到提前預估、減少后期無效投入目的。

可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，現在很少有房地產公司有意愿進行前期研究。我們對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓角，海市蜃樓。

設計階段一般分為初步設計和施工圖設計。然而現在的設計太浮躁，主要責任在開發商。由于現在設計市場競爭很激烈，開發商完全不按照標準支付設計費，把設計費用壓得很低，更不可思議的是現在一般的單體設計周期都在一周左右，有的甚至5天出施工圖，這么短的時間畫圖都畫不出來，更別提什么設計思想，什么風格。大多都是復制拷貝過來的東西。所以現在都在說站在大街上你就分不清是在哪里，因為全國的建筑都是千篇一律的，一個地區，一個城市乃至 一個單體建筑，都沒有自己的風格。

2.2 投資評估文獻綜述

①國外投資評估研究現狀及發展動態

現代意義上的項目評估方法產生與20世紀初，一些西方國家實行新經濟政策，大力發展公共工程，出現了公共項目評價方法。

1968年，英國牛津大學的里特爾教授及米爾里斯教授出版了《發展中國家工業項目分析手冊》，第一次系統的闡述了項目評估的基本理論和方法，投資評估學也逐漸成為一門完整的技術經濟學科。

Wells（1974年）從管理、收益率、稅收、宏觀、微觀經濟等方面，總結了眾多投資者對投資評估認識及重要性的排序，按風險的權重大小得出了眾多的評價指標，如管理層承諾、環境因素、財務技能、市場風險、技術風險等，建立了當時完善的投資評估體系。

②國內投資評估研究現狀及發展動態

楊麗芬2009年在《基于風險矩陣的房地產投資項目風險評估研究》中對房地產投資項目風險度量的必要性與可能性進行了分析，對房地產投資項目中存在的風險進行識別和分類，引入風險矩陣方法并結合我國房地產投資項目的特點，以原始風險矩陣為基礎對其進行了改造，并結合具體實例利用改造后的風險矩陣對房地產投資項目進行了評估。

張建勇2011年在《漢壽縣房地產投資項目風險評估體系研究》中從宏觀與微觀兩個層面對漢壽縣房地產投資項目環境進行分析，并構建了漢壽縣房地產投資項目風險評估指標體系，建立了模糊綜合評價模型。最后，以芙蓉世紀新城房地產項目為背景進行實證研究，利用模糊綜合評價模型對該項目的投資風險進行了評估決策。

王春燕2012年在《LC房地產貸款項目評估研究》中，采用理論和實證相結合的方法，對LC房地產貸款項目采用一套較為全面的中長期貸款項目評估方法進行了評估分析。

姜維2013年在《房地產項目全過程風險識別與評估研究》中將房地產項目全過程劃分為五個階段，對每個階段的風險因素進行系統識別，并運用模糊層次綜合評價法來對項目全過程風險進行綜合評判。

3. 研究目的及意義

翡翠城的戶型設計精益求精，引入“層層退臺”、“入戶花園”、“觀景露臺”、“圍合院落”等精美建筑形式，為青島人民帶來全新的生活體驗。同時在建筑選材方面十分注重環保和節能理念，引入先進的地板低溫輻射采暖技術、外墻外保溫技術和環保雙層中空玻璃，從而有效降低生活成本，打造環保節能型住宅。更特聘世界知名物業——國際級管家第一太平戴維斯（Savills）擔綱物業顧問，為業主提供一流的服務。

4.煙發公司翡翠城項目投資評估背景分析

翡翠城位于青島萊西市新城主干道煙臺路和濟南路交匯處，南與市府、人民廣場為鄰，北依城市綠肺——梅花山生態園，項目占地820畝，規劃建筑面積約80萬平米，分為百合苑、紫薇苑、紫竹苑、梅花苑、桂花苑、櫻花苑、梧桐苑七個組團，集居所、酒店、辦公、公園、購物、休閑娛樂等功能為一體，是青島北部少見的超大規模HOPSCA生活城。

5. 基本情況分析

地段優勢：翡翠城坐落于萊西新城區的黃金地段，毗鄰貫穿萊西中心景觀迎賓大道——煙臺路；離市政府僅200米。萊西位于膠東半島的中心，距離青島、濰坊、煙臺、威海均100公里，驅車大約一個小時可達，是萊西的政治、經濟、文化中心。利群、利客來、書城、萊西一中、人民醫院遍布周圍，配套齊全，生活及其便利。再加上國內首條城際輕軌“青島——榮城”線途經萊西，建成后30分鐘可抵達青島市區。因此地理位置極佳，發展廣闊，升值潛力巨大！

規劃優勢：翡翠城占地810畝，規劃建筑面積80萬平方米，以煙臺路為界分為東西兩區。整體規劃以人為本，追求人、建筑和自然的和諧統一。實現人車分流，三級園林、三級道路、三級安防規劃體系。整體建筑布局北高南低，邊高中低，各種建筑呈組團分布，整體布局科學、人性、合理、有序。

環境優勢：翡翠城環境非常優美，南有廣闊的人民廣場，北面有萊西之“肺”之稱的梅花山生態園，中心是50米寬的城市綠化景觀長廊，形成天然的大氧吧，空氣質量非常好。三級園林綠化體系達到40%以上的綠化率，做到四季常青、三季有花、二季有果。同時大量引過水系和木三石等景觀元素，從而構筑了翡翠城大花園。業主就生活在美麗的花園中。

6.煙發公司翡翠城項目投資評估實證分析

從世界各國的發展歷史來看，當城鎮化率超過30%的時候就進入了高速發展階段，根據中國統計局公布的數據我們現在實際城鎮戶籍大概只有30%，所以恰恰在高速發展過程中。世界主要發達國家的城

市化率大多數已經超過了80%。中央政府提出了2030年希望我們達到65%，如果按照這樣一個發展水平，中國要想達到70%或80%，路還很長，可能要走20年到30年，房地產必然是一個朝陽產業。

中國進入了一個經濟高增長階段，改革開放之后，我們的增長曲線已經和韓國、日本有點類似，按照這樣的發展曲線，未來的發展過程一定是持續增長的過程，去年GDP完成了47萬多億，今年經濟增長即使降一點，也會超過50萬億。

結論

若想實現穩增長與樓市調控的平衡，地方政府就要真正把工作重心轉移到加快轉變發展方式上去，適應房地產市場“退燒”后正常的土地出讓收入、住房成交量和房地產相關稅收，逐步減少對房地產業的依賴。

“穩增長”不能再走“救樓市”的老路，對于房地產企業而言是一種警示。萬科[簡介 最新動態]總裁郁亮表示，調控促使住宅日益回歸基本的居住屬性，企業需要順應政策導向和行業變化趨勢。

從長效機制來看，改變以投資帶動經濟增長模式，消除“土地財政”魔咒，拓寬民間投資渠道，加快推進房產稅試點，從制度入手推動樓市調控走出“調調漲漲”的怪圈，最終一定會實現群眾住有所居的目標，為經濟發展提供可持續支撐。

翡翠城從一推出便備受關注，充分表明了客戶對翡翠城的信賴與厚愛，此次在眾所期待中隆重開盤，一開盤便迎來了開門紅，這跟樓盤的本身的區位和高性價比是分不開的。翡翠城是名流品牌的又一力作。

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